通过调查，我们发现北京市廉租房社区物业管理存在一定问题（见图2），具体分析如下。
1.管理费用不足
根据有关规定，廉租住房家庭不用交纳基本物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。但是，仅凭这些资金相对于物业管理前期的成本投入和日常的运行费用只是杯水车薪，无法正常支持廉租住房社区的物业管理服务。
2.管理模式缺乏效率
目前，我国廉租住房物业管理大部分以政府行政管理为主，这与物业管理的市场性相违背，也不便于提高廉租住房社区物业管理效率，也不利于廉租住房社区可持续的物业经营。廉租住房有其社会保障性和社会福利性的特点，但是与传统的公房管理既有相似之处又有区别。虽然廉租住房也是“以租养房”，但是实际上是收了租也养不了房，仍然需要大量的财政补贴和保障资金投入。
3.社区劳动力闲置
我国廉租住房小区物业管理基本上没有充分利用社区劳动力资源的优势。特别是没有充分考虑廉租住房社区人力资源的特征，劳动力相对富余，比如部分保安、保洁、绿化、勤杂岗位完全可以安排解决廉租住房社区闲置劳动力问题。
图 2：北京广渠门廉租房物业管理分项满意度柱状图
四、北京市保障性住房物业管理存在问题的原因分析
（一）低收入家庭支付物业管理费的能力有限
物业管理费实际上就是物业管理公司提供的管理服务的价格。保障性住房住宅小区的业主和住户家庭大都有一个共同的特点就是多为来自城市不同区域的生活困难家庭和中、低收入家庭。保障性住房由于其天然的福利性和保障性，如果要求低收入群体居住的保障性住房住户和商品房业主，都按相同标准缴费和享受一样的物业服务，可能有些家庭承担不了。
（二）政府补贴物业管理费的效率低
作为带有社会保障性质的保障性住房，政府应对其物业管理费给予一定的补贴或对物业管理企业的税收给予一定的优惠政策，比如低税率或者减免某些项目的税收。从北京市保障性住房的物业管理政策来看，其物业管理费一直由政府定价或执行政府指导价，均属于政府制定的计划价格。保障性住房的物业管理费标准一直低于一般商品住房的收费，不能根据市场供求情况灵活调整，也就失去了价格对市场供求均衡的影响力。而且目前大部分经济适用房的物业管理都是由政府房管部门的下属企业改制的国家物业管理企业承担，由政府支撑的物业企业，在服务上大都抱着共产党的企业，混一天算一天得过且过的思想，所以在服务质量上也得不到较高的提升，造成经济适用房的物业管理始终停留在看看门、扫扫地而已的状态，还有部分大中型企业单位开发建设的经济适用房受“自行开发、自行管理”和“肥水不流外人田”等陈旧观念的束缚和影响，通常不愿将其开发建设的项目推向社会和市场管理，致使经济适用房的物业管理不能向商品住宅区一样通过公开招标方式进行管理，政府补贴物业管理费效率低，市场竞争机制难以建立并发挥作用。
（三）低收入家庭集中居住需要特殊的服务
北京市保障性住房建设的主体为经济适用住房，其建设一般选址在城郊结合部和城市边缘地带，目前有越来越远的趋势，而且规模过大，商业、文化、教育、医疗、公共交通等城市配套公共设施和市政设施建设严重缺乏或滞后。部分经济适用住房项目建设规模过大、周边缺少就业岗位形成了功能单一的“卧城”，致使交通出行产生“潮汐”现象，造成严重的交通负担；社区规模过大难于管理，存在治安隐患；中低收入家庭大规模集中容易在空间上产生贫富分化与隔离，不利于社会的融合发展和和谐发展。由于上述特殊性，所以保障性住房的物业管理机制不能简单地由普通商品房的物业管理经验推知。
保障性住房小区的业主和住户多是由城市特困户和中、低收入家庭以及老城区拆迁户、失地农民安置户等组成的，他们对物业管理重要性的认识严重不足，不能较好地配合物业管理工作。
（四）政府和物业公司之间信息不对称导致物业公司存在寻租行为
物业管理企业作为市场行为的主体，追求经济效益是其基本权益，随着能源价格和劳务价格上涨，以劳动密集型为主的物业管理企业面临着重重危机，新政策也只能使物业管理企业在微利中徘徊，物业管理企业可能通过寻租行为来追求自身利益最大化。政府限价与企业追求利益形成了难以调和的矛盾。
五、建立北京市保障性住房物业管理新模式
（一）提高保障家庭物业管理的参与程度
1.建立小区就业模式
基于保障性住房住户中拥有较多的劳动力资源，考虑将这些有效的人力资源用于自身的物业建设，同时也帮他们解决就业问题，相辅相成，实现“双赢”。由于保障性住房小区劳动力的富余性， 居住人可以以出力的形式参与小区的物业管理，物业管理可把已有的劳动力资源作为培训重点，挖掘就业潜力。
