一、营改增政策的内容与意义2
（一）、营改增的背景2
（二）营改增政策的主要内容2
（三）营改增政策的意义2
二、营改增对房地产企业的影响2
三、营改增后房地产企业的应对5
内 容 摘 要
随着我国市场经济的快速发展，为建立适合当前经济发展的税收体制，促进我国税收政策的进一步完善，从2011年开始实施营改增政策的试点工作，2016年5月1日起开始全面实施营改增政策。房地产企业作为我国国民经济发展的重要支柱产业，也是营业税缴付的重要领域，营改增政策无疑会对房地产企业产生很多影响。本文主要分析了营改增政策对房地产企业的影响并探讨相应的应对政策。
关键字: 营改增政策 房地产企业 影响 政策
营改增政策的内容
营改增的原因及背景。
在我国传统的税制结构中，存在很多不合理的地方，重复征税的现象严重，导致增值税链条中断，不仅不能让我国的纳税事业往健康方向发展，并且还给我国的企业带来了严重的税赋压力，导致我国很多企业用不同的手段进行偷税漏税的行为，给我国造成不好的影响。增值税主要的适范围是制造业，而营业税主要的适用范围是服务业，这两种纳税方式在我国的税收中占有非常大的比例。如果我国的服务行业选择营业税的纳税方式，会导致企业有很多的项目重复缴纳税款，增加企业的费用加大企业的资金流出，使企业的利润缩小，无法促进企业的稳定健康的发展，但是增值税可以有效的避免企业的项目重复纳税，使得制造业的发展有较大的利润发展空间。
（二）营改增政策的解释及其优点。
所谓营改增政策就是将营业税改成增值税的简称。是指以前缴纳营业税的应纳税项目改成缴纳增值税。营改增政策减少了企业的重复征税，可以减少我国的偷税漏税现象，促使社会形成更加良好的循环，让我国的纳税事业健康发展，并且有利于降低我国企业的税负。
（三）营改增政策的意义及其目的。
增值税只对企业的应税产品或者应税服务的增值部分纳税，避免了重复征税。是党中央、国务院根据我国经济发展的新形势，从生化改革的总体部署出发做出的重要决策。其目的是加快我国税收体制改革、进一步降低企业税负，让企业有更大的利润发展空间从而调动各方面的积极性，鼓励高端服务业的发展，促进产业和消费升级，培育新动能、深化供给结构性改革。
营改增对房地产企业的影响
营改增对房地产企业税负的影响
实施“营改增”后，房地产企业原来按照5%的营业税缴纳税款，现改成了按照17%（现为16%）的增值税缴纳税款。虽然税率上提高了，但是企业从上游取得的增值税专用发票（增值税普通发票不能抵扣）可以用于抵扣，从而避免了成本部分重复征税。比如：假设企业含税的销售收入为2000万元，取得增值税专用发票的成本1500万元，增值税的进项税按17%计算。那么，如果企业按照营业税缴纳税款，那么企业的营业税的计税依据就是企业的销售收入，也就是说企业缴纳的营业税就为：2000万乘以5%等于100万元，税负为0.05，但是在营改增之后，企业的增值税额就等于企业应纳税额减去本期抵扣税额本期应交税额为290.6万元，本期抵扣税额为217.95万元，那么本期的应缴增值税额为72.65万元，税负为0.042，由此可见营改增后可有效减小企业的税负，从而减少企业的费用增加企业的利润。但是与房地产相关联的产业颇多，在实际操作中容易发生各种各样的无法抵扣进项税额的情况，例如企业个别建筑材料在小规模纳税人处购买，而对方不能开增值税专用发票从而导致不能抵扣进项税。或者在对方开具专用发票后由于企业的疏忽将发票遗失也会发生增值税不能抵扣的现象。这就加大了企业和税务机关对对增值税专用的发票的管理难度，对企业的财务人员的求更高。另外，房地产的上游行业建筑进行“营改增”之后，由于建筑行业很多成本都无法抵扣所以房地产行业可能会承受其转嫁而来的成本。比如人工成本在建筑业的成本中也占据很大的比重，基于建筑的劳务用工多为民工的现状，劳务用工的人工成本没有用来抵扣的进项税，会加大建筑企业的人工成本的税负压力。并且在“营改增”之前购入的物料可能存在无法抵扣的情况。总而言之，“营改增”政策能够缓解房地产企业税负过重的问题，但是可能在实际工作中，可能存在各种因素导致减负效果被削弱。
（二）“营改增”对财务报表的影响
1、“营改增”对资产负债表的影响
