房地产宏观调控行政手段的合法性研究与完善

XCLW19284  房地产宏观调控行政手段的合法性研究与完善  (字数：18134)

摘  要

房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，其本身对于扩大内需、保经济增长和惠及民生方面具有重大作用。从1998年政府正式取消住房分配制度，转而全面推广住房消费市场化模式，伴随着国家城镇化进程的快速推进，住房市场的强劲需求导致我国绝大部分城市的房地产价格连年快速上涨。持续旺盛的需求和住房市场供应的相对滞后，加上宏观调控经济、法律手段效果的滞后性和行政手段的针对性、合法性问题，连年调控的结果是房地产价格越调越高，房地产宏观调控常常陷入“空调”的尴尬境地。在一系列的市场化调控手段不能很快见效的情况下，政府习惯使用行政手段来快速掌控房地产市场价格和供求关系。由于历年来房地产市场调控忽略了合法性审查这一道程序，导致一些调控政策措施内容和程序违反法治精神，加之地方政府落实调控政策缺乏应有的力度，房地产市场发展缺乏长远的规划和精细化的管控，一些城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾长期存在。

本文试图通过探讨研究历史和现实房地产宏观调控行政手段的合法性问题及原因，从宏观调控行政手段的主体、程序和内容等方面，分析存在的合法性问题。宏观调控行政手段的实施，离不开法治框架，离不开政府行政行为的合法性审查。当然，文章也不限于对行政手段调控的研究和讨论，通过对目前房地产市场的发展趋势和宏观调控政策研究，更多的注重使用经济和法律手段来达到调控效果，建议政府更多的发挥市场引导和配置资源的基础作用，更多的注重从系统性、整体性和调控的规范性来重新看待和整理调控思路，从而确保我国房地产市场稳步健康地运转。

本文共分为三个部分。导言包括研究背景、国内外研究现状和研究思路等。

第一部分是基础理论部分。从房地产发展背景和宏观调控历史入手，引出宏观调控政策和措施中，经济、法律和行政手段的种类和方法，突出对行政手段的介绍和分析。第二部分是提出问题和分析问题部分。从房地产宏观调控行政手段的法理分析入手，援引当前行政调控手段的合法性问题表现和弊端，深入分析查找问题原因。第三部分是提出合理化完善建议部分。按照社会主义市场经济法制化发展和新型法治化国家建设要求，对宏观调控行政手段的使用提出合理化改善建议，并对房地产宏观调控体系建设提出初步设想。

关键词   宏观调控行政手段  合法性  调控主体  调控程序  调控内容

目    录

摘  要-------------------------------------------------------------------------------------I

引  言-------------------------------------------------------------------------------------1

一、房地产宏观调控行政手段的概念及途径解析--------------------------------3

 （一）房地产宏观调控行政手段介绍----------------------------------------------3

  1、房地产宏观调控行政手段的概念----------------------------------------------3

  2、房地产宏观调控行政手段的主要途径----------------------------------------3

 （二）我国房地产市场宏观行政调控历史简介----------------------------------4

二、房地产宏观调控行政手段的合法性问题及原因解析-----------------------5

 （一）房地产宏观调控行政手段的合法性要求及其理论依据----------------5

  1、房地产宏观调控行政手段的合法性要求-------------------------------------5

  2、行政手段合法性理论依据-------------------------------------------------------5

 （二）宏观调控行政手段的合法性问题表现形式-------------------------------6

  1、历史宏观调控行政手段合法性问题分析-------------------------------------6

 （1）随意改变用地控制和建筑控制规划-----------------------------------------6

 （2）随意更改中长期发展计划和产籍户籍管理制度--------------------------7

  2、现行宏观调控行政手段合法性问题的主要表现形式----------------------7

（1）限购、限贷政策的设立与取消过于随意------------------------------------7

（2）政府指定价格和涨幅有违市场经济规律------------------------------------8

 （三）宏观调控行政手段中调控主体、程序、内容合法性解析-------------8

  1、行政调控主体合法性问题及原因----------------------------------------------8

（1）行政调控政策制定主体较为混乱---------------------------------------------8

（2）行政调控主体职责不够清晰---------------------------------------------------9

  2、行政调控程序合法性问题及原因---------------------------------------------10

（1）调控政策信息不对称-----------------------------------------------------------10

（2）缺乏民众参与互动--------------------------------------------------------------11

（3）政策措施的预测作用不明显--------------------------------------------------11

  3、行政调控内容合法性问题及原因---------------------------------------------11

（1）行政调控有关内容缺乏可操作性--------------------------------------------11

（2）行政调控相关内容涉嫌越权和违法-----------------------------------------11

（3）行政调控政策内容的更改存在随意性--------------------------------------12

三、完善房地产宏观调控行政手段合法性的法律建议--------------------------13

 （一）完善房地产市场行政调控主体、程序和内容的法律建议--------13

1、明确统一的调控主体--------------------------------------------------------13

2、规范严谨的调控程序--------------------------------------------------------13

3、突出长效的调控措施--------------------------------------------------------13

4、因地制宜，按需施策--------------------------------------------------------13

 （二）完善房地产宏观调控职能体系构建的建议--------------------------14

1、进一步提高对房地产宏观调控的认识水平-----------------------------14

2、进一步完善保障性住房制度建设-----------------------------------------15

3、进一步加强房地产宏观调控政策措施文件的合法性审查-----------15

结 论----------------------------------------------------------------------------------17

参考文献-----------------------------------------------------------------------------18

致  谢--------------------------------------------------------------------------------19