目 录
一、智能化住宅小区与一般住宅小区的区别 2
二、智能小区物业管理的特征 3
三、智能化住宅小区物业管理内容 3
（一）宏观管理要实现物业管理公司办公自动化 4
（二）微观管理要实现业务管理自动化 4
四、智能小区物业管理方面存在的问题 5
(一) 首先面对的问题就是大量设备的日常维护 5
(二) 节能问题 5
(三) 人才的配备问题 6
(四) 信息资源的安全性问题 6
五、智能小区物业管理问题的解决方法 6
(一) 对于智能小区设备维护的解决方法 6
(二) 对于节能问题的处理方法 7
(三) 对于人才配备问题的解决方法 7
(四) 对于信息资源安全性问题的解决 7
六、智能化住宅小区物业管理实施要点 8
(一) 智能化要符合国情 8
(二) 提高物业管理人员的素质和业务水平 8
(三) 智能化住宅小区持续发展情况 8
浅谈智能化住宅小区的物业管理
人类开始迈入以数字化和网络化为平台的智能化社会，正在兴起的智能化住宅小区建设热潮反映和适应了国际社会信息化和智能化的发展要求，是21世纪的新概念住宅。智能化住宅小区为住户提供了一种“以人为本”更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，从而区别于传统的封闭式管理住宅小区：高墙、防盗门，出入小区进行严格登记，24小时不间断的保安巡逻的“高级监狱”式的住宅小区。它依靠高科技手段，既实现了住宅小区的开放性，拆除了高墙、防盗门、减少或不用人工保安巡逻，又提高了住宅小区的安全性，实现小区物业管理运行的高效化、节能化和环保化。它不仅已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合标志之一，而且也是人类社会发展的必然趋势。
一、智能化住宅小区与一般住宅小区的区别
所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能住宅小区是现代建筑技术与现代通信技术以及现代计算机技术相结合的产物，其核心技术是小区的智能化系统。
而普通住宅小区主要是以服务为买点，没有高科技设备的辅助，就必需增加物业人员，费用也相对提高如管理员、保安、保洁和技工等，人员增加成本相对来讲要比智能化小区的费用高。普通住宅小区多数都是靠人手操作，使整个小区显得平淡化。有的小区为了节约成本，聘请一些没有相关专业知识的下岗工人，再进行一些简单的培训后让其上岗。由于缺乏专业知识，经常与业主之间发生矛盾。
智能管理小区是建筑技术与现代电子技术、信息与网络技术计算机技术和自动化技术等多学科研究成果相结合的产物，光是设备的投入已经需要六位数字以上。再加上每月专业技术人员的高薪支出，资金的投入相当庞大。而一般的住宅小区没有多少高科技设备，没有相关专业管理经验人才，仅仅需要一般人员便可经营，投入只需五位数便可。虽然两者资金投入差异甚大，但收益和档次也大不同。智能化小区的收费要比普通小区的收费要高3-5倍，在大众眼里，高档的智能化管理小区才是身份的象征。
但是，目前不少智能小区因缺少现代化的管理手段，只是将其先进的硬件设备简单地拼凑在一起，并未充分发挥出智能化系统的功效。然而，作为智能小区的管理者——物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统，使物业的软件与硬件相结合进行有效的管理，使物业管理真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受其“智能”以及生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。
二、智能小区物业管理的特征
正是由于智能小区物业管理系统构造的复杂性以及独特性，使得智能小区物业管理与传统物业管理在管理模式上存在着很大的差别。智能小区物业管理的特征主要表现在以下几个方面：
1、各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理。传统的设备管理如设备运行状况监测，只可能靠人工现场巡查、看护，而智能小区的物业管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况，调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。
