前言
现代市场经济的一个基本特征是日益的证券化，证券与证券市场作为资源配置、资产存量结构形成及增量结构调整的重要手段，己渐为世界各国的金融实践所倚重，诺贝尔经济学奖得主夏普(Sharp)和米勒(Miller)更是提出不动产证券化是21世纪全球金融业的发展趋势，是金融结构调整和金融工具创新的主要内容之一。通常，证券化可按其证券化资产不同分为住房抵押贷款、CBO/CLO债券、CMBS债券、汽车贷款、信用卡等种类。其中，住房抵押贷款证券化是资产证券化中最重要的一种形式，在全球资产证券化的比重占到24%，它的意义在于能极大的促进资本市场及房地产市场的发展，并且有效地分散金融风险，保持银行体系运行的稳定性，而世界各国的实践也证明了这一点。
自从我国1998年我国停止住房实物分配后，住房抵押贷款成为人们购房的主要方式，个人住房贷款余额迅速上升，它在大大拓展住房贷款市场的同时，也使得银行的信贷资金风险迅速膨胀。住房抵押贷款的长期性和个人性，更是加剧了住房抵押贷款所面临的各种风险，如果没有良好的转移或化解风险的渠道，银行的营运资金安全将受到很大的威胁。因此，推行资产证券化，变长期资产为短期可流动资产，将能够有效改善银行资产结构，提高资产质量，有利于银行能真正在安全性、流动性、效益性原则下运营资产，这对于我国银行业甚至整个国民经济的长远发展来说都是十分重要的。
近年来，关于资产证券化的研讨逐渐增多，目前理论界对开展住房抵押贷款证券化的必要性逐步统一，但是对于如何开展却有许多不同的意见。住房抵押贷款证券化的实施，设计一套合理的经营模式是基础和核心。因此，研究适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式，具有重要的理论和实际意义。
我国住房抵押贷款证券化模式的研究
一 住房抵押贷款经营模式的介绍和比较
本章主要介绍国外发达国家住房抵押贷款证券化的经营模式，并进行比较,反映各种模式的特点,以期对建立适合我国的资产证券化经营模式提供借鉴。
1.1 国外住房抵押贷款证券经营模式的介绍
当前，世界各国住房抵押贷款证券化的模式从总体上说，主要可分成表外资产的MBS模式与以发行住房抵押债券的表内资产证券化模式两大类，其中后者主要以德国、丹麦等欧洲国家为代表。而MBS模式还可以进一步细化为两种基本模式，即可按照住房抵押贷款证券化通道的集散程度分为集中式MBS模式与分散式MBS模式。集中MBS模式突出的特点是由国家在住房抵押贷款证券化市场中起主导作用，通常设立具有(准)国家信用的机构来引导或者直接从事证券化，代表国家和地区主要有美国、加拿大、香港、哥伦比亚、韩国等；而分散MBS模式下，住房抵押贷款证券化的主体是分散的，由贷款机构或证券化公司在市场机制下自主进行，代表国家主要澳大利亚、英国、智利等。
1.1.1 表内资产证券化
表内证券化又称为欧洲模式，以欧洲的抵押债券（Mortgage Bonds）为代表，其主要特征是有商业银行以最初贷款人的名义发行证券，并由某一指定资产池来担保的债券，担保资产池中的资产要保持与所发行的住房抵押债券具有相似的期限，且有足够的价值来清偿抵押债券，在这种模式下，这些资产通常是保留在发行人资产负债表上的抵押贷款及其它公共贷款，贷款仍为商业银行的资产，发行的债券可看作银行的负债，两者都记入银行的资产负债表内,由发起人以这部分信贷资产所构建的资产组合为支持自己发行MBS证券。为了能更好地实现风险隔离，发起人往往将这部分住房抵押贷款资产委托给信托公司设立特殊目的信托(Special Purpose Trust，SPT)，并发行以该信托资产为支撑的受益凭证，实现住房抵押贷款的证券化。
