目录 ………………………………………………………（1）
题目 ………………………………………………………（2）
概述…………………………………………………………（2）
问题与探析…………………………………………………………（2-6）
【内容摘要】
房产抵押贷款是农信社近些年来信贷业务拓展的一个重要领域,所发放的贷款额度仅次于农业贷款.房产抵押贷款因质整个房产市场较活跃,且办理手续齐全,风险相对较少, 特别是个人房产抵押贷款被农信社视为优质业务.从而在发放过程中把握好借款用途准确性,重视对抵押担保具体内容分析注重借款人的第一还款来源 ,对借款人的年龄限制和抵押人年龄限制应一致,科学规范填写合同期限,对他项权证的日期设定的探讨等.
房产抵押贷款管理探析
一 概述
房产抵押贷款是农村信用社近年来信贷业务拓展的一个重要领域，所发放的贷款额度仅次于农业贷款。房产抵押贷款因整个房产市场较为活跃，且办理贷款手续齐全，风险相对较少，特别是个人房产抵押贷款，被金融业视为优质业务。
二 问题和探析
农村信用社作为较晚开展业务的金融行业，因为经验和性质的原因，在实施过程中出现了一些问题值得重视。
（一）首先在经办过程的调查问题。
农村信用社信贷部门侧重于形式上的调查，面对实质性的审查削弱，这些必加大贷款的潜在风险，为此，在办理房产贷款过程中发现的一些问题包括涉及到的法律问题要特别注意，以减少将来不必要的诉讼风险，降低农村信用社维权成本。
（二）借款用途必须准确。
在所有的房产贷款申请中，借贷用于装修的占大多数。但在实际入户调查中发现，有部分借款人房子装修已经相当豪华，根本无须再装修，很显然，客户办理了贷款，用途必将转移。在这里，存在两方面原因：申请人不了解贷款政策，认为只有装修或购房贷款才是合理合法，不知道这种贷款只是一种担保方式；贷款用于不正当经营或投资，如有放高利贷，偿还不正当债务，投资股市等。因此，将用途随便写成装修或者购房。我们的贷款通则明确规定，贷款用途必须合法，且不能转移用途。这样，规定的意义在于金融单位可以有效监督其贷款使用的合理合法性，以利于进一步加强贷款管理，降低信贷风险。而在相当多的农村信用社关于房产贷款用途不明确现象非常突出。
（三）需重视对抵押担保具体内容分析。
农村信用社对抵押物的合法性，如该房产使用权是否不明或存在争议，是否被依法列入拆迁范围等缺乏调查。随着城镇规划建设的进一步加快，城镇的改造可能涉及到在农村信用社已经是抵押的房产，需引起注意；对将要办理抵押贷款的房产，尽量避免今天才办抵押，几个月后抵押物就被拆迁的不良后果。保证农村信用社正常实现抵押债权，同时，对抵押物是否依法登记，抵押人提供的他项权的应对其进行核实。近期就有用房产抵押贷款被骗案就是因调查人是审核不严造成的后果。对抵押物的变化，评估价值要充分考虑到抵押物价值，贷款期限，建筑年限，房屋结构，地理位置，市场动态等因素进行综合分析，作出判断，应借鉴商业银行的房贷经验：新房优于旧房，套房优于自建房，商品房优于改制房，占地面积大的优于建筑面积大的，新房贷款期限长于旧房贷款期限等。目前，在农村信用社对抵押房产的建筑年限还没有明确的限制贷款，对此，应做出细致的规定。
（四）注重借款人的第一还款来源。
如涉房产贷款业务的，农村信用社更应注重贷款人的第一还款来源，不能以为抵押价值充足就按比例放贷。对借款人本人的收入，消费能力，项目投资效益等要进行详细的调整。树立信贷的核心在于控制风险的观念，是否能收回到期贷款是其重要标志，因此，信贷部门调查重点就应是借款人的还贷能力。但是，按目前农村信用社的房贷模式却容易被忽略，再加上贷款期限较短，利率较高，普通工薪阶层的借款人是难偿还到期债务的。比如，一个公务员或教师，年工资收入在二到三万元。三年的总收入也只有六至九万，这其中还不包含其他不可预见的风险因素。如果没有其他收入，到期是不可能还清十万甚至金额更高的贷款。在符合农信社的贷款条件下，更应结合现实，将贷款期限适当延长，以有利于借款人有合理的还款计划，减少农村信用社的风险。
