综上所述，目前我国“以房养老”保险运行现状大多是出售或出租房屋养老模式。租房养老主要通过出租房屋带来的租金收入与租入小屋或入住养老院应付费用的差额来实现的，差额越大，养老生活质量相对越高。另外在出租人拥有的房产价值不高的情况下，“出租大房租入小房”和“出租房屋入住养老院”的养老方式有可能不能实现。而住房反向抵押贷款方式却能给其提供一定的资金。单从月收入角度而论，反按揭养老要优于租房养老。[1]由此可见，开展好“以房养老”具备现实可行意义，对发挥其融资与保障功能有正向和积极的促进作用。
四、影响以房养老保险实现其功能的因素分析
（一）经济因素
1．相关产业滞后
主要表现在养老服务和配套设施难跟上。养老机构缺乏完整的配套设施，医疗资源和人才配备不足，保险公司理赔效率较低，寿险从业人员专业素质不够，文化素养欠佳，还缺乏系统培训和妥善指导，金融理财师和保险精算师等高精尖人才持续匮乏。这都会不利于以房养老保险功能的发挥。
2．支付能力不足
除了服务和配套设施难以跟上外，由于房地产价格普遍较高，现在的银行等金融机构还缺乏充足的支付能力。从2013年6月份钱荒现象和股市暴跌行情中可以反映出银行等金融机构平时的货币储备情况，和不少银行上半年房贷过猛或过多，透支信贷额度是有一定关系的。这次被外界认为是突击性的压力测试，央行并没有“放水”施援，导致银行内部系统出现资金链紧张现象，不得不紧缩货币，收紧放贷。一度出现缓贷和停贷。根据11月25日《国际金融报》新闻报道中10月11日-11月11日的样本数据显示：32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象，如这样的情形发生在以房养老试行推广期间，会成为障碍进而影响到其功能的发挥。
3．保险产品问题
除了技术革新欠缺外，保险产品衍生的问题也较多，产品过于单一，开发出来的产品吸引力不够，定位不够准，切合当下时效性不够强，保险条款有失规范且繁琐，模糊不清，有的条款甚至暗藏玄机。有些保险产品还在涉及到豁免协议上重复累赘。在权利和义务关键点上并不明晰，地震等自然灾害承保范围有限，常把高危人群排斥在外。可见，保险产品结构合理性和条款规范化有待加强。借此希望以房养老保险产品在试行推出时能够引以为戒，努力打造出更规范和更贴近现实的产品促进以房养老功能较好的发挥。
4．成本高，操作难
由于目前银行没有直接处置房屋的能力，因此会涉及到其它交易成本比如委托担保公司评估、保险、拍卖成本等费用，另外，银行对反按揭要收取与按揭同样高的利息，其长期贷款利率等于贴现率，这样会导致交易成本过高而加深运营难度。
可见，服务产业发展跟不上和成本过高成为以房养老发挥功能的主要经济障碍，国民经济的稳定和增长会带动养老设施的完善，同时促进服务产业优化升级，进而带动以房养老保险的发展。
（二）社会因素
1．文化观念因素
国人传统养老观念是“养儿防老”，存钱养老。房子等遗产倾向于传给后代，如果老人想以房养老，子女可能会反对，也很难保证孝顺，情感上可能难以接受，对外面子上也很难过得去。在房价较高的年代，传统观念的长期相对固定性制约着以房养老的发展。如2013年11月底各大卫视热播的电视剧《老有所依》就较深刻的反映了当下的养老问题和三代的文化差异引发的代际关系冲突。
2．被保险人意识
可看作投保意愿，老人作为特殊群体，接受新事物比较缓慢，上个世纪的国人由于多种因素缺乏文化教育，保险意识和理财能力欠佳。笔者通过在地震前后对成都武侯区的106位老年人进行随机抽样调查发现，46%的老年人在地震后仍然认为没有必要购买保险，尤其是疾病险。极小部分老年人对于人生伤害意外险不感兴趣，认为浪费钱。问其原因，听到最多的声音大致是“反正不知道将来能活多久，还是活一天算一天”；又或者“哪会有那么多意外，我地震都挺过来了”。另外国人有羊群效应，如看见别人都没有购买，自己也不会过问。
可见，社会存在决定社会意识，社会意识从一定程度上反应当下的文化环境，而环境的改善又直接影响消费观念和代际关系。
（三）制度因素
1．税收制度
主要是遗产税和交易税的设置存在问题，目前国内遗产税征收普遍较低，政策并没起到促进老人参与的现实可能性。而目前房产交易税收则过高，税种繁多，如是以房养老的地产，继续征收高额税收，将会直接影响到老人参与的积极性。
2．利率波动
利率波动影响保险公司融资信心，央行的利率调整也会波及到保险公司在银行的贷款利息业务，增加保险公司和银行持有老人房产的风险，譬如近几年中国政府连续8次降息，保险资金受利率下调影响回报率明显不如以前，同时极大的冲击着保险公司的偿付能力和收益能力，导致社会大众对保险的信任度降低，进而削弱了人们的投保意愿。另外房价的高低也会受到政策的影响，比如最近我国正在酝酿推出的房产税。
3．房产土地使用权制约
我国法律规定房屋产权是永久性的，但是土地使用权却只有70年，70年满后需要交纳土地出让金，目前各地市征收土地出让金并不一致，未来也存在变数。
4．金融保险业务割裂
金融保险业务分离且分化明显，目前我国银行很难经营房地产，闲置的保险资金投入到“以房养老”领域会涉及到保险资金投资普通房产的问题，加上保险公司在我国并不允许做住房反向抵押贷款业务，因此双方难以形成相互协调和合作的区间。
5．相关法律保障待完善
首先，保险业监管制度待完善，由于“以房养老”并未正式推行，前期试行过程中会遇到诸多问题，这需要保监会等国家机关不断完善和更新与之相适应的监管制度与货币金融政策；其次法制环境的行政透明性有待加强，依法施行，有法可依一直是百姓心中的愿望，然而地方在执行过程中往往会出现执法不严，监管不力的情形。 如果不能依法实施，老年人的合法权益很难得到维护和保障，不但还会阻碍以房养老保险的推广，还会降低信任，削弱公信力；最后，老年人权益保障法需要完善，应切实保护好老年人房屋的合法居住权和使用权。制定好老年人定期能拿到养老金的法律保护条款。
可见，以房养老丰富了社会保障体系，因此需要完善金融业、房产业、社会保障、保险、税收等方面的制度，否则很难保障老年人利益。
（四）以房养老本身的不确定性风险因素
