论物业的智能化管理

目录
内容摘要……………………………………………………………….2
智能化物业的普及化………………………………………………….3
一、智能化物业的优缺点…………………………………………….3
(一)、防盗系统的设置……………………………………………….3
(二)、照明控制系统的完善………………………………………….3
(三)、楼宇设备自控系统的处理…………………………………….3
(四)、公共广播系统………………………………………………….4
(五)、小区管线系统………………………………………………….4.
(六）、停车场管理系统……………………………………………….4
(七)、家庭智能化…………………………………………………….4
二、工作人员的培训………………………………………………….4
三、物业收费的原则…………………………………………………. 5
四、智能建筑物业管理思路………………………………………….5
五、智能建筑物业管理操作规范化………………………………….5
六、智能建筑物业管理的发展性…………………………………….6

内容摘要
 所谓“智能化”简单地说，是安装并应用一整套网络系统将电话，电视信号和计算机数据在小区中，家庭中合并一起传输的现代化的家庭。利用这网络，小区能够提高效率、舒适、温馨、便利及安全的居住环境，家庭可以将家用电器作为终端，以及家庭网络连接家用电器、设备、仪表和安防设施，实现安全保障、多表计量、电器摇控、灯光控制、环境设计、能源调配和家居管理，创造更优越的生活条件。
 本文主要介绍了建造智能化物业的高端设备、物业小区的居民在生活便利和小区的管理不足之处。分析了加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。

关键词：智能化物业  家庭智能化   物业管理的发展性
论物业的智能化管理
引言：
 近年来，中国大步跨入了信息化社会，人们的工作生活与通信，信息的关系日益紧密，信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战。随着市民生活水平的提高，人们居住环境的要求不断升级，希望有一个安全、舒适、便捷的家，智能小区于是在中国各地逢勃发展起来，并已成为21世纪建筑业的发展主流。在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已经不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求，而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘，是物业管理公司以后所要走的方向。
 智能化小区是在智能大厦的基本含义中拓展和延伸出来的，有了智能大厦才令人联想出原来物业小区都可以智能化，所谓“智能化”简单地说，是安装并应用一整套网络系统将电话，电视信号和计算机数据在小区中，家庭中合并一起传输的现代化的家庭。利用这网络，小区能够提高效率、舒适、温馨、便利及安全的居住环境，家庭可以将家用电器作为终端，以及家庭网络连接家用电器、设备、仪表和安防设施，实现安全保障、多表计量、电器摇控、灯光控制、环境设计、能源调配和家居管理，创造更优越的生活条件。
 如果没有高质量的住宅小区智能化管理，就不可能充分发挥住宅小区智能化效果，要真正地实现科学高效管理，就要有高级的智能化系统，完善设备，统一综合管理，才能称得上是智能化小区。其实，不能单是有良好的系统，还要有专业的管理人才，这样两者合作才会有优质的智能化小区。当然，在目前信息技术未能完全普及的情况下智能化还存在着很多的问题。
 一、智能化物业的优缺点：
(一)、防盗系统的设置
 由于现代小区的占地面积很大，它的四周边界总长都在一公里以上。传统上对小区周边的防范，就是起高墙，勤加巡逻，但是到了现在这方法太落后了，有时候加上天气问题，地形等环境因素的影响,百密一疏，很容易形成安防死角。用智能化的方法安装周边防范系统，运用主动红外线对射技术，放在小区边界形成一道电子幕墙，可以全天候、全方位，二十四小时地监测小区的周边情况，做到万物一失。而且它隐蔽性强，不容易被入侵者发现。周边防范系统的红外线器接收到小区保安中心的报警接收机上。当有人非法跨越时，切断红外线路，即会触发报警，加上和闭路电视系统结合，可以立即显示出报警的位置和报警的原因，这样就可以减少时间和人力。
 闭路电视系统也很重要，闭路电视系统是为保安中心提供实时视屏图象的一套最直接的安防系统。可在出入口，出口等公共场所观察人员的流动情况，可以监控记录小区内业主们的活动情况和外来人员在小区内的情况。在智能小区中，闭路监控系统使管理人员在控制室内能观察到小区内所有重要场所的现场情况，为保安系统提供了远程视觉效果，为小区的各种人员的活动提供了监控的途径。闭路电视监控系统主要安装在通道、重要建设及周边设置，将图像转送到管理中心。由管理中心对整个小区进行实时监控记录，使中心管理员充分了解小区的动态。
