一、关于“住房保障”的认识误区....................... 3
二、从供给补贴向需求补贴转变 ........................ 5
三、香港的情况................................... ... 6
内 容 摘 要
目前市场对于保障性住房的认识存在一些误区：认为规模越大就越好，以规模取胜：认为保障性住房在所有国家和地区都是一帆风顺的：认为中国保障性住房对行业的影响有限。对于我国现阶段的保障性住房政策，正处于供给补贴的阶段，未来会迈向需求补贴的阶段。在保障性住房的选址方面，需要结合本地区的具体情况或则是地区发展规划而定。
关键词：保障性住房；补贴；开发选址
对我国保障性住房建设相关问题的认识
不要用自动标题关于“住房保障”的认识误区
目前，在政府和社会层面，人们在住房保障上还存在一些误区，主要表现在几个方面：
（一）认为规模越大越好
1.各国的保障形式介绍
在城市化进程中，世界各国都得面对的一个共同问题，就是如何改善低收入住户居住条件。比较其他国家的实践，我们发现各国采取的政策和措施不尽相同，主要有公共房屋、房屋津贴、土地供应政策、房屋金融政策、租金规制、建房标准的规管、产地产市场规管，等等。当然这些政策和措施即使在同一国家也经常变改。
采取什么样的政策和措施应该考虑当地的政治、经济、文化、政策的制定和执行能力。其规模也要与当地的经济发展、土地供应水平等因素相适应，而不是一味的追求规模。
2.保障性住房的主要投入方式
国际上一般根据保障性住房的投入不同分为三种：
（1）特惠型。即在财政支出中，住房及其社区环境项目所占的比例很低，一般小于 5%，如美国、英国、加拿大和澳大利亚；针对的群体主要为极少数家庭给予特别资助，更多的住房购买则是通过社会的贷款、保障等加以解决。
（2）中间型。介于普惠型与特惠型之间，在财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例介于5%至 10%之间，如中国香港、台湾以及马来西亚。
（3）普惠型。在财政支出中，住房及其社区环境项目所占的比例较高，一般大于 10%，如新加坡、日本以及印度尼西亚；新加坡 86%的居民居住在政府提供的组屋中，日本以财政补贴和融资制度普遍支持住宅建设，共有资金住宅总建设户数的将近一半。
对于目前中国经济的发展水平来说，目前我们正处于特惠型的转型期。在图 4中我们可以看到我国目前经济适用房投资额占财政收入的比重在 2%-3%左右，随着我国对保障性住房投入的加大，这一比例有望快速上升。
（二）认为保障性住房在所有国家都是成功的
我们拟通过比较台湾、香港的例子来说明保障性住房计划发展过程并不是一帆风顺的，中间伴随着反复。
1.台湾模式
台湾关于保障性住房制度被称为国民（公共）住宅计划。其定义为政府照顾收入较低家庭，改善居住环境，提高生活品质所兴办，以安定国民生活、增进社会福利。
国民住宅兴建方式往往采取四种方式：一是政府直接兴建：指政府取得土地、规划设计、兴建并配售之住宅。；二是贷款人民自建：指由政府给予贷款，人民自备土地，自行兴建管理维护之住宅；三是奖励投资兴建：指由政府奖励，民间建筑投资业自备土地、规划设计、兴建并出售住宅；四是贷款人民自购：指由政府补贴利息，协助收入较低家庭购置民间之住宅。政府直接兴建国民住宅用地之取得方式如下：价购公地、价购公营事业机构土地、配合军眷村改建土地、区段征收土地、开发新市镇、新社区、市地重划、都市更新等。
不同种方式在不同历史时期占到主流，我们特别总结了国民住宅的发展沿革。我们统计数据中，到 2000年为止，历年来计协助 632300户享受国宅。特别值得注意是到 2003年 10月，台湾国宅基金负债高达 15678亿余元，滞销国宅达 1万 8000余户，在台湾房地产市场供过于求的情况下，政府决定不再直接兴建国民住宅，标志着几十年来国民住宅政策正式完结。
从保障性住房政策出台时间角度看，出现在岛内居民矛盾比较严重时刻（万人夜宿忠孝东路活动） ，相关政策也是处于不断完善的过程中；而从出台政策效果来说，一定程度缓解了房价上涨的压力；在政策执行过程中，同样出现对政策理解的反复（兴建国宅与民争利呼声） 。之后到 2003年 10月，台湾国宅基金负债高达 15678亿余元，滞销国宅达 1万 8000余户。
2.香港模式
香港保障性住房历史上最著名事件，莫过于“八万五”计划。1997年 10月时任香港特首的董建华在上任后的第一份施政报告中提出每年兴建 8.5万套公屋的长远建屋目标。 “八万五”计划就是在楼价过高的情况下，舒解“夹心阶层”的民困，让中下阶层的香港市民能够“居者有其屋”。但是突如其来的金融危机让“八万五”计划失去意义。相反，在迅速萎缩的市场中，这一增加供给的政策提供了逆向的预期，加速了房地产的贬值，最终香港政府放弃该计划。
此后在 1999 年 1 月香港爆光了“豆腐渣居屋” ；2002 年， “新鸿基” 、 “恒基” 、 “长实”三大地产商推出“低价”新盘，正好碰上房委会“居屋”申购的截止期。虽然在此之前房屋委员会已停售“居屋”10 个月，但市场对重出“江湖”的“居屋”反应并不热烈；到 2003年 9月香港空置居屋达到 25000套。
