商品房预售合同法律问题研究

摘要

近几年，由于国家出台一系列缩紧的房地产政策导致市场出现了较大的波动，尤其是商品房的价格产生一定程度陡然的降低，由此，上海、北京及杭州多处城市出现售楼处闹事的现象。其中在一些房款的支付上及银行的贷款上，由于政策的限制，导致买家的负担加重，不堪额外压力的买家纷纷要求变更或解除商品预售房买卖合同。本文首先分析了情势变更及房屋预售合同的简要理论，然后分析了情势变更原则在商品房预售合同中适用的必要性，接着进一步探讨情事变更原则，重点论述了在商品房预售合同纠纷中适用情事变更原则的条件及适用该原则的效力，最后提出了合同法中确立情势变更原则的法律建议，主张将情事变更原则明文入法，进一步完善合同法律制度。

关键词：商品房预售合同；情势变更原则；程序

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引言 1

一、 商品房预售合同相关理论概述 2

（一）商品房预售合同的涵义 2

（二）商品房预售合同的性质及特征 2

二、商品房预售合同中情势变更原则的必要性 3

（一）促进商品房的流转 3

（二）促进司法审判的实践 3

（三）促进经济秩序合理化运作 3

三、情势变更原则在商品房预售合同纠纷中的适用 5

（一）商品房预售合同纠纷中适用情势变更原则的条件 5

1.须有情势变更的客观事实 5

2.情势变更须发生在商品房预售合同成立后至履行完毕前 5

3.情势变更是双方当事人缔约时所不可预见的 6

（二）商品房预售合同纠纷中适用情势变更原则的法律效力 7

1.再交涉义务 7

2.合同的变更 7

3.合同的解除 7

四、我国合同法中确立情势变更原则的法律建议 9

（一）进一步完善商品房预售合同法律制度 9

（二）严格把握情势变更的构成要件 9

（三）操作程序上,协调好各个环节 9

（四）严格控制法官的自由裁量权 10

结  语 11

参考文献 12

致谢 13