万科企业固定资产管理的叙述
万科企业固定资产管理的目的
万科企业固定资产管理的适用范围
万科企业固定资产管理的方向
万科企业固定资产管理现状
万科企业固定资产管理存在的问题
四、对万科企业固定资产管理建议
内 容 摘 要
摘要：企业固定资产是一个企业能够正常运营的生命线，是评定一个企业在市场上的竞争能力的重要因素。固定资产是一家企业不可取代的重要组成，随着各种中小企业的崛起各大型企业也将进入一个市场经济和行业内市场经济并存的强而有力的竞争市场。因此，各企业的固定资产的角色在企业的发展中越来越重要，企业对财务管理人员、团队的专业技能与管理的水平也越来越高。企业固定资产的架构、现状、管理方式和未来规划对企业的发展方向尤其重要，特别是作为长期投资的房地产行业，其固定资产的管理制度不断的在进行完善。加强企业固定资产的管理对企业的生存发展有着重要作用。万科作为一家大型的房地产企业，内部的资产管理将时刻颠覆企业的生存与发展，所以万科在日常中极为关注固定资产的管理。有效的资产管理将实现资产在企业运营中发挥最大的价值。相对于同行业地产的资产管理，万科的固定资产管理已经处于比较前方，但是在实际运行中还是会因地区及项目的差异性还是存在部分不足的管理。本文在这基础上做了以下主要研究：通过收集相关的内部资料和对比市场上的同行信息，结合财务专业的理论知识和万科企业在实际运营中的实际出现问题进行分析，对对目前现状存在的一些问题进行深度解剖并提出相关的改善建议。
关键词：万科企业；固定资产管理；固定资产分析；固定资产管理改善
万科企业固定资产管理
万科企业固定资产基本情况简介
（一）、万科企业固定资产管理的目的
固定资产是企业经营及其他业务正常运营的保障是不可替代的重要元素之一。固定资产在企业中具有很高的价值，使用周期普遍较长且覆盖点位较广，管理的方法手段也多样性。企业的固定资产的优质管理会给企业带来一个良性的发展。因而，一种缜密高效的管理手段是企业固定资产管理的核心内容。
万科是世界上的五百强企业之一，也是中国房地产行业的代表性企业之一。历经二十多年的发展，万科已经成为国内最大的住宅开发企业，业务已覆盖珠三角、长三角、环渤海三大经济圈以及中西部地区，共计五十余座城市。销售规模持续居于全球同行业首位。
在多年的销售经营中，万科一直立于不败之地离不开企业固定资产的优质管理。万科固定资产管理的主要目的在于企业日常固定资产的监督管理、管理制度及落实到管理责任人，明确固定资产管理的内容、管理责任人的责任以至达到企业的固定资产账目、物件相符合。
（二）、万科企业固定资产管理的适用范围
万科的固定资产管理制度已经处于成熟期，其固定资产管理制度已覆盖投资开发行业和地产服务行业。地产服务行业又涵盖物业服务管理、房地产投资管理、美居服务等。
万科在日常的固定资产管理中有着严格的规章管理制度。例如：万科的固定资产的购置、调拨、转让、报废等均必须按照程序流程审批；企业内的固定资产转移统一由物业管理部调配。固定资产的的使用标准、类别、年限、盘点等均制定标准制度和流程。
（三）、万科企业固定资产管理的方向
现社会经济中，万科已然是房地产的代表、地产行业也处于国内经济发展中的顶梁柱，房地产的发展直观的影响国内经济水平。房地产行业带着国内的经济发展，并不断的影响国内外的经济流通。同时，也进一步的改善了社会工作人员的经济生活。房地产行业的固定资金管理水平对整个企业乃至行业的正常运营都占着一席之地，一个优质的资金管理能在关键时刻解决企业在运营环节中遇到的各种突发事件，成为企业坚强的后盾，促使企业优质发展。
