（一）建立和完善个人信用制度
住房抵押贷款业务以个人作为银行客户，它的信用状况直接影响贷款的质量和风险度，因此，建立个人信用制度尤为重要。要做到这一点，首先要加强整个社会的信用基础建设，这是银行和社会获得可靠的征信信息的前提条件。对此，政府要通过广泛宣传，倡导重合同、守信用的良好风气，营造一个良好的社会信用氛围。同时，监管当局可以通过成立专门机构，设计出一套科学严密、行之有效的社会评价指标体系，对个人品行、资金实力、银行往来、合同履约等方面进行考评。加上储蓄实名制的实施。只有这样，银行才能准确了解贷款人的资金实力，准确把握每笔抵押贷款的违约率，确保贷款组群的分类正确，为证券化提供可靠的基础。第二，可考虑建立以个人帐户为主的财务制度。即只要提供身份证，确保实名制，不管你是否经营，都可在银行立户和使用个人支票，然后将个人的一切往来逐渐归集到个人帐户中，银行则通过严格的结算和监管制度，把各人先进的支取，改为以个人银行帐户为基础的银行支取方式，从而掌握借款的资金使用情况。
（二）健全相关法律制度
从推行房地产证券化的国家来看，法律方面的问题主要包括以下方面：首先，当出售抵押贷款的银行破产时，如何实现证券化的抵押贷款与贷款行的“破产隔离”，以保护投资者的正当权益问题。其次，抵押证券的发行、转让及其收益如何认定，抵押证券中介机构如何设立，其法律地位如何确定以及抵押证券的市场准入制度如何建立。再次，由于抵押贷款证券化涉及到抵押银行、政权中介机构以及借款人三方面的契约关系终止、变更等问题，法律框架中还必须对三方当事人的契约变更的有效性作出具体的界定，否则，抵押贷款证券化难以规范运作。美国政府在证券化过程中，修订了相关法律，对抵押贷款支持证券在许多法律中规定了豁免条款。而我国住房抵押贷款证券化尚属待开拓阶段，缺乏相关法律的规范和支持。虽然已经出台了《证券法》、《抵押法》、《个人抵押贷款房屋保险条款》和《个人购置住房抵押贷款保险法》等，但这远远不够，还应逐步修订我国《公司法》、《担保法》、《合同法》、《企业债务管理条例》及相关税法的一些内容，使住房抵押贷款的证券化有得以发展的法律环境。以修订过去法律为过渡，尽快出台《物权法》规范抵押物登记制度，还有《抵押证券交易法》、《房地产交易法》、《评估法》、《抵押物处置法》、《房地产保障法》、《特设机构特别法》等相关法律。
（三）加快发展资本市场，为住房抵押贷款证券化提供条件
推行住房抵押贷款证券化，必须有完备的资本市场为依托(王开国)。一方面，它可以使证券的发行与沟通有可靠的保证，提高证券的信用等级，增加证券的吸引力，为住房抵押贷款证券化创造一定的空间。另一方面，可以使资本市场的各参与者纳入市场化运作轨道，提高资本市场运作效率，从而为证券化提供保障。
（四）有关担保机构的培育
特殊机构是证券化中一项关键的制度建设。特殊机构的性质属于保险公司（或担保公司），经营对象是抵押贷款。它们通过从商业银行购买抵押贷款，以促进商业银行、储贷银行等的资金流动，同时它们把这些贷款作为证券，发放给普通的投资者。目前在美国，MBS之所以受到投资者的青睐，除了它具有分散风险、流动性等优点外，美国政府设立的FHA、VA等对一级市场上抵押贷款的担保，FNMA、GNMA等对二级市场证券的担保大大增强了MBS的安全性与流动性。在美国机构投资者的风险资本金中，CMO、MBS的风险权数为零。他们在防范信用风险方面，建立起了客观的合同标准，以及信用评级体系、抵押物评级体系、贷款担保和保险体系等一系列的抵押贷款的保障机制。并且根据市场环境，随着调整抵押贷款组合中的贷款/房产价值比、贷款期限、利率结构、地域结构等。公司还特意为抵押款的呆、坏帐设立了专门的基金，建立起了早期预警体系和干预体系，以防止信用风险给公司所造成的损失。住房抵押贷款证券化在美国的成功实践，对我国具有重大的指导意义。
而在我国，住房抵押一级市场的高风险性和二级市场的非流动性并存。要改变这种局面，就要加强政府担保机构和三大保险公司的作用，实施对抵押贷款的保险，或者修订《担保法》进行超额担保方法，对贷款进行担保。一级市场的担保有助于增强二级市场的流通能力，并有别于规范住房抵押贷款的发放。同时，充分利用政府机构加强对抵押证券的担保，提高流动性，这样可形成一级市场与二级市场的良性互助的轨道(秦慈)。目前，正处在经济体制改革攻坚阶段的我国，应该采取“吸收型”的金融创新策略，走一条消化——模仿——创新的发展道路。
特殊担保机构在我国的设置，总的策略应该是：在政府的积极参与下，通过渐进、稳妥地推进三大步骤，最终实现以准政府机构为基础、以政府机构为核心、以私营（或股份制）公司为补充三足鼎立的基本格局。
首先，选择我国四大商业银行中，实施住房抵押贷款证券化条件比较成熟的，设立由商业银行全资控股的附属公司，由三家国有保险公司（人保、太保、平保）进行抵押贷款的保险。其次，组建全国性的住房抵押贷款公司，有利于统一和规范全国抵押贷款的一、二级市场，有效降低风险，促进我国资本市场与国际惯例的接轨。该公司可由它所设定的标准，从全国各省市的公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行处，收购个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款，在此基础之上通过发行证券来筹积资金。作为政府全资公司，它可以由财政注资，受人行、财政部、建设部等的直接领导。第三，允许实力雄厚的投资银行、股份制银行、私人机构等，加入到这一行列。
附录、参考文献
[1]姜建清. <商业银行资产证券化》中国金融出版社，2004年
[2]弗兰克•J•法博齐、弗朗哥•莫迪利亚尼.资本市场：机构与工具[M].经济科学出版，1998。
[3]王开国.资产证券化论[M].上海财经大学出版社，1999。
[4]张超英、翟祥辉.资产证券化——原理•实物•案例[M]经济科学出版社，1998。
[5]秦慈.我国住房抵押贷款证券化思路[N].上海投资，1999（1）。
[6]余祁阳.美国不动产证券化的特点[N].中国房地产，1999（10）。
[7]诸慧.构建中国房地产证券化法律支持体系小议[N].中国房地产，1999（8）。
[8]张保和.美国特殊机构的运作及对我国的启示[N].财贸经济，2001（1）。
浅谈住房抵押贷款证券化(四)相关范文