个人住房抵押贷款证券化的风险防范(二)

    我国住房抵押贷款证券化道路才刚刚跨出一小步，还没有开始大规模地开展。中国建设银行在2005年推出了总额30. 17亿元的“建元2005一个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”，继而在2007年底，中国建设银行又发行了总额41. 6亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”。“建元2005一资产支持证券”和“建元2007一资产支持证券”均是采用了抵押担保证券的形式，将证券分为4个等级的资产支持证券，即：A级资产支持证券、B级资产支持证券、C级资产支持证券和次级资产支持证券，其中A， B， C三个等级的资产支持证券为优先级资产支持证券，此级别的资产支持证券行使优先权益，其各级别优先级资产支持证券在本金和收益支付方面均优先于次级资产支持证券。A级资产支持证券和B级资产支持证券主要在银行间柜台转让，面向资本市场投资者，C级资产支持证券主要通过协议转让的方式。次级资产支持证券则是发起人向中国建设银行定向发行。

    次贷危机后，我国适当放慢了资产证券化试点工作的脚步，在2012年两会上，资产证券化备受关注，央行行长周小川表示，资产证券化一直在试点，没有暂停，只是试点的步伐要考虑到稳健。我国住房抵押贷款证券化基本还停留的试点的阶段，产品种类单一，发行规模也较小，但是，住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。住房抵押贷款证券化是实现我国经济稳步快速发展的必经之路。从现在我国的国情来看，我国还没有实现“居者有其屋”的美丽构想，由于住房的刚性需求和我国房地产业的迅猛发展，越来越多的居民选择购买个人住房，由于国情、居民可支配收入水平、消费习惯的限制，很多人选择了向银行申请住房贷款，并采用分期偿还本金和利息的还款方式。然而由于我国个人住房抵押贷款多为10年期以上长期贷款，伴随着购房人的不断增加，我国金融机构发放的贷款的数量和金额也在不断增多，巨额的资本沉积在流动性差的住房抵押贷款上，造成了金融机构资金流动性较差并造成流动性风险增加。通过抵押贷款证券化过程，可以将集中在金融机构内的风险分散给各类投资者，增强金融机构资金的流动性，提高资本利用效率。

    三、我国住房抵押贷款证券化风险研究

    通过国外的实践经验和我国金融经济发展水平来看，我国全面实行住房抵押贷款证券化势在必行。住房抵押贷款支持证券作为金融创新产品，由于参与者众多，所以证券化面临着各方面的风险。纵观美国次贷危机的演进过程，住房抵押贷款证券化的风险从潜伏到全面爆发，经济形势的变化只是起到了催化剂的作用，其根源为贷款池基础资产的恶化。我国目前资产证券化程度较低，且我国住房抵押贷款一般为优质资产，但这不表明我国住房抵押贷款证券化不存在风险，在我国资产证券化的过程中面临的主要风险为违约风险和提前偿付风险，如何深入了解违约风险和提前偿付风险并进行防范，保障我国金融机构健康快速的发展是我们下面要解决的主要问题。

    （一）违约风险研究

    抵押贷款证券化的基础资产是住房抵押贷款，如果原始抵押贷款出现坏账或者现金流中断的情况，那么以此住房抵押贷款支持证券的价格将会大幅下跌。因此住房抵押贷款质量的好坏将直接影响到住房抵押贷款证券化的过程是否顺利，所以，证券市场投资者在购买资产支持证券时应充分考虑其基础资产一住房抵押贷款的违约风险。

    所谓的违约风险也叫做信用风险，是指在证券交易过程中，交易一方并没有按照合同约定履行合约从而给交易的对手带来损失的可能性。其中，住房抵押贷款所面临的违约风险主要是自于原始住房抵押贷款的借款人没有按照合同约定履行还款义务，其中包括逾期还款、中止还款等行为给抵押贷款支持证券的持有者带来无法预期的损失。

    自20世纪末我国住房改革以来，我国的经济发展处于良性循环中，各项经济指标运行良好，人均收入不断增加，住房抵押贷款规模呈现急剧扩大的趋势。截止到2011年底，我国四大国有银行的住房抵押贷款不良贷款率仅为1. 38%，由于住房抵押贷款收益率较高，并且资产较为优质，不良贷款率较低，银行对于住房抵押贷款的审批流程和标准都有所放松。在银行发放个人住房抵押贷款时，借款者只要出示一份不可辨认真假的收入证明和购买的房屋作抵押，就可以获得银行的按揭。银行对于借款者风险的把握只是单纯的依赖个人住房价格的涨幅，而不是基于借款人未来是否有具有稳定的收入预期。因此，我们不能被银行机构的较低的不良贷款与蒙蔽双眼，也不能盲目乐观，因为商业银行住房抵押贷款较低的不良贷款率是由节节攀升的房价所支持。一旦房价发生逆转或者宏观经济环境发生恶化，这些住房抵押贷款将会变成银行机构巨额的不良贷款，那商业银行的不良贷款率将会急剧上升，住房抵押贷款证券化的违约风险将会加大。

