商品房预售合同纠纷及预购人权利保护研究

摘要

房地产行业关乎国计民生。自从实行商品房市场化交易以来，房地产业带动了整个中国国民经济的发展，更深刻影响了普通民众的生活水平。目前我国各主要城市商品房预售比例均达到了百分之八十以上，随之而来的是商品房预售合同纠纷不断增多。研究商品房预售合同纠纷和预购人合法权利保护措施，对保障购房者权益，维护商品房市场秩序具有重要意义。本文从我国商品房预售制度和商品房预售合同研究入手，分析商品房预售过程中可能出现的预售合同纠纷，并从这些纠纷侵犯的预购人合法权利角度提出针对性保护建议，进一步健全商品房预售制度，不断完善我国房地产管理模式，促进房地产行业健康稳定发展。

关键词　商品房预售 合同纠纷 预购人 权利保护

目录

引言 1

一、我国商品房预售制度概述 2

（一）我国商品房预售制度现况 2

（二）我国商品房预售制度存在问题 2

1.对商品房预售广告监督力度不够 2

2.对预购人在商品房认购和预售中的保护不到位 3

3.缺乏对商品房预售款进行监管具体操作措施 3

4.对房地产企业管理过于宽松 3

二、商品房预售合同研究 5

（一）商品房预售合同性质、特征 5

1.商品房预售合同性质 5

2.商品房预售合同特征 5

（二）商品房预售合同有效条件 6

1.商品房预售合同的主体（包括预售方和预购方）必须合格 6

2.商品房预售合同的形式必须符合法律规定 6

三、商品房预售合同纠纷分析 7

（一）预售前至预售合同签订阶段商品房预售合同纠纷 7

1.预售方对商品房进行虚假广告宣传 7

2.预售方隐瞒重要事实 7

3.预售方滥用格式条款 9

（二）预售合同签订之后房屋竣工前预购合同纠纷 10

1.滥用商品房预售款造成逾期交房或无法交房 10

2.开发商将已签订预售合同的商品房再次出售 10

（三）房屋竣工后预购合同纠纷 10

1.房屋竣工后预售方不协助预购方办理房屋产权登记 10

2.房屋质量和面积不符合合同约定 10

四、商品房预购人合法权利保护建议 11

（一）商品房预购人合法权利 11

1.请求开发商按照合同如期交付符合约定条件商品房的权利 11

2.以所购房屋的期权进行抵押或转让的权利 11

3.要求预售方协助办理产权登记的权利 12

（二）商品房预购人合法权利保护建议 12

1.关于交房和延迟免责约定 12

2.关于面积约定 13

3.关于质量和保修约定 13

4.关于产权担保约定 14

参考文献 16

致谢 17