目录
第一章“营改增”的概述
1.营改增的背景............................................................................................................3
2.增值税和营业税述....................................................................................................3
第二章“营改增”对房地产行业的影响
1.营改增对房地产企业税负的影响.....................................................................4
2.发票管理影响..................................................................................................4
3.企业税全归属科目形成的影响.........................................................................5
4.企业成本核算的影响.......................................................................................5
5.营改增对房地产企业经营管理的影响..............................................................5
第三章房地产对“营改增”的应对政策.
1.加大对增值税发票的管理力度.........................................................................6
2.做好税收筹划工作...........................................................................................6
3.改善企业财务处理流程....................................................................................6
4提高企业财务管理水平.....................................................................................6
5.加强企业内部控制............................................................................................7
6.加强财务人员培训.............................................................................................7
内容摘要
2015年3月5日，李克强总理作政府工作报告时强调，要促进房地产行业平稳健康发展。作为我国国民经济的支柱型产业，房地产营改增的推行从长远上看符合中央协调推动经济稳定增长和结构优化的战略目标，但短期内势必对房地产企业内外部环境造成一定程度的影响，从而进一步影响到我国房地产行业的稳步发展。通过分析营改增对我国房地产企业的预期影响，例如税负与经营成本的变化、财务管理和会计处理的变化、企业融资与现金流的变化等，以期对房地产企业平稳渡过营改增政策过渡期，促进房地产行业结构优化，保障房地产行业稳定增长提供一定程度的参考。
关键词：营改增；房地产企业；影响；对策；
第一章
1.营改增的背景
“营改增”是国家的重大税制变革，是指将原来缴纳营业税的项目改为征收增值税的项目。从2011年至今变革的范围已经推广到多个行业,如交通运输业,邮政服务业，电信业，研发和技术服务，物流辅助服务，有形动产租赁服务等多个现代服务业。伴随着行业的推进，其覆盖范围也愈加广泛，从当初的上海一枝独秀到如今的全国普及, 2015年底，我国将迎来“营改增”的全面覆盖,并于2016年对税制结构进行进一步完善。1994年，我国税制改革将销售货物和加工修理修配劳务纳入增值税的征税范围，因此，增值税当之无愧为间接税的第一大税种。 然而，增值税制度并不完善, 例如，固定资产无法进行抵扣，存在着重复征税的现象;征税范围也仅限于货物和修理修配劳务，而建筑安装，金融保险等业务属于营业税的征税范围。在税制结构中，存在着增值税和营业税并存，这无法促进专业分工,同时，也造成了重复征税，因为一项业务中所包含的增值税和营业税无法相互抵扣。因此，“营改增”势在必行，这不仅仅是促进经济发展，增强企业创新活力的需要，更是与国际趋同，走向世界的需要。“营改增” 是我国税制变革的重大举措，是经济转型时期促进我国经济健康发展的重要工具，是经济“新常态”下完善国家治理，优化产业结构,促进经济的转型升级的必经之路。