（二）、照明控制系统的完善
    照明系统中可以发挥出智能化的功效，在小区内所有的灯均可作亮度的调节，以需满足小区中不同地方的需要，灯光会根据不同的情景，作出相应的调整，例如：花园里的照明灯可以暗一点，路灯亮一点，还有走廊灯和楼梯灯安装声控感应，有人走过时发出声音灯就会自然地亮起来，这样就可以更好地利用资源，不易浪费，又可以让业主减少负担，真正达到节能减排。
（三）、楼宇设备自控系统的处理
 当今世界，节能和环保是世界发展的普遍趋势。小区进行了信息采集和自动控制，所有信息采集和自动控制均由公用设备管理系统依靠计算机自动完成，起到了集中管理，分散控制，节能降耗的作用。小区的所有机电设备的工作状态均由可以在小区中央控制系统室监测，出现任何异常情况均可以迅速发现，迅速得以解决确保设备始终运行在最好状态，提高了设备的使用率及寿命。同时，还可以大大减少运行维护人员，降低了物业管理的人力成本。
（四）、公共广播系统
 本系统在正常情况下，可按程序设定的时间自动播放有线广播，背景音乐，广播员可以随时插播讲话，如果有紧急事件时就能马上通知，工作人员可以提高警惕，在控制中心可受动或自动开启和关闭小区内的部分广播设备而形成区域性或间隔广播。广播系统接到不同的事故背景信号而转入事先录制好的事故自动广播或人工事故广播。
（五）、小区管线系统
 地下管线是小区的重要基础设施，它的准确、完整与否，直接影响着小区的规划、建设维护和管理。以前小区地下管线由于资料不全，偏差过大，管理手段陈旧而导致维护和管理的落后。建设科学、准确、完整、动态的综合性地下管线信息系统，实现了住宅小区各类管线的数字化，为小区物业管理和系统维护创造了良好有利的条件。
（六）、停车场管理系统
 机动车是现代社会的重要交通工具，随着人们生活水平的提高，私人拥有车辆在现代住宅已是很普遍的，因此停车管理越来越逼切地成为一个摆在小区管理者面前的问题。如果使用智能化系统就能轻易解决这个问题了。将小区车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类的管理，给停车户提供停车的方便，车辆安全，也使小区车辆管理更加完善。智能小区一般包含商场，娱乐及其他配套设施的综合性现代化住宅小区，其停车场惯例系统设一个收费亭，并与控制中心联网，所有前端设备都通过电缆先接线至收费厅，集中进行控制和操作。
（七）、家庭智能化
 很多已建或新建小区家庭中已安装了三表远程系统，可视对讲系统、防盗报警系统等，这些系统无疑提高了居室的安全及舒适程度。但也存在一些问题，由于系统繁多，给使用和维护带来很大麻烦，并且室外布线的数量很多，安装成本及设备成本较高，对于住户是不少的经济负担。在通过了解智能化的解决方案中，采用了在每户设置“家庭智能控制器”的方式，实现了住户的家庭智能化管理。它可以处理各种传感的信号，做出相应的处理，并具有联网功能。家庭控制器通过网络连接到小区管理中心实现小区管理中心对每一户的安全监控。
智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物业的管理维护；系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理服务产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。
二、工作人员的培训
 首先，必须加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。
 再者，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容，包括：①公共管理服务。具体内容有：房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暧管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有：衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外，智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。同时，智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络，而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。
