浅析物业管理消防安全管理存在问题及对策
内容摘要
物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的物业消防安全管理还存在着许多极待解决的问题，因此要进一步推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业
管理模式。
关键词 物业管理，消防安全问题，预防与对策
前 言
珠海市随着老城改造进度加快和房地产业的日益繁荣，越来越多的居民住进了封闭式小区，承接居民小区物业管理工作的物业管理公司也日益增多，而预防火灾，消防设施维护保养，消防安全检查，已成为物业管理中的重要内容，物业管理中消防管理基本目的，在于预防火灾的发生，最大限度上减少火灾损失，为业主和住户的工作、生活提供了安全环境，因此，可以说搞好消防管理是物业安全使用和社会安定的重要保证。
一. 物业管理消防安全管理现状
本主要对清晖园小区物业管理公司消防安全管理进行调查和研究。具体对小区内消防器材消防设施的数量、摆放、保修期等进行统计，以及对物业管理人员进行消防知识及培训情况的询问，一天内、一周内等一定周期内物业消防管理人员对消防隐患的检查及巡查频率进行统计，及电线、煤气管道是否乱拉等，最后总结发现问题。
二. 物业管理消防安全管理存在的问题
（一）消防管理人员职责不明确
各物业管理公司没有统一的消防安全管理制度，消防安全管理水平参差不齐。部分物业管理公司仅仅停留在看大门、搞清洁、维护治安上，不涉及消防安全管理，导致消防隐患整改责任落实困难。比如对清晖园小区保安进行每日工作内容，工作职责进行询问，他们只是说每天就在保安亭内负责开门关门、登记，并不知道其他消防职责。
（二）物业管理公司的日常消防安全管理不规范
一是居民小区内私家车占用消防车道处处可见，对此，却只有少数小区在入口处设置路桩、栅栏；部分物业公司却以入住率不满60%为由，对夜间私家车占用消防车道不予管理，加之小区业主无序停车，存在很大的消防隐患。二是部分物业管理公司对小区地下室住人、私拉电线、使用明火的情况视而不见。
（三）物业公司管理人员消防素质不达标
小区内的消防控制室工作人员，没有达到100%持证上岗，物业管理公司员工没有全员接受消防安全培训，管理人员不会检查小区消防设施，高层居民住宅楼常常出现消防设施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题，而且物业管理人员扑救初起火灾、组织居民疏散的能力较弱。例：2010年8月1日晚8时左右,小区1号楼、2号楼的总电闸突然发生燃烧,两栋居民楼顿时陷入一片黑暗之中。但是一个小时过去了，二个小时过去了，还没见到管理处派专业人员过来维修，只是叫保安员过来，但也没起作用，业主们还是饱受断电之苦。
三. 完善物业管理消防安全管理存在问题的相关对策
（一）明确物业管理人员职责，使自己知道干什么，怎么干.