2.增值税和营业税概述
营业税是针对在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售个动产所得营业收入全额课税，属于流转杭税种，针对不同行业实行个同的比例税率，房地产业按5%计征营业税,由地方税务局负责征收。增值税则是以商品(含应税劳务)各个流转环节增偵部分为计税依据而征收的一种流转税 属于价外税。企业以销售商品或提供劳务获得的销售额为基础,按一定比率计算销项税额,以购买商品或劳务支出为基础按特定比率计算进项税额，二者差额便是应交增值税额。“营改增”后 房地产业适用11 %税率计征增值税，由国家税务局负责征收。由于营业税针对全额收入课税,房企只要存在流转收入，便需缴纳营业税,随着全产业链的不断延长,商品流转环节将不断增多营业税累计税负必然加重，部分房企为了减轻税负而人为削减流通环节，这将不利于社会专业化分工和价值链的增值，阻碍经济发展。而增值税则以流转环节的增值额征税，无论商品流转多少次，均不存在車复征收的情况，能够较好地发挥税收的中性作用。同时由于与收入的增值规模保持稳定比例而具有良好的税收弹性有效调节财政收入。“营改增”后士地成本不计入销售额,建安成本及其他服务成本纳入抵税范围,增值税税率均为11%。再者，由于实施购进货物或劳务的进项税抵扣制度各环节货物的购买方必须在限期内申报抵扣进项税而要求卖方开具增值税发票进而避免以往销售方以减免部分价款的方式不开发票，这从制度上对买卖双方都构成一定的制约,减少偷税、漏税行为的发生。但进项税的抵扣必须要开具增值税专用发票(只能由一般纳税人开具)，小规模纳税人不能单独开具这对购买其销售产品或者劳务的企业增值税的抵扣带来不便，这无疑会影响到小规模纳税人的经营效益。同时增值税只能扣除物化材料的成本，对于房企来说，占比重较大的劳动力成本因难以取得增值税专用发票，而无法抵扣。这无疑加重了房企的税务负担。通过“营改增”税收政策的实施，房地产开发企业、施工企业、服务第三产业之间的税收抵扣链条得以打通。新开工项目中以成本支出较大的土地、土建、安装等成本为基础计算的进项税额都可以抵扣，不仅降低了房企税负，也有效避免了重复征税。同时,“营改增政策还能促使企业更加注重税收成本的管理,优化投资开发、设计、工程、造价、财务等各业务模块的流程,促使企业的内控管理更加规范化、合理化。
第二章
1营改增对房地产企业税负的影响
“营改增”可以避免营业税所带来的重复征税问题。房地产成本主要包括土地成本、材料成本、建安成本等，其中，材料成本和建安成本原来已经承担过税负。由于营业税主要是根据销售额进行征税，在营改增以前，房地产销售时材料成本和建安成本仍然需要缴纳营业税，因此，会造成重复征税。营改增以后，增值税是对商品和服务流通环节的增值额进行征税，材料成本和建安成本的进页税额，可以根据相应的增值税专用发票进行抵扣。因此，可以避免重复纳税，降低企业税营改增政策实施以前房地产企业按照销售收入的5%缴纳营业税，没有任何进项税额可以进行抵扣。营改增政策实施以后，房地产企业适用11 %的增值税基本税率，同时对于符合条件的进项税额可以进行抵扣。从税率的角度来看.营改增以后一般纳税人的名义税率增加，但由于营改增以后，房地产企业的进项税额可以抵扣，因此，营改增对房地产企业的税负影响在一定程度上取决于应纳税额以及进项税额的抵扣情况。根据营改增相关政策规定，房地产企业销售不动产时以房地产企业取得的全部价款与价外费用的合计额，扣除相应 士地价款后所得的余领作为计算销售额的基础。而且在实施营改增以后房地产企业的材料成本、建安成本等方面产生的进项税额也可以得到相应抵扣。然而，营改增政策实施以前房地产企业按照销告收入的5%缴纳营业税，没有任何税额可以进行抵扣。从房地产行业营改增推行以来，大部分企业税负水平有所降低，但也有一部分企业由于 可抵扣增值税进项税额较少等原因出现税负增加的情况。对于房地产企业支付给农民工的劳务费用以及施工过程中消耗的沙石、水泥等原材料费用，往往很难取得增值税发票，难以抵扣，而且这些费用对于房地产企业来说数额较大。因此，在短期内部分房地产企业出现税负提高或将不可避免。
2.发票管理影响
