图10 2006年6月至2007年6月中国股市市值变化（单位：亿元）
四、拓展我国银行个贷业务的对策
（一）银行在业务拓展的同时必须加强风险防范和控制。
银行在业务拓展的同时必须加强风险防范和控制必须严格依法合规经营，比如房地产开发商开发项目自有资本金不得低于35％，房贷按揭借款人月收入与贷款支出占比不能超过50％，对建筑面积90平米以上房屋贷款成数不得超过7成等规定，都是控制开发商过度依赖银行，避免烂尾楼，抑制投机，避免借款人过度负债，防范金融风险的有力举措，银行必须严格执行，否则除承担贷款无法回收的损失外，还将承担违规经营的监管成本。此外，银行也开始想出一些措施来应对这一波的压力。
1、创新营销模式，大力推广直客式营销模式，自主选择贷款客户
长期以来，银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源。在这种传统的营销模式中，由于房地产开发商和房地产中介公司利用各商业银行急于发展个人住房贷款业务的心理，占住卖方市场，银行对房地产开发商和房地产中介公司推荐的客户没有选择权。为改变这一被动局面，银行必须创新营销模式。一是推出直客式个人住房贷款营销模式，对符合条件的非按揭合作个人购房客户，在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下，直接给客户提供贷款。这样由银行自主选择客户主导个人住房贷款业务的发展。二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍，实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式。直销客户经理的职责是负责上门销售个人产品、上门收集贷款申请材料、上门调查和高端、顶端个人客户的售后回访，并对上门收集材料的合法、合规性、齐全性、上门调查报告的真实性负责，直销客户经理的收入跟个人资产业务营销目标的完成情况挂钩，个贷中心的客户经理只负责贷款报批、合同制作、抵押登记办理、贷款发放、贷后催收管理等中后台环节业务的处理。通过直销客户经理深入目标客户的上门服务，一方面扩大银行个人资产产品的影响，另一方面抢占未来社区金融服务市场先机。
2、 创新思路，大力营销以住房作最高额抵押的个人贷款，改变银行过度依赖个人住房贷款产品的局面
建设银行作为国内最早发放个人住房贷款的商业银行，经过多年的发展，已经拥有庞大的客户群体、系列的个人住房贷款产品。同时随着房地产市场的不断发展和居民可支配收入的日益增长，绝大部分城镇中等收入居民或多或少拥有自己的一套或一套以上的住房。这部分固化的房产如不能及时流动转化成现金流，将极大影响居民的生活质量。同时，考虑到我国房地产市场的发展现状和国家出台的一系列宏观调控措施，银行必须创新个人住房贷款业务的发展思路，发挥银行在个人住房贷款业务领域和住房公积金业务领域的传统优势，以住房贷款为平台，以住房为载体，大力发展以住房作最高额抵押的个人贷款业务，即以住房的评估价值为基础按照一定抵押率设定最高额抵押，在有效额度和有效期限内允许客户根据需要自由循环支用，满足客户除法律法规禁止用途外的所有合法资金用途，实现“个人贷款账户一户通”，改变个人住房贷款业务过渡依赖个人住房贷款产品的局面。
3、加强对房地产开发企业和房地产中介公司的审查
对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行：一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力。二是从房地产开发资质等级证书取得的时间可以了解企业的从业经验，对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验。三是要重点了解企业的组织架构，通过组织结构了解项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系，防止企业通过关联方关系人实施“假个贷”。四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况，注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假个贷”。对房地产中介公司要重点了解其经营范围，掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况，将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之外
4、加强对购房人的审查