万科是一个资金紧凑密集的行业，每个项目、环节均会占用大量的资金，也需要固定的资金在关键时刻解决各种潜在的风险。所以，资金的有效管理在企业内尤为重要，只有提高资金的管理才能确定企业的运营方向，以确保企业能长期良性发展。
固定资产的管理应该是一个覆盖各个方面的过程，在此过程中不少企业极易忽略固定资产的前期准备，固定资产的前期准备将影响整个资产的决策能否正常进行。因此，固定资产的前期准备位于整个资产链的“龙头”位置。万科深知这一点在各项资产购入、支出和投资方面做了极细致的工作。通常，万科在固定资产购入之前会经过市场调研并经过三方比价后择优选择，有意向合作的产品信息会记录在共享平台内供各项目对比查询。企业会在每年选择固定的供方合作伙伴，并精细的分析供方的产品在市场上的优势，做好严格把关筛选。其企业内的各项目可以在自己的内部网站上优先选购供方提供的产品，保证不浪费每一笔资金。选购产品后供方会统一先将自己的产品送至订购项目处进行试用，并与项目管理中心签订合同，试用期满后由项目负责人确认无产品问题后财务方可与供方对接打款事宜。试用期间，万科不但安排企业内的专业技术人员与供方产品研发人员深度交流更能提高企业内技术人员的专业技术水平，也给技术人员提供了学习交流的机会。此方式不但能最大化的优化企业内的资金流向更能降低资金滥用的风险，大大的降低了企业内的资金风险。正因如此，万科的供方合作蓝图一直是同行业学习的榜样。
二、万科企业固定资产管理的现状
各种原因使得与预算的资金与实际的发展越走越远，以至影响企业内整个财务部门的工作出现混乱，不断的核对、核查、拆东墙补西墙，导致企业的运营与发展路线出现偏差，致使决策者在企业运营期间不得不改变企业的运营战略。这样的变化将严重影响到企业今后的发展路线，对企业的长远而言十分的不利。并容易为公司的管理工作带来混乱，造成严重的人员动荡和资金的浪费。
万科企业的固定资产多样性更难于适用统一的管理条例，其固定资产科分为地产服务类固定资产、物业管理类固定资产两大类，不同类型的固定资产涉及到不同的管理方式。以万科分公司宁波金色水岸小区临停车位费管理为例：金色水岸为2009年竣工的宁波市内首个大型高档小区，居住户数达2749户，居住人数可高达7000余人。小区从交付起车来车往，车流量远远高于其他居住小区，为提高小区的居住环境及安全秩序物业与全体业主商议后决定实行临停收费的形式管理小区业主的车辆和外来车辆。门岗将每一张停车卡交予临停车辆，车辆出场时将停车卡交付门岗以计算临停费用。门岗的将收入的每一笔临停费用手写记录在明细簿上每天早晚分两班次交予项目财务核对账目。此方案实行半年后，偶然一次出现车主不小心将停车卡丢失。门岗申报财务后，财务上交特殊流程说明情况予以车主减免临停费用。门岗在此次事件中发现财务管理中出现的漏洞，开始每月私藏一张停车卡并上报财务停车卡丢失至后来的一天或两天私藏一张停车卡并持续半年之久才被集团内关注到此事件的严重性。集团在第一时间召开高级会议派遣专业人员全权监视管理该项目临停费用的管理，并对半年内上交的停车卡丢失的文件资料全部提取出进行一一核实。核实中发现停车卡丢失的信息98%以上属于虚假上报信息，涉及金额高达几十万元人民币，级领导决定对该项目安全部门所有的人员进行一一面谈。最终，在多番的面谈中得知门岗工作人员在工作中将车主返还的停车卡藏于自己的衣袖内后上报财务停车卡丢失。