    违约风险是一种综合性的风险，具有易传递性和易扩散性，某一方的违约风险可扩散到相关联方，同时违约风险还具有隐蔽性和突发性，是受内外部因素共同影响的。住房抵押贷款证券化风险由多方面造成，比如原始权益人违约行为造成的风险，SPV的违约行为引起的风险，评级机构弄虚作假，借款人出现违约行为造成的违约风险等，由于抵押贷款基础资产是住房抵押贷款证券化的基础，所以，由于借款人的违约行为对基础资产池现金流的影响是违约风险研究的核心内容。违约行为根据主观意志和客观条件分为两种：理性违约和被迫违约。

    1.理性违约

    理性违约是指在贷款按揭期间，在财务状况没有发生恶化的前提下，主观认为中止偿还本息和将资金用作别处会获得更大的收益而产生的中止偿还贷款的违约行为，不再履行偿还义务。在经济生活中，有很多因素可以造成理性违约行为，例如房屋销售价格的变动。如果房屋销售价格上涨，借款人不会选择理性违约，即使借款人的经济条件恶化不能偿还贷款，借款人可以出售住房，不仅可以偿还贷款余额本息和，还可以获得住房销售收入同购买额的价差。如果房屋销售价格持续下降，直到下降到出售住房不足以偿还贷款余额本息，或者按现行住房销售价格购的一处新的房产支付的金额比贷款余额本息和更低，那借款人就会选择主动违约。

    造成理性违约的因素还有贷款房价比(LTV)，贷款房价比是指房屋贷款余额与抵押房屋按市价估计的房屋价格的比值。贷款房价比体现了还款人的意愿，若贷款房价比越低，例如支付了较高的首付，那么借款人一般不会选择理性违约，若贷款房价比越高，借款人按揭数额较大，当借款人在资金周转发生困难或者财务状况恶化的情况下，其发生理性违约的概率很大。在我国规定，首套房的贷款房价比不得超过百分之七十，而二套住房的贷款房价比不得超过百分之五十，因为二套房在房价下跌或房屋贬值时，借款者发生理性违约的概率更大。

    2012年4月初，我国商业银行开始了新的一轮房地产压力测试，在本轮测试中，增加了较多的假设情况，例如房屋成交面积减少等。银监会前主席刘明康在2011年北京举行的的财新峰会上指出：若房价下跌30%，银行机构的贷款覆盖率为110%，若房价下跌40%，则银行机构的贷款覆盖率为100%，也就是说，虽然部分利息不能收回，但是可以收回全部本金。

    2.被迫违约

    被迫违约是由客观条件造成的违约行为，指借款人在偿还贷款期间发生突发状况，例如失业、重大疾病、可支配收入减少等情况而造成的没有能力按照贷款合同的约定偿付剩余的住房抵押贷款的行为。造成被动违约的因素是借款人的月贷款偿付能力，而与房屋价格的变动没有关系。

    从借款者的月贷款偿付能力指标来看，造成抵押贷款被迫违约概率的因素主要为偿付收入比(Payment To Income )，偿付收入比(PTI)是指借款者在贷款期间每月向银行偿付的本息和与借款人每月可支配收入的比。借款人在申请住房抵押贷款时，银行机构要求借款人出具月收入证明，我国银监会要求借款人每月偿付的本息和不得高于月收入的百分之五十，也就是说，偿付收入比越大，月贷款偿还能力越低，发生被迫违约行为的概率越大。

    从住房抵押贷款的本身的特征来看，贷款期限也是造成被迫违约的重要因素之一。若贷款的期限较短，借款者每月需偿还的本息和较大，借款者相对还款压力大，发生被迫违约风险的概率较大；反之，发生被迫违约风险的概率较大。在我国，个人住房抵押贷款的期限通常为10至30年。

    此外，五年期以上贷款基准利率的变化也会影响被迫违约概率的大小。商业银行个人住房抵押贷款采用的是浮动利率，一般在次年一月实行新的贷款基准利率。基准利率的变动会影响借款人每月还本付息额的大小，当贷款基准利率下降时，每月还款额减少，不会影响之前的生活质量，被迫违约的风险较小；若贷款基准利率提高，借款人每月需要偿还的利息就增多，增加了还款人的压力，使得发生被迫违约的风险加大。

    （二）提前偿付风险

    提前偿付风险是指由于借款者在贷款期限之前随时偿还部分或全部贷款余额所导致的现金流不稳定、预期收益率变动和投资者再投资所带来的风险。同时，若在未来某个时间市场利率低于债券的票息利率，发行人也可以提前偿还部分或者全部债券，继而发行利率更低的债券。在我国偿还住房抵押贷款主要有三种方式：1.等额本息偿还法：它是在还款期内，每月偿还相同数额的贷款(包括本金和利息)。2.等额本金偿还法：它是是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息逐月减少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少；3一次性还清法(适用于短期还款)。