华泰大厦工程项目风险管理问题研究

摘    要

一直以来，房地产业是一个高风险、高投入、高回报的行业。房地产开发不仅需要大量的资金投入，而且由于其较长的生产周期，在短期内难以实现资金变现。此外，该行业的发展还深受政治因素和经济因素的影响。综合这一系列因素，只有在投资前进行慎重考虑，强化项目风险管理工作，对可能出现的风险进行准确的估测并加以正确的判断，争取对风险的影响和范围能够有所控制，才有可能降低房地产行业投资的风险率。

但是由于国内的写字楼项目仍处于初步发展时期，一些企业投资者对该项目的了解是相当有限的，无论从风险的认知方面还是预防角度都不能与商品住宅区相比。经广泛的文献调研表明，国内对写字楼项目的文献研究尚处于定性阶段，因而几乎不存在可供借鉴的案例，无疑为分析和控制写字楼的投资风险造成了极大的阻碍。因此，笔者通过对华泰大厦工程的进展进行实际考察，并根据日常积累的工作经验，将YL公司在该项目的投资开发中所遭遇的风险影响因素及采取的措施都进行了详细的分析总结，望借此对我国写字楼项目的开发投资提供可借鉴经验。所以文章的研究结果对国内写字楼市场的发展具有不可忽视的意义。

本文主要以房地产投资者的视角来对房地产项目投资风险进行比较深入的分析，在借鉴了发达国家的成功经验后，结合我国国情对国内房地产市场中所存在的风险控制问题进行阐述，并探索出更符合我国房地产项目风险管理的方法和措施。本文以华泰大厦为例，对其中所存在的风险控制问题进行了研究，并且从风险管理理论的层面出发，对项目建设的各个阶段所存在的风险以及产生风险的原因进行解释，而后通过专家调查法来对华泰大厦建设项目中所存在的风险因素进行赋值，并基于RBF神经网络法来对项目整体的风险实施科学的评价，最后采用敏感性分析法来对能够引发项目风险的各种因素进行阐述，对其中风险系数最高的因素进行深入分析，并有针对性的提出了可行的风险防控措施。

关键词：房地产项目；风险控制；风险评价；风险识别

Abstract

All along, the real estate industry is a high risk, high investment, high return of the industry. Real estate development not only requires a lot of capital investment, but also because of its long production cycle, in the short term is difficult to achieve financial liquidity. In addition, the development of the industry is also deeply influenced by political factors and economic factors. Comprehensive this series of factors, only in the pre investment to carefully consider, strengthen the risk management of the project, the possible risk of accurate estimates and to be a correct judgment, for the impact and scope of the risk can be controlled, it is possible to reduce the risk of real estate investment risk.

However, because the domestic office project is still in the initial stage of development, some of the business investors in the project is quite limited, whether from the perspective of the risk of cognition or prevention can not be compared with the commodity residential area. Through extensive literature survey shows that the domestic research on the office project is still in the qualitative stage, so there are no cases for reference. It is a great obstacle to the analysis and control of investment risk. Therefore, the author through to the real investigation of the progress of the construction project, and according to the daily accumulation of work experience, the YL company in the project's investment in the development of the risk factors and take measures are carried out a detailed analysis and summary, look at the development of our country office project investment experience. So the research results of this paper have important significance to the development of the domestic market.

In this paper, the real estate investors in the perspective of the real estate project investment risk analysis, the successful experience of the developed countries, combined with China's national conditions on the domestic real estate market in the risk control problems, and explore more in line with the real estate project risk management methods and measures. This paper studies the risk control problems in China, and explains the risk and risk factors of the project construction, and then uses the method of expert investigation to evaluate the risk factors of the project. Finally, the sensitivity analysis method is used to analyze the risk factors of the project. Finally, the RBF neural network method is used to analyze the risk factors.

Key words: real estate projects; risk control; risk assessment; risk identification

目 录

第一章  绪论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究目的和意义 1

1.3 国内外研究现状 2

1.3.1 国外研究现状 2

1.3.2 国内研究现状 4

1.4 研究内容和方法 5

1.4.1 研究的内容 5

1.4.2 研究的方法 6

第二章 相关理论概述 7

2.1 风险识别定义与方法 7

2.1.1 风险及风险识别的定义 7

2.1.2 风险识别方法的选择 7

2.2 风险评价的定义与方法 8

2.2.1 风险评价的定义 8

2.2.2 风险评价方法及选择 9

2.3 房地产项目风险控制方法 9

2.3.1 风险回避 9

2.3.2 风险转移 10

2.3.3 风险自留 10

2.3.4 风险减轻 10

第三章 华泰大厦工程项目风险识别 12

3.1 项目决策阶段风险 13

3.1.1 土地政策风险 13

3.1.2 金融政策风险 13

3.1.3 税收政策风险 14

3.1.4 投资时机风险 14

3.2 项目前期阶段风险 15

3.2.1 勘察、设计风险 15

3.2.2 合同风险 15

3.2.3 招投标风险 16

3.3 项目实施阶段风险 16

3.3.1 成本风险 16

3.3.2 质量风险 17

3.3.3 技术风险 18

3.3.4 工期风险 18

3.3.5 安全风险 18

3.3.6 销售风险 19

第四章 华泰大厦工程项目风险评价 20

4.1 华泰大厦风险因素评价体系 20

4.2 华泰大厦项目风险因素赋值 20

4.3 基于RBF神经网络的华泰大厦项目风险评价 21

4.3.1 RBF神经网络的理论基础 21

4.3.2 RBF神经网络的实现 22

4.3.3 建立基于RBF神经网络的风险评价数学模型 22

4.3.4 华泰大厦RBF神经网络风险评价 23

4.3.5 华泰大厦风险评价值计算 25

4.4 华泰大厦项目风险因素敏感性分析 26

4.5 总结与启示 28

第五章 华泰大厦工程项目风险控制对策 29

5.1 华泰大厦项目销售风险控制措施 29

5.1.1 销售模式的制定 29

5.1.2 销售价格的制定 29

5.2 成本风险控制措施 30

5.2.1 项目成本控制体系框架 30

5.2.2 华泰大厦项目设计阶段的成本控制 31

5.2.3 华泰大厦项目招、投标阶段的成本控制 32

第六章 结论与展望 36

参考文献 37