“营改增”改为增值税之后，发票管理发生变化。例如：在营改增背景下，服务企业只需要开具服务业的税务发票，但是当营业税改为增值税之后，就会发生销项税额和进项税额。因此，企业需要改进发票管理制度。“营改增”之后企业增值税的专用发票有时会被购买方用于抵扣税款，因此企业，政府相关部门加强专用发票的的管理。增值税发票管理要分为两种，一种是小规模纳税人，另一种是一般纳税人。小规模纳税人使用的是普通发票，发票的管理方式和营业税情况下相同。杜宇一般纳税人来讲，发票分为两种，一种是专用发票，一种是普通发票；两种发票适用范围不同。普通发票的限额较低，一般情况下发票限额仅为十万元，低于服务业的限额水平。
3.企业税全归属科目形成的影响
房地产企业实施“营改增”之前，其对税金科目的核算一般会设置如下科目：应交税费—应交营业税，而在施行后，房地产企业会根据实际需要设置如下科目：应交税费—应交增值税以及应交税费—未交增值税两个二级科目。与此同时在“应交税费—应交增值税”该科目下增设销项税额以及进项税额。同时还设置已交税金和转出多交增值税等三级明细科目来辅助核算。房地产企业在进行“营改增”以前，其营业税的纳税人在一个月月末将营业税计入“营业税金及附加”该科目下，对当期损益形成直接的影响。在实施“营改增”之后，其一般纳税人则在一个月月末直接按照“应交税费—应交增值税下的“销项税额”跟“进项税额”两个明细科目的差额来完成税费的缴纳。企业小规模纳税人直接依照“应交税费—应交增值税”账面余额的代销来完成税费的缴纳。在当期的损益类科目中将不计入税款。交纳的增值税额的大小，不会影响到当期利润情况。房地产企业完成城建税的计算，教育附加等流转税的计算一般是以当期实际收到的全部计量结算收入中的增值部分为主要依据，将其计入“营业税金及附加科目”
4.企业成本核算的影响
“营改增”政策出现之后，建筑材料费整体下降。水泥、钢筋的增信税是17%，不含税成本减少14.5%。木材的增值税是13% 不含税成本减少11.5%， 建筑材科按3%抵扣税款，成本减少2.9%。混泥士按期6%抵扣增值税，成本减少5.6%。“营改增”将以以往征收营业税的企业改为增值税，重复纳税的弊端就能够得到优化。使企业的营业税额转转移成增值税。在实施”营改增“后，企业则需要完成成本工作的价税分离。因为房地产企业有着自身的行业特点的同时也拥有着特殊的业务特点，一般会使用“工程施工—合同成木”明细科目来完成归集以及核算房地产企业的工程成本。在房地产企业的实际工作中一般会使用"工程房地产—合同成本”明细料目没有设置材料费用、机械使用费以及人工费等三级料目来完成成本的归集， 房地产企业在进行“营政增 之前，其主税是营业的税针对成本费用发票无抵扣的规定，而科目“工程施工—合同成本”金额是发票价税的合计金额，在实施“营改增”之后房地产企业的主税则为增值税，增值税缴纳的金额是企业的增值税=销项税税额-可抵扣的进项税额。
5.营改增对房地产企业经营管理的影响
现实生活中房地产企业大多采用预售方式提前获得资金，来缓解项目开发过程中的巨大资金压力。在营改增以前，房地产企业在获得预售房款时需要按照5%的税率缴纳营业税。营改增以后，房地产开发企业只需按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴增值税。营改增之后适用3%的预征率与营改增之前5%的税率相比降低了两个百分点。因此，营改增以后房地产企业在预收款时能够减少对房地产企业的资金占用，能够增强房地产企业的抗风险能力和经营管理的灵活性。营改增以后房地产企业主要业务由营业税范围转变为增值税。然而，增值税由于进项税额抵扣项目的繁杂，相对于营业税来说，对房地产企业相关人员的账务处理、税务筹划能力等要求提高。因此，营改增的实施在一定程度上能够促进房地产企业提高财务管理水平，完善财务管理制度。同时，营改增实施以后，房地产企业为了最大限度的获取足额可抵扣的增值税发票，会不断提高内部管理水平，尤其是加强对采购环节的管理。
由于我国各区域的土地价格存在很大差距，同时房地产企业取得士地的成本占开发成本的比重较高。因此，土地支付成本在很大程度上会影响房地产企业的区域布局。营改增之后，根据相关政策可知，房地产企业受让土地时向政府支付的土地价款在计算销售额时予以扣除。因此，营改增以后，在一定程度上能够减轻土地支付成本对房地产企业规划区域布局的影响。
第三章
1.加大对增值税发票的管理力度
在全面实施“营改增”后。对增值税专用发票的管理是一项重要工作，因此房地产行业要加强对增值税专用发票的管理，在经营过程中要提高获取，管理和保管增值税发票的常识，对采购支出等发票要加强管理，要严格按照进项税额的抵扣期限进项抵扣，要配备专业的财务人员来处理增值税发票的相关事宜。
