商品房预售制度存废的法律思考

摘要

商品房预售制度对我国房地产行业发展起到了积极的推动作用，促进了房地产市场的发育和完善，尤其是在房地产行业发展的开始阶段，房地产开发企业普遍缺乏建设资金的情况下，商品房预售制度的作用尤为突出。但是，随着商品房预售制度在实践中的广泛推广和应用，我国预售管理法律制度中的一些薄弱和欠缺之处逐渐暴露，导致一房多售、质量低劣、面积缩水、项目“烂尾”等诸多问题，严重损害了预购消费者利益，围绕住房消费的各类投诉急剧增多。本文通过理论研究，并结合各地实践，得出结论:目前商品房预售制度在中国内地房地产市场仍具有存在的积极意义，应予完善而非废除。理由阐述分为以下四部分。

第一部分，介绍了商品房预售制度的起源、发展和概念，商品房预售是商品房销售的一种方式，有其自身的特征;对商品房预售的法律性质进行了分析和阐述，；同时介绍商品房预售中在我国的发展。

第二部分，通过例举商品房预售制度存废的分歧观点，进行两种观点的分析比较，为对下文的商品房预售制度的存废做好铺垫。

第三部分，从分析我国商品房预售制度理论依据着手，介绍我国商品房预售制度的现状，以及存在商品房预售制度的现实价值，并在此基础上，得出我国商品房预售应该存续的观点。

第四部分，阐述了我国商品房预售制度存在的缺陷，并对完善我国商品房预售制度提出了具体的建议。第一，完善商品房预售款项监管法律制度;第二，完善商品房预售许可法律制度;第三，建立健全商品房预售市场相关惩罚制度。第四、强化政府相关部门监管法律制度。

关键词　商品房预售；制度完善；监管；

目录

摘要 I

引言 1

一、 商品房预售制度概述 2

（一）商品房预售的概念和法律性质 2

1、商品房预售的概念 2

2、商品房预售的特征 2

（二） 商品房预售制度的起源及发展 3

1、商品房预售的起源 3

2、我国商品房制度的发展 4

二、商品房预售制度存废争议观点 5

（一）赞同废除商品房预售制度及其原因 5

1、减少许多房产交易纠纷，有助于建立公平、透明的市场 5

2、降低政府的监管要求和监管成本 5

3、对于房地产开发企业，加快其群体整合 5

4、对于银行，使其贷款风险减小 5

5、房地产开发企业转嫁风险 5

（二）赞同存续商品房预售制度及其原因 6

1、废除商品房预售制度时机不合适 6

2、取消预售制度造成的效果可能适得其反 6

3、市场需求与交易方式的多元化是市场繁荣的重要条件 6

4、中小企业退出加剧房地产市场垄断，引起现有房地产开发商资金断裂 7

三、商品房预售制度存废思考 8

（一）商品房预售制度存在之理论依据 8

1、遵循市场的客观经济规律，不应废除商品房预售制度 8

2、商品房预售制度存在必要性 8

（二）商品房预售制度存在之现实意义 10

1、对于开发商的现实价值 10

2、对于预购方的现实价值 10

3、对于银行的现实价值 11

4、对于市场的现实价值 11

5、对于政府的现实价值 11

四、 完善我国商品房预售法律制度建议 13

（一）商品房预售法律制度存在的缺陷 13

1、商品房预售款项专款专用监管制度尚属法律空白 13

2、商品房预售许可制度尚不完善 13

3、相关处罚制度尚不完善 14

4、政府监管职责法律制度缺失 14

（二）商品房预售法律制度完善的建议 14

1、完善商品房预售款项监管法律制度 14

2、完善商品房预售许可法律制度 15

3、建立健全商品房预售市场相关惩罚制度 16

4、强化政府相关部门监管法律制度 17

参考文献 18

致谢 20