营改增对未来房地产企业的影响及对策分析

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。至此，营业税退出历史舞台。总的来说此次营改增时间准备不够充分，对于此次起关键性文件财税 [2016] 36号文也比较仓促。对于此次改革的房地产业来说更是时间紧，任务重。由于前期的准备不够充分，大部分企业在初始存在进项抵扣不足，税负不降反增的状态。房地产业是国民经济的支柱性产业，是税收中的大户，营改增是否对房地产业真正发挥作用将对我国的国民经济产生重要影响，因此对营改增对未来房地产企业的影响及对策分析的研究具有重要的理论意义和实践意义。

本文先从营改增的概念、意义、理论依据等几个方面对营改增的相关理论进行阐述。其次，本文从房地产企业的账务成本核算方法，营改增对房地产企业的现状、优势、劣势、全面的分析了营改增对于房地产企业产生的影响。再次，本文举例说明了营改增后房地产企业的税负和利润的变动情况，最后根据以上分析提出了相关的对策和建议。

关键词：营改增 房地产业 企业 税收 现状 对策

目 录

一、为什么房地产企业要进行营改增3

（一）、营改增房地产业相关的政策内容3

（二）、营改增一旦全面完成，全行业可以形成一个完整的抵扣链，减少营业税的重复征税，对于大部分企业而言税负可以下降4

二、房地产企业营业税及增值税的税务核算方法5

（一）、营业税不抵扣进项，税率低，税负重5

（二）、增值税抵扣进项，税率较高，税负较轻5

三、 房地产企业营改增的优势7

（一）、行业的整体税负有望下降7

（二）、市场销量有望增加8

（三）、促进二手房的交易流通9

（四）、规范公司账务，使得企业所得税成为不可能，从而实现查账征收，降低综合税负10

四、房地产业营改增实践中存在的问题10

（一）、对于已开工企业，成本发票成为问题10

（二）、发票用量增加，提高发票管理风险11

（三）、在技术上的壁垒11

五、对于房地产企业中营改增存在问题提出的对策12

（一）、研发新科技，解决营改增中的科技难题12

（二）、合理设置税率，目前房地产税率3%-11%，中间还有很多税负不公平的地方13

（三）、加强与材料供应商和分包商管理13

（四）、减少劣质合同，合理确定价格。14

（五）、加强成本管理，提高可抵扣比例15

（六）、加强固定资产纳税筹划16

六、总论16