2、保安、消防、停车管理高度自动化。保安、消防、停车管理均是物业管理的重要内容，往往需占用大量人力。而配备完善智能系统的智能小区可以实现保安、消防自动监控，减少大量一线巡视人员。例如，停车管理方面，智能化的停车收费系统可以做到自动识别月保还是临保车辆，自动计时，收费放行。
3、三表自动计量，各种收费一卡通。智能抄表系统可以免去人工挨家挨户上门抄表的繁琐，实现多表数据自动采集、传输、计费，配以一卡通系统又可以免去管理人员上门收费或用户到指定地点交费的不便，住户只需手持一卡通便可通过刷卡交费。
4、智能住宅小区物业管理的网络化特征。传统的物业管理是自成体系的独立管理模式，可称之为“信息孤岛”。智能小区物业管理则是通过网络来实现物业管理信息的传递和交互。在住宅小区内建立宽频Internet内联网，并实现与外部Internet的连接，通过与Internet的连接实现与其他小区之间的信息交流与互换，从而更方便快捷地学习先进的管理方式，来改变自身在管理上存在的漏洞和不足，为小区内的业主提供更好的服务。
5、智能住宅小区物业管理的信息动态化特征。这一特征也是智能住宅小区物业管理区别传统物业管理模式的主要特征。传统的物业管理模式是采用依靠人工方式来采集有关物业管理的信息和数据资料。采集到的数据是静态的、历史的。这种管理模式既费时又费力，同时成本也高。智能小区的物业管理信息的采集是通过网络，自动化地实现信息的采集和综合、信息的分析和处理、信息的交换和共享。因此智能小区物业管理信息化的动态性特征，体现在信息采集的自动化、实时性和可靠性。
三、智能化住宅小区物业管理内容
智能化住宅小区的物业管理是指在物业管理工作过程，以现代先进科学技术为手段，对物业管理活动进行科学的组织和对物业进行有效的管理，运用智能化管理方式，实现物业管理工作过程的自动化、智能化。智能化住宅小区的物业管理由宏观管理和微观管理组成。
（一）宏观管理要实现物业管理公司办公自动化
按规划要求完整地将小区验收资料、图纸及交接手续，小区平面示意图，出入口及消防道路示意图、绿化示意图、公共设施示意图、楼体分层的图纸及文字资料等，利用扫描仪输入至微机中。这将方便于查询各楼的基本资料和验收资料，有利于小区的综合管理。
安全防范管理系统，小区围界设置红外线防范系统，且与电视控制系统相连，电视监控系统通过程序自动调用和切换摄像机的图像，自动实现对任意图像点的实时录像，在监视的录像内容中叠加编号、地址和时间，并可任意回放。电子巡更系统功能可确保小区内保安人员按系统自动生成路线巡更，用技术手段来督促人防，小区内主要通道出入口及各楼主要部位均设置巡更点，系统可设置巡更路线及时间，并自动记录巡更结果，以保证安全质量。信息发布系统，通过社区的宽带网络及大屏幕公告牌，可向小区内住户提供以音、视频形式的公告，如社区活动、新闻、天气、股票、房产信息等居民关心的信息，加强小区的凝聚力。另外小区的绿化部分设置背音乐系统，以满足住户的文化娱乐需求，提高小区的文化品味。
（二）微观管理要实现业务管理自动化
（1）建立小区内公共设施及房屋设备档案，登记设施的规格型号、生产厂家、技术指标、维护说明、日常保养情况、保修记录等相关记录。系统自动提示相应设备的档案和保养维修历史。记录小区绿化施工工程情况，绿化面积、绿化植物的数量及相应费用。
（2）建立住户档案清册，用户可以查询住户的档案资料，包括业主资料、现住户资料、验房资料、居住单元情况、车位使用情况等内容。登记住户领取各种钥匙情况，管理系统可按条件查询，自动统计资料。
（3）成立电子业主委员会。业主无论大小，都可上网对小区建设提供建议，发表自己的见解，物业管理公司在其管理措施出台前，可以广泛征求广大业主的意见，这样业主之间、业主与物业管理部门之间容易沟通。而多數普通小區則沒有此功能。
（4）可视电子对讲访客系统。当有客人来访时，通过门卫的访客管理机，可以呼叫住户，并与之通话，经过住户的确认后方可进入小区。来访的客人还需在住户单位门的主机呼叫住户，与住户实现可视对讲后，由住户按动开门键，打开电锁。期间通话保密。
（5）表具数据自动抄送。为了小区业主的住宅权与隐私权，并防止假冒抄表员闯入民宅，造成住户的经济损失。该系统利用电子和传感技术通过数据采集，实现远程自动抄表，用户出远门可通过移动通讯交费，（电表、媒气表，水表）任何时间均可知道各户的用电、用水、用气数量，数据采集精确，报表清晰、直观。
