谈及商品房预售制度与购房者的权利保护

摘要

商品房预售制度是维护房地产市场快速发展的重要制度。根据住房的商品属性来决定，商品房预购人即是消费者，应当享有公平交易权、接受承诺权、索赔权等消费者合法权利。可是在生活实践中，消费者在商品房预售中的合法权益极易受到不法侵害，而且维权难度大。其原因主要在于以格式合同形式存在的商品房预售合同条款不够严谨、周密，不利于保护消费者的合法权利。另外，商品房预售登记备案制度和信息公开制度的不完善、市场监管机制的不健全、购房人与开发商权利义务关系的严重不均衡也使预购人权利保护缺乏强有力的保障。要加强预购人权利保护，就必须从立法、行政、社会保护等方面入手，不断完善商品房预售制度以及其相关配套制度，同时加大市场监管力度，科学有效均衡预购人与开发商之间的权利和义务关系。

关键词　商品房预售制度 预购人 权利保护

目录

摘要 I

引言 1

一、商品房预售制度的概念和问题分析 2

（一）商品房预售概念和条件 2

1、商品房预售概念及特征 2

2、商品房预售条件和程序 2

（二）商品房预售现状和问题分析 3

1、商品房预售现状和主要问题及根源分析 3

2、现阶段不宜取消商品房预售制度的分析 4

二、商品房预售制度对预购人权益保护的立法研究和完善 5

（一）商品房预售中预告登记制度的研究 5

1、预告登记的概念和作用 5

2、现行商品房预售合同备案登记的立法考察 5

3、预告登记制度对预购人权益保护分析 5

4、对预告登记制度的完善 6

（二）预售广告的规制对预购人权益的保护 6

1、预售广告的虚假现象 6

2、预售广告许诺的法律约束力 6

3、基于预售广告内容的信赖利益和履行利益保护 7

4、预售广告规定的完善 7

（三）格式合同规制对预购人的权益保护 7

1、格式条款之法理 7

2、格式合同的滥用 8

3、格式条款的规制对预购人的权益保护 8

4、商品房预售合同格式条款法律法规的建议 9

三、小结 10

参考文献 11

致谢 12