坚持与借款人面谈和与借款人当面签订借款合同等制度，重点从以下几方面对购房人进行审查。一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属，是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工，防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”。二是要重点审查购房人购房的真实性，除了灵活设计面谈问题外，还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性，使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水帐和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。
5、 加强贷后管理与监控及时排除风险隐患
随着银行与房地产开发企业在“假个贷”市场的暗斗，房地产开发企业实施“假个贷”的手法越来越隐蔽，即使银行在贷前进行认真的审查也无法识别是否属于“假个贷”。因此银行必须加强贷后管理与监控，一是对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。二是对虽然贷款还本付息正常但通过由房地产开发企业转账统一替客户归还个人住房贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。三是提高贷后管理的科技含量，通过技术手段对上述可疑贷款进行自动分类，使贷后管理人员能一目了然地了解情况，为贷后管理人员及时采取措施准备条件。
（二）新品种迭出，房贷市场“产品创新”时代即将到来。
2007年上半年，银行为争夺极富潜力的个人房贷市场，推出了极为新颖的房贷产品，以便吸引购房者的青睐。"双周供"、"存抵贷"、"循环贷"、"气球贷"……短短一年的时间，新的贷款名词、贷款产品已经深深映入许多贷款消费者的脑海。激烈的竞争使得各家银行推出的个人房贷产品更加符合市场多变、多层次和个性化的需求。近期更有银行大打"信用卡刷卡抵月供"的另类牌，推出"按揭信用卡"产品，将刷卡一族与贷款一族紧紧联系在了一起。
北京伟嘉安捷专业贷款顾问机构表示，这个由深发展银行推出的"按揭信用卡"产品，将看似毫无关系的两个不同产品联系在了一起，即，将"信用卡消费"与"房贷月供"进行了紧密联系，对"产品链"与"消费链"进行了跨度较大的整合，确实较为出人意料。
传统的信用卡消费，且不说大多数消费者并没有培养出刷卡消费的习惯，即使是有信用卡刷卡消费习惯的，也无非最终能积点分，换点类似食用油、书包、餐具等并非吸引人的小礼品。由于使用信用卡消费的人群并非都愿意为了小小的礼品特地去进行兑换，或者能够兑换的礼品并非刷卡人喜欢的物品，因此传统的信用卡消费，渐渐走向发展瓶颈。
而传统的贷款产品，不论是个人住房贷款或是非交易类抵押消费贷款，各大银行在贷款的产品上都较为近似，贷款利率，贷款成数，贷款年限，批贷时间……基本相同。虽然个别银行在还款方式或个别贷款产品上有所差异，但总体而言，消费者仍会觉得同质化产品较多，在贷款银行的选择上并无差异。
而"按揭信用卡"的创新，将新的市场营销观念进行产品推广，其根据消费者的消费需求来进行产品整合，打破了原有两种产品自身的瓶颈限制。用按揭信用卡，即可以用"积分抵月供"这种实惠的兑换方式来培养消费者刷信用卡的消费习惯，促进信用卡消费的增长。同时，又用刷卡积分"不清零""积分抵月供"的形式来培养未来潜在贷款客户，促进自身贷款业务的增长。
伟嘉安捷指出，除"刷信用卡抵月供"外，近期还有其他银行推出各种形式的信贷新产品。"贷款产品三月一更新"。如此频繁的产品创新速度，究其原因，其实是因为从去年年底到今年上半年，北京各家银行均已纷纷开始将"个贷市场"的重视程度提升到了前所未有的高度。
银行对个贷市场的重视，促使其对个人贷款市场重新进行总体的战略布署和市场规划。各银行将其人力、物力、宣传、产品，等各项资源均着重投放于北京的个贷市场，因此对于不久的将来个贷市场的展望，我们可以大胆的宣称，房贷市场"产品创新"时代即将到来。
个贷业务紧缩分析总结
今年以来，国民经济平稳快速发展，结构调整步伐有所加快，经济效益继续提高，总体形势良好。但当前经济运行中仍存在固定资产投资增长过快、货币信贷投放过多、对外贸易顺差过大等突出矛盾和问题。存款准备金率上调，主要是为了加强流动性管理，抑制货币信贷总量过快增长，维护经济良好的发展势头。
人民银行将继续执行稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，维护货币信贷的平稳增长，支持扩大直接融资，提高金融资源配置效率，促进国民经济持续、协调、健康发展。
参考文献
新浪财经 《央行宣布再次上调存款准备金率》://finance.sina.com.cn 2007年8月15日
佚名 《银监会为中小银行敲警钟》中国金融网
刘佚 《分析当前中央人民银行调整存款准备金率带来的影响》 中国范文下载中心 2006年2月10日
江其务，周好文 《银行信贷管理学》中国金融出版社 2001年2月
朱文剑，陈利荣 《现代银行业务》浙江大学出版社 2003年12月1日
