新形式下中国房地产企业发展战略的探讨(三)

    6.房地产企业土地储备有限

    除极少数大型企业外，大多数房地产企业土地储备极其有限。大型企业如万科地产、招商地产等，其土地储备数量能够满足开发需要的年限也不过3年左右。众多中小型企业本身开发范围窄，土地储备更少，根本不能满足企业生存发展，甚至有相当一部分房地产企业根本没有土地储备。而目前土地“招拍挂”市场，“地王”的频现及节节高升的土地价格，没有土地储备或土地储备质量不佳、数量不多的企业，将在今后的房地产开发市场举步维艰。

    7.房地产企业的生产效益逐渐下降

    根据相关统计资料显示，“经营收入”“商品房销售收入”指标稳步增长，但房地产企业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标却增长缓慢甚至下降。一段时期以来，随着房地产业的发展、巨大的消费市场以及普遍高于其他行业利润率的因素，房地产开发商在中国富豪榜前列占据着黄金席位且数量明显高于其他行业。但随着市场的不断完善，行业竞争的激烈程度增加，开发管理成本逐渐上升，房地产企业的暴利时代已经结束，平均利润率将趋于合理化，企业如果不意识到这一问题并加以应对，上升的成本将使生产效益持续下降并出现亏损，最终面临倒闭及出局。

    （三） 机会（O点）分析

    1.房地产业的产业架构体系较为完整

    除房地产开发业外，评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及物业管理业均得到较好发展，从而形成了较为完善的中国房地产业的产业架构体系。

    2.中国正步入建设小康社会和城市化快速发展时期

    基于中国的国情，中国在大力推进城镇化进程，据2011年的统计结果，中国的城镇化率约51%，而发达国家的城镇化率接近80%，说明我国还有提升空间，在城市化和婚龄期人口的下，住宅市场的刚性需求仍大量存在。人们由于生活水平的提高，要求改善住房条件的意愿也进一步强烈，房地产需求仍旺盛。另外，汽车消费交通工具的改善，使房地产开发向城市边缘化扩张，使市场更大。

    3.国家政策对房地产业相关产品的支持

    关系到民生与和谐，保障房建设成为2011年中央及各地政府的头号王牌，国家鼓励建设经济适用房、廉租房等保障性安居工程，着力解决中低收入群体住房问题，保障房与商品房将形成两个平等的房地产运行体系，为未来房地产业发展明确了走向，也为房地产企业带来商机。

    4.房地产相关政策法规的完善将促进房地产业的健康发展

    经过数十年的修订与改进，国家在房地产方面的政策逐渐完善，能有效促进房地产市场的健康发展。国家对房地产市场秩序进行了一系列有效的调整与规范，相关调控政策如限购令的实行，不是仅要打压房价，而是引导房地产业的健康长远发展，降低产业风险程度。

    5.区域经济及房地产市场的细分带来机会

    国内由于区域经济发展的不平衡，先发展起来的东、南沿海及一线大城市房地产生业竞争激烈，但随着中西部及二三线城市的经济发展，其相关的房地产市场仍具有商机。

    随着国内房地产市场的逐步成熟，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品越来越多，各具特点特色，市场上消费需求呈现多样化，如房地产企业结合现状，对市场进行准确深入的分析判断，则可提供某些特质商品，使企业在某一细分上处于领先地位并占领一席之地。

    6.房地产企业间并购及合作的商机

    由于房地产企业的地域性特点，以及早期有部分房地产企业通过低成本取得了土地，但公司却无相关的人力物力进行开发，也就是市场上存在大量有地无钱的小型开发商。这为大中型企业的并购及合作开发提供了良好机会，有效的并购及合作，将使房地产企业间实现双赢或多赢。

    7.国内资本市场的发展及完善将促进房地产企业的发展

    国内房地产企业融资渠道已逐渐多元化，比如，房地产投资基金、股权融资、私募、企业债券等。国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策逐步实施完善，更多的融资渠道和融资方式为房地产企业的发展提供资金支持。

    （四） 威胁（T点）分析

    1.房地产业已经成为政府的重点调控行业

    国家从不同方面加大对房地产业的调控力度，房地产调控政策频繁出台，无论是开发商还是购房者都深受影响。住建部将列入“限购令”的城市名单一拨一拨的推出，至2011年2月，明确提出实行限购的城市已经达到36个，按新一轮的调控政策要求，实行限购政策的城市还将翻一番，态度坚决，打击面广。对购房者自有资金要求逐步提高，如杭州、沈阳等城市二套房的首付比例已提高到七成，对房市的投机行为打压力度进一步加强。房地产调控政策预计在短期内仍不会转向或停止。

    2.市场流动性趋紧，融资成本高

    房地产行业是资金密集性行业，房地产开发过程中需要的大量资金，以往过于宽松的货币政策成就了一段中国房地产行业的好日子，但不可能持续。目前信贷收紧，而国内房地产企业的资金来源主要集中在信贷这根线上，从紧的货币政策下，房地产企业面临重大的资金链考验。许多企业不得已从社会及民间募集资金，但民间融资利率远远超过银行，且随着银根紧缩、市场资金短缺时，民间融资的利率更是不断飙升，月息达到3分、5分，过高的融资成本将使企业不堪重负，增加房地产企业的生存难度。

    3.土地成本的持续上涨

    有关地王的新闻报道总是热度新闻，一线城市优质土地的争夺战激烈程度一浪高过一浪，由于中小型企业没有资金实力，无力与大型央企、国企和上市公司抗衡，一线优质土地市场逐步被三类企业垄断，中小型企业陷入无米下锅的处境，而大型企业虽取得了土地，但高昂的成本，使其在后期开发压力巨大。

    一面是新取得土地成本的节节高涨，一面是国家已正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》并执行，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。未动工开发建设，土地闲置满2年，经批准后可无偿收回土地使用权。土地作为房地产开发中的重要资源及成本构成，对企业的持续经营及效益产生重大影响。

    4.宏观经济进入复杂多变期

    已保持了30年高速发展的中国经济，尤其是加入世贸组织的10年时间，投资、消费、出口三驾马车支持中国经济屡创奇迹，几乎连续保持着两位数的增长态势。而目前，内部环境复杂多变，外围的欧美经济复苏乏力，全球二次探底风险仍然很大，中国经济经历了高速发展的几十年后，今后宏观经济走势不明朗，影响企业安全运行。

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