具体做法是，小区选出数名业主代表（类似于业主委员会），全权负责小区的物业工作安排，再由业主代表聘请人员从事小区的保洁、绿化、保安等专业性不强的工作。这种物业管理模式的优点是小区居民直接参与物业管理，可以降低管理费用，提高满意度。北京市保障性住房小区非常适合推广这种物业管理模式，并且已经具备了一定的条件。第一，这些小区具备符合条件的业主代表的潜在人选。业主代表必须有一定的闲暇时间管理小区，同时还要有很高的敬业精神和相应的管理水平。比如在公房小区中的原单位退休人员自然是最适合的人选，已退休的业主时间充裕，他们正需要平台发挥余热；同时小区是他们自己的地方，他们理所当然会关心小区的一草一木；退休职工在单位参加工作几十年，拥有一定的管理经验，完全可以胜任小规模管理工作。第二，小区内住户相互之间熟络，管理起来容易；小区内基础设施相对比较简单，不需要非常专业的设施管理人员；小区内绿地、停车场等公用场所面积小，维护简单。物业管理人员不需要非常专业的物业管理水平就可以开展物管工作。“就地取人”，把具备劳动条件的低困住户组织起来参与小区物业管理，建立“既是居住者又是维护者”的可靠稳妥的安全防范第一线团队，一方面解决了他们的就业问题，另一方面他们因为是为自己居住的家园服务，责任心和奉献意识更强。
2.设立小区居民“义务奉献日”
尽管此类小区与商品化开发建设的住宅小区相比在物业服务企业专业化运作上有许多特殊性，比如此类小区业主和住户对物业管理的认识有限、家庭经济收入有限、部分业主和住户的综合素质有限以及传统的居住习惯等。保障性住房小区居住者多为中、低收入家庭，观念陈旧，对改善公共居住环境缺乏热心。但正是这些特殊性决定了在此类小区必须实行专业化、市场化、规范化的物业管理新体制。只有这样，才能让他们逐步树立接受专业物业管理的意识，逐步树立市场经济体制下需自己“花钱买服务”的意识，逐步树立对物业服务企业的服务质量进行监督的意识，逐步树立对物业服务企业日常工作的配合和支持的意识等。通过每周工作例会、物业管理师专业讲座、巡区现场分析等方式培训并提高服务专员素质。
（二）配建的保障性住房享受部分物业服务，并按所接受服务支付部分物业管理费
北京现拟定对保障性住房物业收费采取政府指导价，而对一般商品房则实行市场调节价。譬如目前北京市经济适用房小区的收费是0.52元/平方米，比一般的商品房要低，并且保障性住房的收费标准近期不可能大幅上调。换句话说，很多保障性住房小区的物业管理公司是在生存线上挣扎。因此，目前对保障性住房实行全方位的酬金制是不现实的。那么在实行包干制的前提下，物业收费低，而政府对保障性住房小区物业管理公司又没有特殊的政策优惠，对这些公司是很不利的。物业公司是一个独立的经济实体，盈利是其最根本目标，因此，物业公司的变相收费也就很难避免，最终损害业主利益。怎样解决好后期问题？建议在初期物业管理部门应尽量地开展有偿服务，以有偿服务的所得来补充物业管理费的不足，进而保证物业管理质量。同时政府也可以在保障性住房小区项目设计规划阶段做出相应规定，开发商应为保障性住房小区的后期物业管理企业设计建造出部分经营用房，以保证物业管理企业能利用经营用房的收入来补贴物业管理费的不足。
物业收费价格与政府制定一般商品房收费价格比较，要相对偏低一些，适合低收入家庭的经济承受能力。如果从住房档次来分析，低收入家庭居住的保障性住房小区，一般套型面积小、容积率高、绿化率低，居住环境相对普通一些，收费低一些也是比较公平的。
（三）避免低收入家庭集中居住
发挥城市规划的综合调控作用，保障性住房建设的项目选址和设施配套应该是多部门协作、统筹兼顾、综合决策的结果。
政府制定年度建设计划和倾斜政策应给予中低收人家庭更多关注。保障性住房建设应该会同土地、计划、规划、建设等部门，根据当地的土地发展总体规划、产业发展计划、城市规划和建设计划进行项目选址，并应得到文、教、卫、体等主管部门的支持，这是一个综合决策的过程。应尽可能将保障性住房建设于大运量、经济型公共交通发达、公共设施服务水平较高的地区，这样可以从源头上避免中低收入家庭居住空间越来越被边缘化的趋势。同时应加大投资力度，尽快完成选址后各项配套设施的建设与运行，避免设施建设的严重滞后。采用“大融合、小分散”模式合理控制建设规模，倡导混合居住、设施共享共建，为中低收入家庭创造完善舒适的社区生活环境。 北京市保障性住房物业管理模式研究(三)相关范文
