20世纪30年代初，联邦政府为挽救几乎处于崩溃边缘的住宅金融体系，先是设立了“联邦住宅管理局”（FHA）和“退伍军人管理局”（VA），向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险，1938年，美国联邦政府出资设立了以开展抵押贷款业务为主要任务的联邦国民抵押贷款联合会（FNMA），它在必要时购买有保险的抵押贷款，为抵押贷款市场提供资金支持，FNMA成立之初，主要靠政府投入股金经营，但是它的实力发展很快，1992年其资产在全美排名第六，目前这个机构已经私有化。此后，美国政府又出资设立了“政府国民抵押贷款协会”（Ginnie Mae）和“联邦住宅贷款抵押公司”（Freddie Mac），它们的主要业务是在二级市场上购买抵押贷款（目前只有Ginnie Mae为政府持有，Freddie Mac也已私有化了，这三家机构持有的抵押金额占全美抵押贷款未清偿额的50%以上）。这种新的融资方式极大促进了住宅信贷的发展，截至2000年，美国的住宅抵押贷款余额高达57219亿美元（美国联邦储各银行季报告，2002年1月刊），其中50%以上都实现了抵押贷款证券化。
（二）加拿大模式
早在1945年，加联邦政府就成立了加拿大抵押住宅公司(CMHC)，其最初的职责主要是向认可的贷款机构提供抵押贷款担保，为提高抵押贷款的流动性，1984年加拿大修改了国家住宅法，1987年CMHC经营范围进一步扩大，成为加拿大抵押贷款证券业务的主管机构，即负责审批认可金融机构抵押贷款证券的发行，为发行的证券提供信用担保，并为发行者和投资者提供支付和托管等金融服务。1987年1月，名为NHA--MBS的证券开始发行，6家国家大银行中的4家以及10家信托公司参与该证券的发行，其发行需得到CMHC的审批。CMHC委托蒙特利尔信托公司（CPTA）作为中央支付和汇兑机构，负责从发行机构收回抵押贷款本息，向证券投资支付收益，并向CMHC提供市场交易、价格等方面的信息。CMHC选择的托管机构负责抵押贷款组合保管，使之与发行机构分离，从而更好地保护投资者的利益。
（三）香港模式
香港特别行政区于1997年3月由金融管理局外汇基金注资10亿港元成立香港按揭证券公司（HKMC），专门从事抵押二级市场业务，在起步阶段，公司的主要任务是构建市场交易体系，包括：对全港抵押贷款进行普查（贷款宗数、贷款余额、拖欠90天以上贷款的比率、提前还贷比率、贷款－房产比的加权平均数、贷款的期限结构、贷款的地域分布、房产的种类等），以准确把握资产组合的质量；选择资信高的银行作为核准的贷款出售机构，以促进贷款合约的标准化；选择服务机构负责贷款本息的回收，并及时汇入HKMC的账户；设计港元及外币债券融资方案，由香港金融管理局为债券发行的代理人和管理人，为购买抵押贷款建立自己的资产组合融通资金；与香港金融管理局为债券发行的代理人和管理人，为购买抵押贷款建立自己的资产组合融通资金；与香港外汇基金达成100亿港元的循环信贷安排，以弥补公司流动资金短缺；从银行购进抵押贷款，建立自己“贷款库”；与5家保险公司于1999年4月联合发起抵押贷款担保计划，即由HKMC为贷款－价值比高达85%的贷款提供信用担保，以提高抵押贷款的信用等级，然后由HKMC与有实力的保险公司签定再保险协议。在1999年10月首次以“交换－持有”交易方式的抵押贷款证券和银行贷款与HKMC债券转换等多种试验的基础上，HKMC于2002年推出了30亿美元抵押贷款证券发行计划。
（四）欧洲模式
西欧国家中，英国、法国和丹麦的住房抵押证券化比较有特色。
英国的住房抵押证券化始于1986年，在此之前，英国的主要住宅金融机构是建筑社，但建筑社以吸纳零星的私人储蓄为主，缺乏有效途径将机构存款引入住房融资领域，住房抵押证券化的主要目的就是拓宽住房资金来源。1987年3月，国家住房贷款局（National Home Loans）首次在欧洲市场上发行住房抵押证券。此后，经营此项业务的机构逐步建立起来。抵押证券的风险预防措施主要有二：一是对抵押贷款进行保险，二是发行附属证券，在抵押贷款不能偿还时，受损失的首先是附属证券的持有者。
法国在实行真正意义上的住房抵押证券化之前，抵押债券已存在了许多年。抵押债券是金融机构发行债券并将所得资金用于发放抵押贷款，但发行的债券并不以抵押债权作为还款担保，因此并非真正的抵押贷款证券化。1988年11月，法国政府通过法律促进各种贷款尤其是抵押贷款的证券化。其主要目的有两个：一是为了满足《巴塞尔协议》关于银行资本充足率的要求，促进银行出售抵押贷款等风险资产以提高资产以提高资产比例；二是通过直接在资本市场上融资降低抵押贷款的成本。为此，法国政府建立了特别的投资基金（FCC），持有抵押贷款，发行抵押证券。但目前抵押证券的发展不大，主要原因是抵押贷款利率不足以支付抵押证券的利息和发行费用，从经济的角度看实行证券化是不合算的。
丹麦的住房抵押证券化主要由多个抵押银行实现。银行批准一项贷款后就发行与之匹配的债券，出押人从卖出的债券获得贷款资金。其主要特点是在数量、利率、期限等方面，贷款和抵押证券十分匹配。
与北美证券的模式不同，欧洲各国抵押贷款证券的推出没有得到政府强有力的支持，多是金融机构自己持有的住房贷款为基础发行抵押贷款证券。由于各金融机构的资本实力、资信等级千差万别，为了提高证券的信用等级和赢得投资者的青睐，在没有政府信用担保的情况下，发行者不得不依赖信用增强机制。其中外源增强信用等级的办法包括：寻求大的金融机构或保险公司提供第三方担保，购买信用保险和信用证等；内源增强信用等级的办法包括：将组合中的抵押贷款按信用等级分类，发行优先级/次级证券，或设计储备金型优先级/次级证券等。但无论彩取哪一种信用增强方式，都会增加其证券发行的成本。
二、我国发展住房抵押贷款证券化的环境分析、运作模式的考虑
与国外相比，目前我国住房抵押证券化的发展仍存在许多不足：没有现存的法律规范住房抵押证券化市场的行为、抵押权转移的障碍、较高的税收、利率的风险、个人住房抵押贷款提前还款和逾期等等，都给我国发展住房抵押贷款证券化带来了困难。因此，我们必须在制度安排上做积极的探索。
（一）政府的积极参与是推动住房抵押贷款证券化的重要因素
美国作为住房抵押贷款证券化初创的国家，其政府在证券化的发展过程中起了关键性的作用。而反观欧洲国家由于没有政府帮助住房抵押贷款证券化的发展，是其住房抵押贷款证券化发展落后于美国的一个重要原因。在我国实施住房抵押贷款证券化的过程中，尤其是在证券化初期，因为市场和法律环境的不健全，政府更应发挥积极作用，在发行机构的组建，证券化工具创新和信用担保等方面给予足够的支持。信用提高是住房抵押贷款证券化的关键所在，目前我国的商业银行在国际上的信用等级普遍不高，其所发行的债券等级亦不能高于发行单位的等级，因此最好是由政府组建专门的机构为其提供信用担保，同时在税收方面给予适当的优惠条件。 浅谈住房抵押贷款证券化(二)相关范文
