房地产企业（土地增值税）税务筹划研究

摘要

近年来，房地产市场正发生深刻而急剧的变化，经过一系列的行政性调控手

段并未取得实际效果之后，政府试图改变行政主导模式为市场主导模式，2014

年政府工作报告未提及房地产调控，而是重点部署保障房建设，为近十年来首次。与此相反，房地产市场“税”意渐浓，2013 年央视两次“曝光”全国知名上市房企土地增值税巨额欠税风波，虽都以主管当局出面“正名”而告一段落，但可以想见，社会舆论的猜疑，主管当局的压力，即将转化成土地增值税征管政策收紧、执法力度强化的动力，土地增值税全面清算，再次成为悬在开发商头上的利刃。新一轮的博弈已经展开，结合公司战略管理，筹划土地增值税清算，最大限度降低税负，合理延迟清算纳税，是每个规模房企面临的现实而紧迫课题。

本文借鉴国内外税务筹划的前沿理论，第一章为文献综述，介绍了国内外的研究成果，并对税务筹划的含义及理论进行系统阐述，作为本文论述的理论基石。第二章对土地增值税纳税筹划的基本方法，影响土地增值税的要素做了详细的分析，为土地增值税筹划方法的提出作了很好铺垫。对房地产开发流程中的几个重要环节，结合每个阶段战略管理的要点，归纳和总结了与之相配套的三大筹划方法，每一方法力求从定义、政策分析、适用条件加以剖析，辅之以案例说明，系统全面地总结了各开发阶段土地增值税的主要筹划方法。第三章则以所在公司为案例，借助原始数据和资料，综合运用上述方法，详细计算了筹划前后土地增值税税负差异，从公司净收益的角度全面评价和实证分析，得出筹划后综合收益最大化的结论，一并提出可能存在的风险和防范措施，全过程最大限度贴近实战。第四章得出了本文的研究结论，指出了本文的瑕疵和待提升之处，对未来筹划研究作了预期和展望。

笔者认为，尽管国外开展土地增值税清算的情况并不普及，国内又面临“营改增”的压力，但由于国内土地政策和房地产市场的特殊性，在政府放开行政调控的趋势下，土地增值税作为有效的税收调控手段，仍将长期存在。同时基于政府尤其是地方政府对土地及房地产财政的依赖，房地产市场健康、平稳发展符合各方利益需求，不多的税收优惠政策不能轻易取消，清算政策的不确定性也将长期存在，税收筹划仍将保持一定空间。遵循各阶段项目开发的特点和规律，保持筹划的前瞻性和灵活性，发掘与之存在内在联系的有效筹划方法，加以综合运用和全过程管理，从而有效降低税负，找到税收和利润增长的平衡点，为股东创造最大价值，为国家持续增加收入，最终达到经济和社会效益的最大化。

关键词 ：  房地产  土地增值税  纳税筹划

目录

摘要 I

引言：谈及房地产企业土地增值税税收筹划的发展及研究 1

一、土地增值税文献综述和税收筹划的相关理论 2

（一）文献综述 2

1.国内文献综述 2

2.国外文献综述 2

（二）税收筹划的相关理论 2

1.税收筹划的含义 2

2.土地增值税含义及相关理论 2

二、土地增值税纳税筹划技术 3

（一）基本计算方法 3

（二）影响土地增值税的要素 3

（三）项目立项阶段纳税筹划 3

1.立项筹划法. 3

2.可售面积筹划法. 3

3.红线外成本筹划法. 3

（四）项目开发阶段纳税筹划 3

1.费用分摊筹划法. 3

2.营销设施筹划法. 3

3.利息支出筹划法. 3

（五）项目销售阶段纳税筹划 3

1.税率临界点筹划法. 3

2.收入分散筹划法. 3

三、ZL置业有限公司概况及土地增值税税收 4

（一）ZL置业有限公司概况 4

1.ZL置业有限公司发展目标及纳税情况 4

2.ZL置业有限公司土地增值税管理现状 4

（二）ZL置业有限公司开发的YH项目土地增值税筹划方案 4

1.变分期为整体清算 4

2.费用位移 4

3.车位筹划 4

4.内部交易定价 4

四、结论 5

（一）研究结论 5

（二）研究中不足与展望 5

参考文献 8

致谢 9