（三）认为中国保障性住房对行业影响有限
在去年国务院扩大内需促进增长的十项措施中，“加快建设保障性安居工程” 位列首位。 2009年起 3 年内，全国将新建 200 万套廉租房和 400 万套经济适用房，同时完成约 220 万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。总投资将超过 9000亿元，平均每年 3000亿元。 这可以在上图中看到我国经济适用房的投资额逐年加大，近年来的增速维持在 20%左右。 目前我国廉租房覆盖人数为 150万户左右，到 2010年廉租房覆盖人数将上升至 400万户，年均增长率达到 20%以上。在新开工面积方面我们也可以看到从 2006年起，经济适用房的新开工面积增长速度以及开始超过了住宅新开工的增长速度。如此大面积新建保障性住房，我们认为这将对行业的发展带来深远的影响，未来开发商在细分市场、针对不同群体的差异化产品设计等方面都将发生转变。
二、从供给补贴向需求补贴的保障方式转变
政府对住房的财政补贴是政府对住房市场干预和调节的有效手段，主要有两种方式，一是供给补贴即实物补贴，是指国家直接介入住房供给，通过向生产者提供补贴，为住房市场提供大量住房；二是需求补贴即货币补贴，是指国家以社会再分配的形式，对中低收入阶层直接给予经济支持以增强居民的住房购买力。从他国的住房补贴政策经验上来看，在住房极度短缺，国家财力有限的情况下，采取地价优惠、税费减免等方式的供给补贴是常见的做法。在政府财力比较充足，能够给予住房消费者更为广泛和直接的现金补贴后，同时居民收入条件的改善与消费欲望提高会使得居民的住房收入弹性和收入房价之比都相对较高，在这样的情况下采取需求补贴是比较合适的。
我国目前正处于供给补贴的阶段，未来将迈向需求补贴。开发商从政府得到补偿金，盖好房子后，还可以从购买者手里赚到一笔钱，这种经济适用房的补贴政策，正是“砖头补贴” 。 反之“人头补贴”的做法是，由政府出面认真核实统计，核查谁属于真正的低收入者后，统一根据不同情况发放补贴给这些人，通过市场体系来解决住房问题。 从世界各国的住房补贴来看， 一般来讲， 只有在住房极度短缺的情况下才会实行 “砖头补贴” 。在市场经济运行过程中， “砖头补贴”有着难以避免的缺陷。
我国当前经济适用房政策采取的是“砖头补贴”的方式，由于“砖头补贴”带来的种种弊端，未来“人头补贴”将会取代“砖头补贴”的方式。其优势主要表现在：第一，能够避免政府对市场的直接干预；第二，人头补贴的作用直接到达需要补贴的人头，不会产生社会效用损失；第三，政府不需要付出监督成本，提高了政府市场调控效率。
三、开发选址方面的香港经验
经验坡保障性政府给予贷款，人民自备土地，自行兴建管理维护之住宅。************************************************************************************************在 20 世纪 60 年代中期后改变成最大的卫星城前已是纺织业和若干轻工业的中心。20 世纪70 年代初建成葵涌货柜站后发展迅速。由于旧式工业及旧式屋村占去新市镇中心所有的土地，兴建新屋村的地盘需要在较远的地方寻找。在荃湾镇通往青衣岛的大桥启用后，大规模的发展计划即告展开，成为一个工业、造船业及修理船舶的中心。地下铁路系统荃湾支线的工程将提供快速及廉价的交通系统，贯通荃湾、九龙及港岛。如今荃湾的人口约 70 万，大部分是在公共房屋居住。 1976年第一条狮子山隧道启用后， 沙田才有一条快速及便利的通道链接九龙市区。 1970年，沙田新市镇开始大规模的填海计划，使海面缩窄成为一条仅可以航行的水道。沥源村是沙田新市镇的第一公共屋村，已经有 16600 人迁入居住。沙角村与沥源村隔海相对，落成后有居住单位 6857个，约可容纳 2.8万人。美林村兴建在 1983年落成时，共有 5097个，可容纳约 3.1 万人。穗禾苑是一个大型屋村。在 9 座 35 层高塔型大厦内共有（居者有其屋）单位 3501 个，是迄今 “居者有其屋”计划中最大的屋村。加上其他正在筹建的楼宇，沙田新市镇将可容纳 50万人居住，其中 30万人由房屋委员会提供住所。 1978年启用屯门公路，缩短了九龙市与青山之间的行车时间，为转变屯门成为新市镇铺路。在兴建房屋方面，最先的一项庞大发展是建成 3座 30层高的十字型大厦，其后又有 3座巨大的十字型大厦落成。屯门新市镇大约在 1985年发展完成，其土地有一半由填海得来，而另一半是整理好的天然地盘。屯门的总人口预计将会增至 47 万，其中约有 33 万人的住所由房屋委员会提供。
参考文献：
[1]施瓦兹（美）.美国住房政策[M]. 出版社所在城市：出版社名称，2008.
[2] 王学发.中国房地产市场的发展与城市住房消费[N].什么报纸，2007-04-01（1）.
[3]刘 云.文章题目[J].上海经济研究，2002，（4）.