“营改增”对资产负债表的影响主要体现在对于资产中的固定资产，以及负债中的应交税费的数额的变动。固定资产在房地产企业中比重大，改革之后，固定资产的入账价值因进项税可抵扣而降低，从而固定资产的金额降低。应交税费项目中，虽然改革之前的营业税以及改革之后的增值税都是计入应交税费，但是这两者的计税基数以及税率不一样，最终的结果也有所差别。因此在其他条件不变的情况下，房地产企业的流动资产占总资产的比重将增加，优化企业资产结构，利于企业长期发展。
2、“营改增”对利润表的影响
“营改增”对利润表的影响主要体现在对销售收入、营业税金及附加的影响，增值税是价外税，不计入营业收入内。营业收入剔除增值税之后，数额会有下降。例如：一房地产开发商出售商品房，获得的总收入为1110万元。在税制改革之前，其计入营业收入的金额为2000万元。但在税制改革之后，其计入营业收入的金额为：1110/（1+17%）=1000万元，收入减少了110万元，下降幅度约为10%。 在营业税金及附加不再核算企业应缴纳的营业税额，导致其一定程度地下降。
3、“营改增”对现金流量表的影响
增值税对现金流量表的影响主要体现在经营活动现金流量的减少，以及筹资活动现金流量增多。因为房地产生产周期长，进项税于房地产项目前期支付，造成大量的经营活动现金流出。但是进项税只有在房产销售等产生收入时才能被抵扣，房地产建设周期长，购买物料及装备付出的税费到抵扣的期间长，会给公司的现金流量造成较大的不利影响。因此会给项目前期带来较大的现金流压力.但是总体而言，最终导致现金净流量增加，因为进项税额能够抵扣使得其现金流出量缩减，，从而让企业有了更充裕的资金来从事其他的投资活动，从而房地产企业能够加强投资，有助于让企业的现金流更加顺畅。房地产的资金需求量大，并且在这个竞争越来越白热化的时代，房地产要扩大竞争力，需要进行大规模的融资，来购买土地，进行销售等等，这也会造成筹资活动的现金流量的大规模增大以及企业负债的增多。
（三）“营改增”对房地产企业财务风险管理的影响
1、对房地产企业的财务人员的专业技能和业务素质提出了更高的要求
在“营改增”方案实施之后，因为会计核算会对税制改革产生联动反应，并且对于会计的纳税申报，纳税筹划等提出了更高的要求。财务工作人员需要及时地学习最新的核算方法来适应税制改革带来的变化。房地产企业的财务管理人员对于需从企业整体的角度，并兼顾市场的发展状况对本行业以及本企业的改革后的发展状况进行前瞻性的预判，从而能够科学合理地制定房地产企业未来的发展规划。实行营改增之后，财务工作人员要计算增值税应纳税额，会计核算上对于一些特殊的交易有特殊的处理方式，比如销售折让和商业折扣等交易的关于增值税的处理，其中税额的抵扣需要取得增值税专用发票才能进行，这就要求各部门之间协调好发票的管理工作。
2、促进房地产企业资本结构优化
房地产的税负降低，相当于政府对房地产企业给予政策性倾斜，给房地产企业一个有利的发展环境。在这种利好的趋势下，房地产企业管理人员应该把握时机，审时度势寻找最佳的资本结构，并将风险控制在企业能够承受的范围，从而提高企业的盈利能力以及加强企业的市场竞争力。
（四）营改增给房地产企业资金链来的影响
众所周知，房地产行业的工作是非常复杂和特殊的，“营改增”从税负的角度来看，降低了企业的纳税压力，但是，以房地产企业可以采取提前缴纳百分之三的方式来纳税，导致收入以及利润相对减少，使得所得税以及一些附加税减少。同等的情况下，纳税负担的降低减少了现金的流出，很大程度上改善了现阶段房地产企业应对“营上改善了企业的资金链的窘境。除此之外，由于地方政府长期以来对土地财政产生了很强烈的依赖感，那么伴着对应的土地出让金的减少，地方政府将会加大对建筑行业的税款征收力度，使得企业的税务负担面临更大的考验。
（五）营改增后期存在着专用发票虚开的隐患
实行营业税改征增值税之后，房地产企业的收支都要有相对应的专用发票，要时刻注意货物、现金与对应发票的一致性，否则就会存在虚开增值税专用发票的风险。房地产企业要建立健全内部的监督控制制度，着力培养合格的高素质的采购人员及销售人员，尽可能的避免出现专用发票虚开的隐患。
房地产对“营改增”政策的应对方法