1、认真学习有关消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。并对消防监控中心的日常管理做好负责。值班人员要忠于职守,认真工作。对部门经理和公司负责人,应做好管理、指导、督促、检查好辖区内的消防工作,对有问题的及时进行整改。
2、严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视管辖区的每个角落,及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查,并进行汇报、交流、评比;定期对业主(使用人)的住处进行防火制度执行情况检查,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。
3、管理好管辖区消防中心内的动用明火的批准和现场监护工作。如：各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。
4、组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样,生动活泼,可以发通告、帖广告、出墙报,也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为,加强引导,培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习,定期向业主或使用人传授消防知识。
5、定期对管区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾
物业管理公司全体员工都应是义务消防员，义务消防人员应制定职责，主要是：学习有关消防知识，正确使用各种消防器材 和设备；积极开展小区消防宣传，深入辖区内住户、酒楼、商场、歌舞厅、公共娱乐场所开展安全检查，发现问题及时整改；制止任何违反消防安全的行为；管理好本部门和管辖区内的消防器材和设备；发生火灾时，公司全体员工无论是否当班，都必须立即投入抢救现场，实施抢救，不得借机逃避；要报告有关部门和消防队；要组织人员抢救险情，并注意查找起火原因，采取适当措施，力争尽快把火扑灭；要组织群众撤离危险地区，做好妥善安排；要做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞破坏活动；要协助有关部门做好善后工作。
（二） 建立较完善的消防安全制度，做到有章可循。 1. 消防中心值班制度。消防中心值班室是火警预报、信息通讯中心，消防值班员必须要树立高度的责任感，严肃认真地做好消防中心的值班监视工作，并做好消防设施每天运行情况记录。 2. 防火档案制度。物业公司要建立防火档案，对火险隐患、消防设备状况（位置、功能、状态等）、重点消防部位、消防工作概况等要记录在案，以备随时查阅：还要根据档案记载的前期消防工作概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。 3. 消防岗位责任制度。要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制， 上至公司领导，下至消防员，都对消防负有一定责任，从而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物业管理公司招集物业辖区内的单位和住户楼长签订《防火责任书》，确定消防联络员名单，并确定职责，层层明确责任，建立全方位的监督体系。 4. 定期开展消防安全检查制度。要确保消防栓玻璃、阀门、水枪、水带完全完好。报警系统要准确无误，达到应急要求。配电房、值班室、管理公司应按规定配齐各种灭火器。备用发动机、消防水泵、消防电梯应能应急使用。定期组织大检查，每月管理公司进行普查，每周科室进行自查，平时设置专人重点抽查，做到发现隐患立即消除。 5. 保安人员的定期和演习制度。
6. 其他有关消防规定。如严禁使用交流电门铃；严禁在物业内堆放易燃易爆物品；严禁在楼上燃放烟花爆竹；未经批准，不得擅自进行管、线路（电表）改装、增容；严禁堵塞防火通道；正确使用石油气，做到人走火灭等。
（三）加强消防设备的管理 为了保障消防工作的安全，根据建筑设计防火规范，建筑物内部基本设有消防设备和灭火器材。目前，随着科技的发展和建筑防火要求的提高，一些先进的消防设备被应用到建筑领域。政府主管部门对消防工作也越来越重视，制定了许多政策和法规。对新建的较大的建筑项目，必须经消防验收，符合要求才发给合格证，允许投入使用。 作为物业管理公司，必须定期检查消防设备的完好，要禁止擅自更改消防设备的行为，特别是住户进行二次装修时，必须严格审查消防设备的完好程度，公共走道必须保证畅通，绝对不准放置其他物品。
（四）建立一支专业化的、高素质的消防队伍 为加强物业的消防管理，物业管理公司全体员工都必须熟悉《中华人民共和国消防条例》和公安部发布的《高层建设消防管理规则》。物业管理公司必须成立一个专职或兼职的义务消防员，园区有的物业单位保安人员少则十几多则几十人，这是一支不可忽视的队伍，作为消防监督部门来说，一是对其加强防火业务指导，二要对其进行灭火技能培训，三要定期开展检查，达到充分发挥这支队伍的作用。 1、入职培训：新员工入职培训由项目行政在新员工入职手续办理完毕后，安排安保部进行实施认真学习有关消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材，并对消防监控中心的日常管理做好。对小区消防基本情况、组织机构、常用消防常识、各种灭火器材的使用、灭火技能及公司消防管理制度进行掌握。 2、专业培训：安保部应在开展培训前一周做好培训计划，安排培训课程表，以及备好培训教材。培训对象为公司全体员工，以及小区业主。培训内容：小区消防设备设施、主要灭火设备、各种灭火器材的使用、消防法律法规、常用消防知识及一些常灭火技能、火场逃生知识等。 3、外派培训：根据消防法关于特殊岗位必须持证上岗的规定，同时为提高在岗人员的业务技能，消防中心人员要参加消防部门指定的相关培训。需外派培训的员工，由项目办填写“外派培训申请表”交人力资源部审核报部公司领导批准后进行。培训完成后，所取得的结业证书在取证后的一周内交人力资源部备案。
结束语
结合全文，物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制，真正使居住小区居民有一个良好的消防安全环境。