万科在此次的管理中吸取到深刻的教训，对该次事件中的主要人员递交律师函进行起诉并开除该项目的安全部门和相关人员，下发红色文件对所有的在管项目以示警戒。对所有在管项目的财务管控实行“严审严查”，财务需每日在监控摄像范围内清点财务资金和信息并签字，部门级或部门级以上人员平均每周两次检查财务工作及财务资金并签字确认。对于异常财务信息需门岗提交财务后由相关负责人确认核实后方可提交至项目经理处，该流程中所有签字人员均对异常财务信息负责，落实到责任到人。全国所管辖内的项目也将门岗的手工帐改为自动识别车牌的智能系统，该系统账户及密码落实到每一位工作人员，系统登录信息与工作人员的出勤信息达一致方可有效。其中，门岗对于该系统只有查看权并无更改权；财务部门对该系统掌握控制权限及信息提取权限。
从此案例中可直观了解到固定资产的多样性以及在固定资产管理中存在的各种管理漏洞和面对固定资产诱惑的工作人员，任何一个不起眼的小细节均有可能扰乱整个财务部门乃至企业的正常运营，甚至影响到该企业在日后运行中的资金储备、发展方向和企业形象。
三、万科企业固定资产管理存在的问题
折旧法分为平速折旧法和加速折旧法两大类。平速折旧法简单易计算，缺点在于不能明显的体现出折旧额，收入预报支出无法完全配比。因此，企业资产管理中多数采用比较难计算的加速折旧法。虽然加速折旧法在计算过程中将会耗用相对较多的人力物力和时间，但是加速折旧法计算出的折旧额更贴近于实际使用。通常房地产行业对固定资产的折旧方法采用的是平速折旧法，甚至于采用同行业的平速折旧法。万科属于房地产一员也不例外，万科目前的折旧法依然遵照平速折旧法或者超出平均折旧法。只是，平速折旧法侧重于固定资产的使用期限并没有实际考察固定资产是否会随着时间或使用率的不同而出现不相程度的耗损。同理而言，眼镜在相同时间内使用的频率不一样，镜片的耗损也将不一样；镜片所选用的材质不一样，同样的时间同样的使用频率耗损也不一样。使用同一种传统的折旧法只能在部分的固定资产上得到与实际相符合的结果，部分的结果与实际仍会出现偏差。出现偏差的过程中容易出现维修费用和保养费用与预算费用大相径庭，使得维修费用和保养费用大大的超出预算费用。
万科企业中，固定资产管理部门和财务部门是不可或缺的相互并存的角色。调访中发现万科的资产管理部门并不是十分熟悉财务管理工作；同时，财务管理部门对资产管理的工作也是一知半解。资产管理部门对部分的资产会进行企业内系统流程记录资产的购置、使用、转移。但是，资产管理部门和财务部门所使用的工作信息表均为数据统计表，而数据统计表多数为手动输入或建立台账。随着时间的推移、人员的变动或盘点疏漏等情况，固定资产常会出现账务与实际资产不相符合的情况，导致财务管理部门的财务信息没有实际性。
同时也会出现资产管理部门及其他使用部门过于重视主要生产设施设备而忽略了部分次要的辅助设施设备，使用部门会错误的认为辅助的设施设备属于财务部和资产管理部的管理范围与自己的职责范围无关。从而，在日常的工作中极易出现不对辅助的设施设备进行定期的检查与养护，资产的转移与更换也未能及时更新信息，甚至在长时间的推移中出现信息漏报、虚报或有意的隐瞒不报。经过长时间的累积直接导致财务部门在盘点时出现财务不符合、有购入账目而找不到实际财务，给财务的季度盘点带来强大的核对工作。
其次，企业中使用资产的部门和资产管理部、财务部在管理和控制方面缺少沟通，各部门分别以各自为中心。资产管理部门将现有的资产交予使用部门后未能及时跟踪使用情况与管理，对于资产已转移的情况下也未能在第一时间知情。资产使用部门也经常在部门资产充盈的情况下申请购入辅助固定资产，对现有的资产不按时养护、维修，对转移或报废的资产也未及时进行转移或报废申报。财务审批部门常出现各部门账本上的资产远远高于实际使用资产，使得财务管理部门常常不得不反对资产使用部门申请购入其他资产。三个部门之间的缺乏沟通致使部门与部门之间的相互不配合，资产使用部门没有可实用的辅助设施设备、资产管理部门对于资产使用的情况一头雾水、财务管理部门在企业的发展中必须严格控制预算资金。固定资产制度管理的不完善会让部门之间陷入恶循环，资产管理制度的不清晰直接导致部门与部门的不合作，影响企业的良性发展。