（6）物业报修。该系统为小区住户提供了物业报修功能，住户可以方便地通过家庭中的网络终端向物业管理中心报修，中心可以立即知道住户报修的种类、时间、地点等信息，物业人员可以为住户提供及时、优质的服务。
（7）车辆进出及人员进出管理系统。在小区或车库出入口设置车辆出入一卡通管理系统。
（8）财务公开管理系统。建设收费自动生成系统，包括收费项目设定和收费项目计算方法的设定，对日常收费过程进行管理，增加小区管理的透明度。该系统还可自动催缴费、结帐、收据档案管理等，对用户开过的所有收据存档。防止管理疏漏并减少管理人员，降低管理成本。
（9）网络家政服务系统。住户可以通过系统实现网上购物，网上订购火车票、飞机票、各种大型活动的门票等票据，雇用钟点工等服务。也可以实现对住宅的远程控制，如远程防盗报警等。
四、智能小区物业管理方面存在的问题
分析上述智能小区在物业管理方面的特征，可以看出传统的物业管理模式已经不能适应智能小区在物业管理方面的要求，智能小区为物业管理提出了更多的新问题，其突出表现在以下的几个方面：
(一)首先面对的问题就是大量设备的日常维护。
由于智能小区物业管理的高科技化特征，使得其管理设备相对一般小区而言数量会更多，物业管理设备在整个物业内处于非常重要的地位。智能建筑的设施管理日趋高性能、自动化、信息化及城市化联网管理，所以在其寿命周期中运行与管理的费用约占寿命周期成本总费用的85％以上。因此，维持设备的功能，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，都是发挥设备投资效益的重要环节。相对于普通住宅小区的设备维护，由于智能小区的物业设备工程量大，并且操作技术要求高，所以在日常的维护管理中就出现了重投资、轻维护的现象，对于智能小区的物业管理成效有很大影响。
(二)节能问题。
智能小区由于拥有大量的电子设备、高新技术设备，因此日常运行中能源的消耗问题就随之产生，所以物业管理中节能问题处理的好坏对物业管理的服务成本有很大影响。但是在日常管理过程中，有些管理部门或管理人员并没有真正重视节能管理，这必将对整个物业管理工作带来不良的影响。
(三)人才的配备问题。
由于智能住宅小区的核心技术智能化系统大量地采用现代的通信技术、计算机技术及控制技术，无论是工作性质还是运行管理都与传统的机电设备有较大的差异。智能化系统的操作与运行必须配备较高技术素质的人员，除操作人员外，还应有专业维护力量的支持。但是有不少领导与管理人员存在一些不切实际的观念，认为“智能化系统是高新技术的自动化产物，一旦建成，一切皆可自动进行，可大大减少管理人员” 。正是由于这些片面的理解和错误的观念，使许多从事智能建筑物业管理的企业不重视技术人才的引进和使用，从而导致技术力量薄弱，管理水平不高，服务质量低下。
(四)信息资源的安全性问题。
由于智能住宅小区的网络化管理使得从传统意义上的信息孤岛进化为公共运营网络中的一分子，从而与外界的联系更为紧密。同时随着计算机技术的不断发展，网络技术的不断更新，出现了大量的电脑黑客，这就不得不考虑会出现电脑黑客侵入小区的管理系统盗取业主的隐私。另外，在智能化条件下，工作人员的非法操作都会给系统的信息资源带来意想不到的损害。因此如何防止智能小区业主信息资源遭到各种途径的破坏、保护业主的隐私安全就成了一个重要问题。
五、智能小区物业管理问题的解决方法
随着智能小区的迅速发展，与其相适应的物业管理必须不断改善自身存在的不足之处，使智能小区的物业管理日趋成熟，从而为小区中的业主提供更高档次的物业服务。针对上述的几个突出问题，智能小区在物业管理方面应做出的具体措施为：
(一)对于智能小区设备维护的解决方法。
智能小区物业设备的管理内容不仅仅是普通住宅小区物业设备管理的重复。智能住宅小区物业设备大量地运用了高科技产品，在日常的维护中如果简单地重复普通小区物业设备管理的方法，那么只能是治标不治本。智能小区在设备的日常维护中要着重强调以下几个方面：
(1)加强设备管理软件系统的建设。智能小区管理平台为小区中设备的管理系统提供了一个良好的建设平台，通过信息平台的建设，可以更好地监督和检查小区设备的使用情况，便于小区的物业设备进行集中管理，并且高效地完成维护任务。
