房地产企业“营改增”新政执行中的风险及应对

摘要

我国现行的增值税制度的主体框架是经过1004年财政体制改革建立的，后经过若干调整形成了现行制度。增值税一直是我国提供税收收入的第一大税种。房地产业是我国经济发展的支柱性产业之一，随着2016年5月1日我国实行全国营改增试点，房地产营改增再次引起关注。但是目前理论界仍然热衷于探讨营改增试点对产业结构的影响，却鲜有研究探讨营改增后房地产业增值税涉税风险。实际上，随着房地产业的发展速度在国内逐渐放缓，营业成本也逐渐凸显，涉税风险的识别、应对与防范对房地产业结构调整、推动产业持续健康发展、降低产业成本具有重要意义。鉴于此，本文基于房地产业营改增的基础知识梳理，着重探讨营改增后房地产业增值税涉税风险，并在此基础上提出风险防范措施，研究结论为房地产业发展与风险防范有所启示。

关键词　营改增；房地产；涉税风险

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摘要 I

一、 房地产企业营改增发票的管理风险 2

（一）税前扣除凭证的审核把控 2

（二）增值税抵扣凭证管理 2

（三）发票开具要求管理风险 3

1.普通发票上填写购买人纳税识别号 3

2.增值税发票显示商品和服务税收分类编码对应的简称 3

3.一般纳税人销售其自行开发的房地产项目开票 3

4.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目开票 4

二、 房地产营改增后土增税管理风险 5

（一）营改增值后土增值税预征的计税依据 5

1. 关于营改增后土地增值税应税收入的确认问题 5

2.关于营改增后视同销售房地产土地增值税应税收入的确认问题 5

（二）营改增值后土增值不得抵扣的进项税应划分情况记入相关扣除项目 6

（三）营改增值后土增值清算时城建税教育费附加的扣除 6

三、 房地产营改增后签订合同管理风险 7

（一）签订合同同时明细涉税条款及相应法律责任 7

（二）合同签订过程中财务人员应把控10个关健点 7

四、 房地产营改增新政策执行应对 9

（一）强化内部财务人员培训 9

（二）强化票据管理 9

（三）强化部门工作沟通衔接 9

五、 结语 9

参考文献 9

致谢 9