四、对万科企业固定资产管理的建议
就万科目前现状而言，固定资产管理已经处于相对比较稳定的状态。但还是有部分管理需要加强，万科可以在日常工作中逐步加强工作人员对固定资产的管理意识，跟着科技发展借用信息化技术融入资产管理，从而加强固定资产管理制度的实施性和流程控制。并对固定资产管理部门进行关于固定资产管理的绩效考核，以致巩固固定资产管理的团队，充分的发挥对固定资产管理人员在团队中的建设。
国内的科技化信息技术已在不断的更新、发展，万科也采用了对部分固定资产管理粘贴二维码和责任人的信息化管理。但是，据走访中发现机械类固定资产在日常购置、使用、养护、转移、报废等信息比较完善；其他固定资产在系统信息中出现部分资料缺少，如只记录购置和使用，没有养护等工作信息。系统和实际偏差将会影响财务部门对日常的管理核查出现账物不符合的情况，导致财务的信息准确率降低。建议固定资产负责人员周期性对固定资产安排保养并把保养信息记录于系统内。借由万科现在成熟的科技化技术，可采取将二维码系统与财务工作系统连接，财务管理人员可在系统内核查固定资产的购置、使用、养护、转移等内容。周期性对固定资产进行盘点时，可打开手机扫描二维码进行信息盘点，盘点时可提高工作效率节约人员和时间，并能实时关注固定资产的使用状态进一步优化企业的资产管理。
由于固定资产的多样性以及在企业中不可替代的重要角色，固定资产影响企业的成长速度，好的资产管理可成为一家企业勇往直前的强而有力的后盾。反之，如果资产管理环节出现问题将会给企业带来不可预估的灾难。因此，建议在财务管理过程中安排专业的人员对资产进行管理；并且，这批专业人员还必须具备高技术和高品质。因固定资产多样性且还涉及范围广，所以财务管理部门的工作异常艰辛与复杂。因此，在财务管理过程中其他管理部门应当积极配合财务部门的各项核实工作，协助财务管理部门在日常工作中对项目、公司的管理。固定资产的管理的过程中可施行“人人有责，财务管控”的管理方式：对固定资产使用、管理的部门或相关的部门施行月度绩效考核，财务部门需对各部门所有的使用、管理享有监察权限。财务管理部门需要对企业资产的折旧率和固定资产管理制定相应的管理制度并对资产的折旧率和管理负有第一责任人的使命。财务部门的工作人员须工作稳定性高、可长期在企业内发展，企业可适当给基层工作人员提供平台优先考虑自己内部培养的财务工作人员上升新平台，对财务管理人员组织每月一次的集中管理培训和专业能力测试用以优化企业内现有财务人员的专业技能水平。
万科企业在固定资产管理机制中需要进一步加强企业内所有人员对固定资产管理的意识，从各部门负责人开始强化固定资产管理的思想，确定固定资产在企业中所占领的重要地位和作用。固定资产的使用情况加入到部门员工的季度考核中，对使用、管理的人员进行固定资产检查考核机制。企业内树立、宣传资产节约的意识“定期检查，定期保养，实时记录，使得有记可查，有负责人可查。”防止企业内部对资产的滥用、乱投资，让每一份固定资产都能发挥蚂蚁作用，并能实现资产的保值增值。
参 考 文 献
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