经纬新天地（北区）城市综合体方案--开题报告
城市综合体的现代开发模式
选题的背景与意义
从20世纪70年代以来，随着现代科学技术与工业生产的发展，城市功能与城市需求发生了巨大变化，商业综合体开始大量的出现在城市之中，它最大化的利用土地，并在开发项目时实现城市价值最大化。所谓建筑综合体是“将城市活动中的多种不同的功能空间进行有机的组合(商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱)，通过一组建筑来完成，并与城市交通相协调，同时在不同功能之间建立一种空间依存，价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。”
城市商业综合体有利于发挥建筑空间的协调作用，这是城市走向高度集中的新型建筑模式，它不仅改变了市民的消费、生活观念，成为了市民公共交往的场所，更在城市层面上对整个城市形态的塑造有很大的形象作用。
研究的基本内容与拟解决的主要问题
2.1研究的基本内容
城市综合体的开发要考虑到区块、面积、开放商等外部条件，和交通、业态、流线、商业原则等一系列外部条件。
2.1.1城市综合体开发成功的外部条件
城市综合体要开发成功，必须具备特定要素，从外部看，需具备以下条件：
(1)城市综合经济实力强。城市综合体一般建筑规模都在数十万平方米以上，如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市经济发展相伴生的，城市经济水平要能支撑高度集约的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，城市的人均消费水平只有达到一定指标，才能使城市综合体实现良性运营。
(2)区域经济聚集效应突出。以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群聚集效应日益显著，区域一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，城市乃至整个区域对城市综合体的市场需求增加。作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。
(3)项目选址合理。城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，根据商圈理论以及国内外成功案例的实践，城市综合体应建在地段优越、交通畅达、商业繁荣的地方，因此城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区，通常位于城市主力商圈，区域内有商业、办公需求，有足够的消费人群， 其大型购物中心能以城市消费力做支撑，以保障成功运营。
(4)开发商实力雄厚、经验丰富。城市综合体的建筑规模大、投资周期长、物业类型多、管理难度大，其开发建设从最初定位和前期规划设计，到中期开发建设，再到后期运营管理，每个环节都需要极强的专业能力，因此对开发商的资金实力和运营经验要求很高，需要由高水平的商业地产开发、运营团队来完成。
2.1.2城市综合体开发成功的内部条件
(1)交通有保障。城市综合体对交通，尤其是公共交通的依赖性较强，须具备交通便捷的区位优势，并有 多种交通的组合，以保证综合体与城市保持快捷联系，为商业、办公、居住等各项活动提供通达的交通组织。
(2)业态有关联。城市综合体各种业态之间的相互关联性非常重要，包括两方面的关联和互补：一是时 段互补，不同业态运营有各 自特定的时间范围，将不同功能在不同时段有序组织起来形成互补，以保持繁荣、彰显价值；二是功能互补，包括设施互补、客源互补和服务互补，不同功能相互联系、相互支撑，从而更 具整体性、更有活力。
(3)动线设计合理。城市综合体的动线包括人流动线、车流动线和物流支线。综合体内不同业态应有其 独立人流动线系统，同时需考虑从高私密性到低私密性的转移；车流动线应考虑5种情况：临时落客、正常 行驶、出租车等候、临时停车、地下停车；物流动线应考虑物流服务系统的分离性、隐蔽性等。合理的动线设计是保证城市综合体高效运转的必备条件。
(4)满足商业优先原则。商业与人们日常生活紧密相关，能充分满足各类阶层的消费需求，而且具有最高的竞租能力，因此开发时需首先满足商业的需求，从而更好地吸引人流，创造出更高的物业价值，促进项目整体形象的提升。
2.2拟解决的主要问题
城市综合体虽然是以商业为主导的规划项目，有着合理的产品模型，但是
也存在一些不足之处，有待进一步改进：
(1)文化元素的欠缺。城市综合体设计以商业为主，商业气氛浓厚，但与文化的联系较少，与国外先进城市综合体所做到的人文关怀尚存差距。
(2)指引标识醒目性和分布不足。城市综合体建筑群规模较大，所涉及的经营业态和不同门店较多，如果 没有足够醒 目和足够数量的指引标识，会使购物 目的明确的消费者产生抵触情绪．很多项目仅在地上各出人口处设立了指引标识，广场内部指引标识不足，地下空间部分这一问题尤其严重。
(3)景观生态因素不足。一些环境营造较为舒适，但绿色的体现尚显不足，仅在广场内部沿街有少量分布，且在生态环境管理的即时性上存在一定问题。
研究的方法与技术路线
3.1熟悉任务书
根据设计任务书的内容，熟悉项目所在地域及其规模、周边环境布局、规划条件和甲方提供的设计依据和设计要求。
3.2收集设计资料和设计依据
设计前应收集以下资料：
与本专业有关的建筑规范、环保、卫生、人防等方面的设计资料；
实用的综合体规划的相关资料；
行政建筑交通组织设计资料，包括停车场等相关资料；
行政建筑的功能组合、景观设计等资料。
3.3学习本专业的设计规范
(1)《办公楼建筑设计规范》JGJ 67-89
(2)《建筑设计资料集》中国建筑工业出版社
(3)《建筑设计防火规范》GB50016-2006
(4)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50-2001
(5)《民用建筑设计通则》GB 50352—2005
(6)《汽车库建筑设计规范》JGJ 100-98
(7)《住宅设计规范》GB 50096-1999
(8)《商业建筑设计规范》JGJ 48-88
3.4方案设计
根据工程项目规划建筑设计具体条件，初步确定城市综合体的总图设计以及部分可变化形式，并进行经济技术指标初步估算，对总体规划建筑设计给出评价。并提出几个可行的修改方案，同时进行论证比较，得出最终的设计方案。
3.5根据总图方案设计中确定的内容，进行初步设计
其内容主要有：
确定综合体的几大出口，区内的交通流线；
确定住宅、办公、商业功能分区，地下停车库和后勤区域的布置；
确定建筑整体风格；
确定景观轴线走势和景观节点分布；
营造室内绿化景观和空间设计。
3.6编制设计说明书
3.7绘制设计图
研究的总体安排与进度
周 完成内容
1 文档设计开题报告及任务下发
2 文档设计调研，进行前期准备
3 了解县官规范，拟订设计要求进行方案的初步设计
4 初步审核，完善开题报告内容
5 上交开题报告
6 开题报告和第一次中期检查
7 分析设计中的不足，对方案进行修改
8 方案深化，建筑详细定位及景观深化设计
9 方案再次修改
10 第二次中期检查，方案定稿
11 方案进一步调整，进行后期准备
12 初步完善与校核总图图纸
13 文档设计图纸验收与检阅文档设计范文
14 最终完善图纸和范文
15 上交文档设计光盘、图纸和日志
16 文档设计答辩
备注
主要参考文献
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[2]邓雨男．城市综合体的开发模式[J]．中国房地产 ，2008。(11)：50—52．
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[9]郭靖： 万达商圈：两年之 内稳住3年后旺起来》，宁波日报，2007-4-17