 这样，组织和实施智能住宅小区物业管理，就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器动作的模式。
 智能建筑物业管理中遇到的实际问题，在一定程度上阻碍了物业管理市场的健康发展。当然，这些问题的出现有多方面的原因，既有来自建设中所存在的隐患。也有来自物业公司自身和物业管理真正走上市场化、经营化、专业化的轨道，政府要加大管理力度，从智能建筑的建设、验收抓起，确实提供一个名副其实的智能化物业做为物业管理的依托。
智能建筑物业管理的优化
 世界上没有不发生故障的系统，智能化系统同样不可避免地会产生故障和问题。如何结合智能化系统的技术特点和运行要求，事先预计到可能发生的各种内部、外界的问题，把故障消除在萌芽状态，减少运行中断，是智能建筑物业管理优化的主要目标。
三、物业收费的原则
  物业管理单位开展物业管理服务收费遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。具体来说，物业管理收费应坚持六个原则：(1)"等价交换"原则。收费价格的高低由所提供服务的质量决定。(2)"谁受益、谁出钱"的原则。(3)"差别"原则。根据物业使用人的收入水平不同，采用不同的服务方式和收费标准。(4)"优质优价"原则。根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同，采用不同的收费标准。如深圳市规定，凡被评为国家级、省级或市级示范住宅小区均可上浮物业管理收费标准。(5)"取之于民，用之于民"的原则。有两方面含义：一是从住户收取的费用，要用在住户身上，不得挪作他用；二是不得牟取高额利润。(6)"公开"原则。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。     各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。     物业管理收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
四、智能建筑物业管理思路
    针对智能化系统精细化、持续性运行要求，优化智能化系统物业管理的思路是化被动为主动，变无序为有序。对智能化系统本身而言，在正常运行中最容易出现智能建筑的问题是末端传感器、执行机构的老化。物业管理的主动性集中体现在如何把这些因老化产生的故障从事后维护转变成为事先保养。在一切可能出现、还没有出现故障的时候和地方及时给予维护和排除。这就需要有一个完备的维护计划和维护对策。通过对运行记录与趋势的科学分析，制定设备老化的处理与技术升级策略，包括备品备件的准备和更换对策。
五、智能建筑物业管理操作规范化
 操作的规范化是高效率的基本保证。等事件发生以后再讨论、考虑处理办法的话，结果往往会是一种缺乏严密性的无序的措施组合，很难取得高效、快速的效果。因此，物业管理优化的有效性集中地体现在管理的预见性上。对于所有可能出现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案，制定慎密的操作内容和操作程序。譬如，在与建筑的协调方面，应当预计到失火、盗抢等突发事件的应急处理，明确关于通道、门禁、电梯、照明的应急预案。在灾害防预方面，应该考虑到暴风、暴雨、潮汛、地震、战争等非常事件发生的应急预案。在与能源的协调方面则需要预先准备一旦意外发生水、电、煤气供应问题时的应急预案。在与机电设备的协调上，更应该有一个冷热源、变配电、给排水等机电设备发生严重故障时的应变措施预案。
六、智能建筑物业管理的发展性
 在不少的智能建筑物业管理中普遍存在着对应急预案缺乏足够的重视。特别是在智能建筑的安全管理方面，多数停留在以常人的正常思路来进行设防。这会留下许多隐患
 智能建筑物业管理的发展性有着二个意义。由于工作目标和工作内容的改变，人们必然需要对环境条件作出经常性的调整。因此智能建筑物业管理要具备建成以后按照使用者的要求随时对智能化系统进行调整的能力 。另外，智能建筑物业管理的发展性在宏观上表现为智能化系统从整体上需要不断吸收各个相关专业的新技术、新设备，以此加强和扩展其信息处理能力、通信能力和监控能力。物业管理部门也就应该适应这种技术和应用的发展，具备技术扩展能力。
智能小区在目前国内是一个较新的概念，要最大限度的实现功能降低成本，就必须实现现代化，采用先进的技术将过去分散的系统及设备集到一起，作到几个系统紧密结合，互为依托，不在是一个孤零零的系统，而是统一的整体，可以发挥更大的作用。利用技术手段减少人员，降低管理成本，在满足住户最大舒适度的同时，最大限度的减轻住户的经济负担。这样才能是真正的现代化智能小区。