夫妻一方擅自出卖共有房屋的法律效力分析

摘要

   夫妻一方未经另一方同意擅自出卖共有房屋 ，引起合同责任纠纷和所有权归属纠纷。房屋买卖合同的效力、合同履行责任及违约责任的确定，善意取得及表见代理制度的适用都将影响房屋所有权归属。在认定合同效力问题上，司法实践应注意区分负担行为与处分行为，有效的负担行为不以具备处分权为要件；无权代理人订立的合同，不经追认，在作为共有人的代理人与第三人间仍属有效。有效合同的履行如果涉及处分行为，仍须就处分权利人的意思为之，否则只能采取违约损失赔偿等方式救济。司法实践对善意取得及表见代理制度的适用应分别确立其善意的判断标准以维护司法统一。另外，完善财产登记制度应作为目前保护交易安全的根本方向。

关键词　合同效力；履行责任；无权代理；善意取得；表见代理；登记制度

目录

摘要 I

引言 1

一、买卖合同的效力 2

（一）案例引述 2

（二）无权处分人订立的买卖合同的效力 2

（三）无权代理人订立的买卖合同的效力 3

（四）案例争议问题解析 4

二、买卖合同的侵权及责任 5

（一）买卖合同能否继续履行 5

（二）无权代理人的责任 5

（三）案例争议问题解析 6

三、善意取得、表见代理制度的适用 8

（一）善意取得制度 8

（二）表见代理制度 8

（三）案例争议问题解析 9

四、结论 10

参考文献 11