(2)注重设备自身的软件维护更新。如今科技的发展日新月异，要保证智能小区物业管理的智能化，必须时刻保证物业管理设备的先进，其中重要的一环就是保证机器软件设备的良好工作性能，做好软件的维护和更新。
(二)对于节能问题的处理方法。
(1) 制定能源耗用量计划和做好计量工作。
设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划，作出1—12月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。
(2) 采用切实有效的节能技术措施。
在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行工况和最佳运行负荷之中。在节约用电方面，优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。
(3) 加强节能管理工作。管理部门应真正认识到节能问题的严重性，从实质上加强管理。
(三)对于人才配备问题的解决方法。
(1) 对于智能小区物业管理人力资源的开发和管理首先要从选拔合适的人才开始。实践证明，智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，它涉及行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等，还涉及到城市规划学、建筑学、土木工程学等多方面，因此，合理、正确选拔合适人才对智能小区物业管理很重要。在选拔人才的时候应考虑企业现在以及将来的经营与计划，把握企业的发展战略，保证以最佳人员实现组织的战略和目标。除了满足企业目前的人才需要外，还要为将来企业运作需要的管理人员做长远打算。
(2) 招聘合格人才之后还要进行相应的培训。培训是提高管理人员素质的重要途径。培训是一个改变员工现有的行为、知识和动机的系统工程，以使员工的特征符合工作要求。它的最终目的是促使企业的绩效提高。
(四)对于信息资源安全性问题的解决。
智能小区物业管理中特别需要严格的内部人员管理和信息资源合法性管理。在智能小区的网络化管理中应该在母系统中建立对子系统的监督体系，一旦出现非法操作或错误操作这样的情况，系统马上发出警报，责令停止或纠正。另外，还可以在网络化管理中在系统中采用口令、密码、多重复核等技术监视手段。在整个母系统内信息共享的同时，也要防止非法入侵、窃听窥视和非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。
六、智能化住宅小区物业管理实施要点
(一)智能化要符合国情
目前，市场意识敏锐的房地产商已把智能化作为热卖的焦点。在智能化的大潮中，建筑智能化成了首要的目标，他们认为一个项目自动化程度越高越好，内容越多越好，通信网络的宽带越宽越好。人们似乎陷入了工业技术文明的误区，为智能而智能。忘记了建筑的根本是“以人为本”。而且，目前我国物业管理人员专业技术能力不强，运行智能化系统有一定的困难，有一些智能化小区的大部分高智能系统起不到任何作用，闲置不用，只能作为销售的卖点，住户无法得到应得的服务。因此建设有中国特色的智能化住宅小区，一方面可以降价建设成本，另一方面也便于物业公司管理小区，住户也可以实实在在的得到物有所值的服务。
(二)提高物业管理人员的素质和业务水平
智能化住宅小区是高科技技术发展产物，小区的管理人员只有具备较高的素质和业务水平才能使智能小区的物业管理顺利进行。智能小区的管理人员和技术人员，要有较高的文化水平，专业人员可以通过招聘外部人员和内部培训两个途径得到。网络工程师、程序员等计算机专业人员应高薪聘请，才能留住人才。弱电工程师、技术工人，保安人员以内部培训为主。行政主管部门应定期举办物业人员培训班，严格要求，今后物业管理人员均持证上岗，规范行业标准，使物业管理步入专业化和正规化运行的轨道。
(三)智能化住宅小区持续发展情况
智能化住宅小区是先进技术的代表者，小区的智能化系统不是一劳永逸的，要结合市场需要、技术条件、成本等，有步骤、有顺序地设置各子系统，且各子系统要留有技术扩充空间，保障智能小区系统水平不断提高。行政主管部门做好智能小区的宏观管理，建立相应的监察检查制度，管理人员资格审查及培训工作。宣传正确的智能化小区的概念，使人们真正认清智能小区的各种功能，防止开发商把智能化系统当作炒作的卖点。保护好消费者的合法权益。