加强企业对取得发票的规范性
“营改增”后增值税专用发票对企业非常重要，所以取得进项发票的程度决定了企业缴税的多少，为了降低企业的税负应该采取一定的办法，比如：在购进材料时尽量在能取得发票的地方购买，或者要求上游公司在税务局去代开发票。企业的财务人员要加强对发票的管理工作。
（二）加强房地产企业会计人才队伍建设
“营改增”给房地产行业财务从业者带来了新的挑战，所以进一步提升财务工作者的专业技能以及综合能力迫在眉睫。首先，房地产企业需要加大培训的力度，并且对于专业技能展开定期的考核以及竞赛等，提高会计从业能力对于改革的了解度，并且增强其对于企业你的防范能力。其次，需要加强企业财务部门与其他部门的沟通与联系，税制改革牵一发而动全身，需要财务部门牵头来把握此次税制改革带来的机遇，防范可能带来的风险。
（三）优化房地产企业的纳税筹划工作
房地产行业发生税制改革，企业原有的纳税筹划方案已不再适用。纳税筹划是应对税制改革带来的压力的关键性突破口，所以房地产企业应明确自身企业的实际经营的状况以及自身的纳税承受能力，将其进行综合考虑，从而制定出符合企业的纳税筹划方案。除此之外，要给予纳税筹划足够的重视，将纳税主体的税费借助流通环节进行合理地转移，从而使房地产企业能够更好地享受国家的税收优惠政策，从而进一步降低房地产企业的成本，提高其竞争水平。
（四）加强房地产企业内部控制
营业税改增值税对于企业的内部控制提出了更高的要求，企业要依照切身情况，特别是增值税相关的凭证的开具以及保管，制定与“营改增”相关的内部控制措施，从而能够在税制改革之后及时地发现税务的漏洞。内部控制相关人员应进一步加强自身的专业能力，学习税收方面的新知识，从而更好地防范税收风险，以及减少法律风险。
（五）重新构建投资、预算、成本模型
在“营改增”之后，由价内税向价外税转变，税率的变化给企业原有的投资、预算、成本模型产生极大地冲击。企业需要根据“营改增”带来的影响，并且根据上下游的变动情况，以及市场状况等因素重新构建投资模型，从而使投资模型更符合实际情况。原有的预算模型将不能很好地指导企业的运营的调整与控制，并在同一会计期间的新老两种的预算进行兼容性的考虑。税收的变化会改变房地产的成本，通过成本的测算，从而更好地反应房地产企业成本。
（六）谨慎地选择合作伙伴
选择合适的合作伙伴是房地产企业在“营改增”之后获得更多的经济利益的保障因素，首先，合作的企业需要具备开具增值税发票的纳税资格，房地产企业现阶段一些物料等缺少增值税发票，从而导致不能更好地享受到营改增带来的税负的减轻。企业在上游企业选择交易对象时，应选择具有相应资格的供应商，从而更好地享受“营改增”政策所带来的税收优惠。并且，在选择合作伙伴时，应重点考虑合作伙伴的信用情况以及公司的实际实力，从而降低企业的整体风险。
（七）提前评估税务风险，做好相关筹划 房地产企业应对税收制度改革以及相应的一系列变化进行预估，对于企业内部的工作管理流程要进行全方位的梳理；评估税制改革给企业带来的变化以及可能的负面影响，并且有针对性的进行测试；面对“营改增”带来的可能的风险，提出合理化建议，制定符合实际的过渡方案；修改相关纳税流程，并编写操作细则；提出系统的改造方案，完善分析报告。
（八）拓展业务范围，发展新的方向 房地产企业在完善好整体税务及业务规划，就可以抓住税制改革这一大好机会，充分利用增值税进项税额环环抵扣的特点，增加业务范围，促进发展方向的确立。从单一的房地产开发业务，向多元化房地产开发转变，拓展相关业务，发展新的经济增长点，增加企业收入，提高企业信誉，更好地抵御市场变化带来的风险。
（九）增强企业的纳税意识 在“营改增”政策实施后，企业必须完善各项纳税流程以及相关的操作制度，明确取得专用发票的必要性，制定与开发票风险相对应的有效措施，树立正确的纳税观念，提高企业的纳税意识。
四、结束语
“营改增”对于房地产行业及其相关行业带来较大的影响，短期而言，会对房地产企造成较大的冲击。但是房地产企业若能把握机会，科学合理地应对，从长期来看，会给房地产企业带来税负的减轻。
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