2.做好税收筹划工作
在营改增后房地产行业要积极的进行税收筹划，要深入研究相关营改增税收改革中的特殊条款，因为在一些地方实施营改增的时间还比较短，有着较大的税收优惠空间，因此企业的财务人员可以深入研究营改增中一些税收优惠政策，这样就可以实现减轻企业税负的母目的
同时在“营改增”后房地产行业进行材料采购要考虑到是否能取得增值税专用发票，如果选择的材料供应商的会计核算办法是按照简易办法的，那么只能取得普通发票，不能够取得增值税专用发票，房地产行业也就不能进行进项税额抵扣，不利于减轻建筑业的税负，因此房地产行业要选择一些经营规模大，财务和会计核算水平规范，能够提供增值税专用发票的材料供应商合作，同时也要以保证材料质量为基本前提，制定出规范化的材料采购制度，提高进项税额抵扣，减轻房地产行业的税负压力
3.改善企业财务处理流程
在营改增背景下，企业应该对账务处理流程进行区分，改变企业申报，计算税务方式，对于不同地区的分公司，可根据具体税改情况进行业务转移，规避风险，减少税收，获得更多的税务支持，避免说收不公平现象发生。会计核算机制涵盖了企业信息收集，整理分析，明细核算，要严格执行企业制定的任务，实现企业内部资源的整合优化，强化会计人员技能考核，建立完善的企业账务处理流程制度，健全会计管理制度。对于会计人员的岗位责任，电算化能力，档案管理细节，人员配置方面进行认真考核，健全整个会计制度。增加增值税的计算，增值税专用发票，增追谁换算缴费的时间和方式。
4.提高财务管理水平
税制改革实施后，企业发票管理，会计核算等相关财务工作均发生了很多变化，因此企业必须通过培训的方式来使财务人员能够及时掌握新的财务管理知识的管理方法，使财务人员能够更快，更好的适应新税制。其次，加强实施增值税税务处理培训。实行营改增后，在财务管理过程中，通常需要应用价税分离法对企业成本，收入进行核算，因此必须提供财务人员的核算能力。最后，加强实施增值税使用培训。增值税管理存在较大的复杂性，财务人员工作过程中需时刻保持严谨态度。新税制实行后，企业法人财务管理模式也发生了相互改变，提高财务人员使用增值税的能力才能有效促进企业的增值税管理体系得到不断完善。企业通过实施针对性培训的方式促进财务人员的税务管理能力得到不断提升，进而提高企业财务管理水平
5.加强企业内部控制
“营改增”之后，企业一重新规划财务的内部控制，加强监督与管理，特别是对票据的管理，要做到财务管理遵循国家税收统筹计划要求。制定和实施应对“营改增”的措施，反思，弥补税务漏洞。加大管理税收相关方面的基础工作，减少企业的法律风险，降低企业的缴税负担，加强会计核算能力，规范企业内部增值税发票的开具，保管行为。企业在面对“营改增”政策带来利弊的时候，要尽快健全会计核算制度，票务管理方式，提高会计的专业素质，根据“营改增”对税负的影响适时调整营销策略，采取有效地增值税税务筹划方法。例如工程建筑材料采购成本的管理，企业房地产过程中需要尽可能的选取具有一般纳税人的资格的企业来完成材料的采购，这样就可以取得17%的进项税额。房地产企业可以实施材料集中采购方法，这样就可以在保证材料质量的同时获得增值税专用发票。
6.加强财务人员培训
在企业发展的过程中，财务人员为财务管理工作的核心人物，其工作能力，工作效率，工作质量均会对企业的经济效益产生直接性的影响。在面对营改增所带来的影响时，企业必须高度重视对财务人员进行培训，提高财务人员的专业技能及预测风险的能力。只有提高了财务人员的工作能力才能使企业横岗积极应对营改增所带来的消极影响。通过培训的方式促进企业财务人员的专业知识及业务素质得到不断提升，提高其预测风险能力和财务管理能力。只有这样，财务人员在工作过程中才能更好的适应新税制，及时掌握新税收政策相关知识，促进企业财务管理水平得到不断提升
结束语
总之，随着国家经济的发展，房地产行业也在飞速发展。政策对于房地产企业的发展有着重要的指导意义，在国家政策的不断支持下房地产企业在不断地发展中做大做强。房地产企业需要适应政策的发展，根据政策的变化，调整自身的财务系统，扬长避短，从而把变化转化为动力，助力企业的发展。实行“营改增”这个国家税务改革的重要内容后，企业可以营造健康的税务氛围。在分析‘ 营改增”后，房地产企业应该调整增值税发票管理办法，重新规划财务流程，促进企业积极健康发展。“营改增”加强了房地产行业有效调控，促进了房地产企业的可持续发展。房地产企业应该重视对财务人员的培训，提高企业的整体财务管理水平，协调好企业间的现金流动节奏,降低企业的现金压力，积极适应国家政策，推动房地产行业整体的良好发展。
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