德国是该模式的主要代表，其发行的抵押债券是一种被称为Pfandbriefe的债券。Pfandbriefe债券以住房抵押贷款或者其它公共贷款组成资产池作为担保资产，银行须保证担保资产池足够的价值可以清偿Pfandbriefe债券，由德国的监管银行机构指定一个受托人来监督检查，任何资产池中的资产在出售时必须得到受托人的同意。如果Pfandbriefe的持有者不能支付债务利息，则债务持有人享有对担保资产池要求优先清偿的权利，若担保资产池的资产价值也不够清偿，则Pfandbriefe债务的持有人享有对发行人资产负债表上的其它资产的清偿权。
1.1.2 表外资产的MBS模式
表外证券化可以说是最完全的证券化，也是目前住房抵押贷款证券化的主流模式， 银行将贷款资产“真实出售”给SPV，SPV购买资产后，通过对同质化贷款资产的重新组合建立一个资产池，并以此为支持发行证券。“真实出售”意味着资产完全从贷款银行的资产负债表中剥离，即使银行被破产清算，已出售资产也不会被列入清算资产的范围。通过这种安排实现了“破产隔离”，这种模式也是最彻底的证券化。此时的SPV通常是政府设立的专门机构，如：美国的GNMA、FNMA、FHLMC这三家机构，或者是私人部门设立的专门机构。
表外资产的MBS模式根据住房抵押贷款证券化通道的集散程度还可以详细分为集中式的MBS模式和分散式的MBS模式
集中MBS模式以美国为例。政府的参与主要表现为支持作用和调节作用，政府分别在抵押贷款一级市场、二级市场设置有担保机构。一级市场上设有联邦住宅管理局和退伍军人管理局两个担保机构，分别向普通公众和退伍军人提供住房抵押贷款保险。二级市场上有联邦国民抵押协会、联邦全国抵押联盟、联邦住宅抵押公司，它们都具有国家信用性质。联邦国民抵押协会本身具有半官方性质，该公司购入有担保保险和没有担保保险的抵押债权，重组后以抵押债权组合为担保发行住房债券。联邦全国抵押联盟由政府出资设立，以政府担保机构保险的抵押债权为担保发行的转手住房债券。联邦住宅抵押贷款公司购入经政府担保和未经政府机构担保的抵押债权，重组后发行住房债券。二级市场上的担保和直接购入债券相联系。同时，政府设立联邦住房贷款银行调节二级市场，通过调节二级市场资金的规模，必要时直接参与二级市场活动等形式稳定二级市场。其次是遵循了市场模式原则。虽然政府参与的力度较大，但都是起支持、调节作用，其运行的规则遵循了市场模式原则。
分散的MBS模式以英国为例。英国的住房抵押贷款证券化由于没有政府建立专门的机构进行二级市场的培育，所以各个贷款机构都是在市场条件下自主进行。贷款机构进行证券化时，通常在自己所持有抵押贷款的基础上组建资产池，根据评级公司的要求对资产池通过相应等级的保险进行信用增级，然后通过组建的SPV发行证券。在该模式下，SPV通常与贷款机构同属于同一经济体，因此可以被视为内部的SPV，但是SPV并不是贷款机构的下属单位，需证券化的抵押贷款要以真实销售的形式转让给SPV。在实际操作中，SPV很少真正从贷款机构购买，而只是转交。由于政府不提供任何担保，所以SPV要进行信用增级，通常有保险、过度担保等手段。对资产池进行保险的等级要根据评级公司的评级要求来定。
1.2 表内资产证券化与表外资产证券化的比较
（表1）表内证券化与表外证券化的比较
表内证券化 表外证券化
风险的分担 商业银行承担了绝大部分违约风险和提前偿付风险 将隔离绝大部分违约风险和全部提前偿付风险
对银行资本充足率的影响 抵押贷款的风险权数不变，资本充足率不变 抵押贷款的风险权数降低，资本充足率有所提高
对法律环境的要求 法律要求相对简单 证券化过程参与机构较多，所需法律法规也较多
所适用的市场规模 风险大部分为银行所承担，住房贷款规模不宜太大 银行承担风险较少，运作成本高，宜适用于贷款规模较大的市场 我国目前实施个人住宅抵押贷款证券化的障碍及对策(一)相关范文