（五）对借款人的年龄限制和抵押人的年龄限制应一致。
当前农村信用社在房产贷款时对借款人的年龄有明确的限制，但对抵押人的年龄限制较为含糊，按一些商业银行做法，是将本人的年龄加上贷款期限，男性不超过60岁，女性不超过55岁。这样的年龄设定与男女的退休年龄正好一致，较为科学。因为在抵押人尚未退休前，银行可以做好催收准备，避免了抵押人退休后贷款到期，如发生诉讼，给抵押人带来不利局面，农村信用社应参照这一做法，吸取商业银行多年的经验，目前农村信用社房产抵押贷款贷款期限最高为三年，抵押人的年龄男性在57岁，女性在52岁以内，已明显和房产贷款的特性相违背。
（六）科学规范填写借款合同期限。
按目前期限的设定，贷款到期日都是对月对日。在所有的贷款中，将到期日正好设在国家法定节假日（包括星期六、星期天），可能非常之多。这就会出现两个问题：一是客户无法在节假日还贷，假日过后，该笔贷款在征信系统中已显示逾期，造成了客户留下不良记录。二是按有关法律，借款到期如遇到国家法定节假日，到期日可以顺延，借款不属逾期。而农村信用社目前综合业务系统却无法将贷款自动顺延，可能给客户造成不必要的不良记录，如发生诉讼，可能会带来不应有的损失。农村信用社应采取措施，在此事上下功夫，对贷款已经发放的，提前催收并告知客户，对将要发放的贷款，解决的办法有两个：将到期日设在节前或节后，（可以查阅万年历）；对系统功能进行升级，在遇到节假日可以自动识别。
（七）担保分析是否明晰。
在贷款五级分类中，将房产抵押贷款普遍划分为关注类，不符合五级分类划分的精神和目的。房产抵押贷款是按合同约定，当债务到期未受清偿时，抵押权人依法行使抵押权以清偿债权的法律行为。在第一还款来源无法满足的情况下，房产抵押就从次要还款来源变成直接，现实的还款来源。担保分析是五级分类划分的四大工具之一。如果抵押物合法并依法登记，抵押价值充足，变现能力强，是可以划分为正常类，反之，也可以将其划分到次级类。
（八）他项权证的日期设定有待探讨。
在担保法里，对抵押登记的日期的设定没有明确的规定。按本人查阅资料以及上网所查到的相关这方面内容，是仁者见仁，智者见智，没有统一的说法。另外，物权法在这方面也没有做出具体说明。按照最高人民法院关于担保法的第十二条解释，借贷双方约定或房产登记管理部门设定的日期没有法律约束力，担保物权所担保的债权诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的两年内行使担保物权的，人民法院应当给予支持。而物权法第二百零二条规定，抵押权人应当在主债务诉讼期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。通过对比可知，较之担保法，我国的物权法缩短了抵押权的存续期间限制在主债权的诉讼期间，比担保法的司法解释减少了两年。目前，房产登记管理部门一般将抵押权限的登记日期与我们农信社提供的借款合同日期写成一致，虽然不影响与农村信用社实现债权，但为了避免将来不必要的争议，农村信用社的业务部门应积极与房产登记管理部门协商，将房产他项权证的登记日期改成在包括借款期间及主债务履行期满的两年内，与现在某些商业银行的做法一致。
房地产抵押贷款在农信社资产业务中所占的比例相当大，前景非常好。只要在办理房产抵押的过程中注重细小问题的妥善处理，并规范办理的手续，相信房地产抵押贷款能够为农信社的业务良跃上一个新台阶。
参 考 文 献
《农村信用合作社员工岗位培训手册》（信贷部分）
《信用社主任工作实用手册》（一至三册）
