商品房预售中预购人权益保护的若干法律思考

摘要

    在现阶段，随着我国城市化的脚步不断推进，广大民众对住房的需求不断增长，商品房预售制度成为房地产市场的选择，能够加快建设并增加住房供应。但是商品房预售制度并不完善，房地产市场中各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为屡见不鲜。如何看待商品房预售制度存在的问题，减少实践中的法律纠纷，防范交易风险，已经成为一个重要的理论问题。对商品房预售制度的不足之处从理论角度进行分析，并用于指导司法实践，对于购房者合法权益的保护以及规避交易风险，降低纠纷发生机率和维护司法公正，保护居民的基本住房权利和维护社会的稳定都有积极作用。

本文对商品房预售制度进行了概述，分析了商品房预售过程中开发商对购房者权益侵害现象背后的原因。其中既包括预售制度中购房者具有一定交易风险的客观事实，也包括房地产市场中存在不规范行为的环境因素，以及相关法律不完善和监管落实不到位的制度因素。因此，对商品房预售制度进行进一步完善提出了相应的建议。希望通过政府部门完善相关的法律法规、房产企业增加信用管理、净化房地产市场公开透明的环境以及提高消费者维权意识等措施，保护商品房预售中预购人权益，促进房地产产业不断繁荣发展。

关键词　商品房 预售制度 权益保护 预购人

   

目录

摘要 I

一、 商品房预售制度的概述 1

（一）商品房预售制度的主要内容及特征 1

1. 商品房预售制度具有政府干预性质 1

2. 商品房预售合同签订时，预购人只获得商品房的期待权 2

3. 商品房预售的标的物具有特殊性 2

（二） 商品房预售制度的构成要件 2

二、商品房预售过程中对购房者权益的侵害 4

（一）商品房预售制度存在的优缺点 4

（二）商品房预售过程出现的几种侵权现象 4

1. 商品房预售人的欺诈行为 5

2. 商品房预售人的违约行为 5

三、商品房预售中存在问题的原因分析 6

（一）商品房预售制度本身存在的问题 6

1. 缺乏合理有效的市场准入和退出机制 6

2. 对商品房开发企业资质的审查制度存在不足 6

3. 信息公开机制不健全 6

4. 对商品房购买人合法权益的保护力度不够 6

（二）合同双方力量对比不平衡 7

（三）监管不到位 7

1. 缺乏统一的预售资金监管模式 8

2. 缺乏严格的预售广告监管制度 8

四、 对商品房预售制度进行进一步完善 9

（一）进一步完善商品房预售许可制度 9

（二）加强房地产企业信用管理 9

（三）健全房地产信息公开机制 10

（四）加强房地产市场监测 10

（五）提高消费者维权意识 10

参考文献 11

致谢 12