速动资产是指扣除存货后的资产，它是假定存货毫无价值或难以脱手兑换现金的情况下，企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力，因为存货本身存在销售以及压价的风险。而速动资产可立即用于偿还债务 (注2) 。因此，在检验企业短期清偿债务的能力上，它比流动比率更有用。从理论上讲，速动比率为1被认为较合适，因为每1元负债至少应有1元的速动资产来支付。
该公司2001年和2002年的速动比率分别为：(785,376.71-659,174.98)/313,576.75=0.4；（1,021,102.45－877,134.84）/479,531.35＝0.3。2002年比2001年有所降低，这说明2002年该公司偿债能力比2001年有所降低；从计算结果来看，速动比率明显偏低，企业存在较大的偿债风险。从速动比率偏低这一表相，我们可以从以下二个方面分析原因：
①与同行业比较：根据目前中国上市的房地产企业报表统计，房地产行业的这一比率平均在0.2-0.4之间，所以整个行业这个比例均偏低，这一指标也揭示了目前中国房地产行业普遍存在巨大的偿债风险。因此，该公司与行业指标比，属正常的甚至属较好的企业。但仍应极度重视这一偿债风险，做好风险防范措施。
②从企业内部形成这个指标的因素来看，这是因为房地产公司的开发周期较长，产品从开始生产到销售至少需要1-2年，因此，在销售收入最后确认之前，这部分投资都是以存货的形式在报表上反映出来。而企业一旦发生大量产品质量问题或销售困难，这部分存货的变现能力就非常差，价值也会降低很多。另一方面，房地产开发投资大，在销售之前的投资，除了发生少量的期间费用外，绝大部分投资均进入存货，这也导致存货这部分资产比重十分大。因此，在实践中对一个房地产企业进行价值评估、资信调查时，除了对报表数据的分析外，对企业存货构成及实际价值的市场分析和调查，确定其存货的风险也是非常关键的。它的分析可以成为财务分析的有效补充，为决策提供重要的参考意义。
2、长期偿债能力分析
(1)资产负债率
它是指企业负债总额对资产总额的比率，公式为：资产负债率＝负债总额/资产总额*100%。它表明企业资产总额中，债权人提供资金所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。(注3)从长期偿债能力的观点看，这一比率越低，企业财务状况越稳固。
负债比率高低对债权人和投资人有不同影响。
从债权人角度看，他们最关心到期能否收回本金和利息。如果负债占资产比重很大，当企业经营有方实现大量利润时，债权人只能按借款协议获得约定的利息收益，风险收益却由企业独享；当企业经营失败时，企业无力还债却严重损害了债权人利益。因此，这种风险和收益的不对称会直接影响债权人放贷决策。因此，债权人希望企业负债比率越低越好，风险也就越小，偿债能力越强。
对投资人的影响，要结合企业总资产报酬率的高低判断。当全部资金投资报酬率高于企业长期负债利息率时，负债比率越高，自有资金收益率也越高；当全部资金投资报酬率低于企业长期负债利息率时，负债比率越高，自有资金收益率就越低。
所以，财务分析中人们常把负债比率称为财务杠杆，它与财务风险成正比。企业究竟应该确定怎样一个负债比率，取决于企业管理者对企业资产报酬率的预测状况，以及未来财务风险的承受能力。将二者做出权衡后，才能做出正确决策。
在实践中，从2004年起，中国人民银行规定，商业银行必须在房地产企业资产负债率小于70%(即自有资金率达30%以上)时才允许放贷，不达到这个标准，即使其它条件符合也不允许发放贷款。因此，在房地产业，负债率小于70%通常被认为是较稳健的，越低越好。
该公司2001年和2002年的资产负债率分别为：485,318.70/831956.73*100%=58.33%；580,057.97/1,056,104.01*100%=54.92%。2002年比2001年略有降低，说明企业长期偿债能力略有提高。与行业水平的70%相比，该公司的资产负债率明显较低，说明其长期偿债能力较有保障。
(2)产权比率
产权比率是指负债总额与所有者权益的比率，它反映企业所有者权益对债权人权益的保障程度,是企业财务结构稳健与否的重要标志。计算公式为：产权比率＝负债总额/所有者权益*100%。
从债权人的角度来讲，这一比率高，风险性越大，所以希望它越小越好。从投资人角度，这一比率越大，只要资产报酬率高于贷款利率，就能提高投资报酬率，所以希望它尽可能大。一般而言，(注4)西方财务分析者常建议企业把负债与权益的比率维持在1：1的水平上。
该公司2001年和2002年的产权比率分别为：485,318.70/342,200.21*100%=141.82%；580,057.97/470,135.91*100%=123.38%。2002年比2001年有所下降，说明2002年负债比率有所下降，偿债风险有所下降，财务结构更趋稳健。从计算的比率来看，它比通常的100%的比率分别超出41%和23%，这反映了该企业的负债比率是较高的，对债权人来说，风险是较大的。但对于房地产企业投资人，如果企业开发销售正常，那它的资产报酬率通常是高于贷款利率许多的，所以它就愿意通过更多的贷款，取得财务杠杆效益，以尽可能实现投资报酬率最大化。正是因为这个利益驱动，导致了房地产行业的巨额平均资产负债率和产权比率，同时也引发了房地产行业的巨大偿债风险。
(3)已获利息倍数
它是指息税前利润与利息支出的比率，它可以反映获利能力对债务偿付的保证程度，计算公式为：已获利息倍数＝息税前利润/利息支出。该指标不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度，它既是企业举债经营的前提，也是衡量企业长期偿债能力大小的重要标志。从经验上看，已获利息倍数至少应当大于1，且比值越高，企业长期偿债能力也就越强。如果已获利息倍数过小，企业将面临亏损、偿债的安全性与稳定性下降的风险。
该公司2002年的已获利息倍数＝[83,036.67+16738.49]/ 16738.49=5.96。从这个比率来看，企业所创造的息税前利润足以支付利息，企业偿付利息的风险很小。
(二)企业偿债能力表外因素分析
除了财务报表能反映出企业的偿债能力外，一些特殊的表外项目也能反映出企业的偿债能力，甚至一些特殊项目对揭示企业偿债能力有重要意义，这也是十分值得我们关注的。
1、 存货变现能力。
存货是房地产企业的重要资产组成，它占总资产的比重通常在80%-90%，甚至更高。但是，不同的开发项目因质量及蕴含风险不同，导致了报表上存货账面价值与它实际市场价值会不一致，因此，从市场角度考察存货真正价值的分析对企业偿债能力有重要意义。也就是说，存货的市场价值大小直接关系到企业偿债能力的高低。
2.融资能力。
房地产企业80%以上的资金链都是依靠融资来完成的，因此，融资能力直接关系到它偿债能力的大小。一个资信好、运行状况良好的企业，可以通过举新债还旧债来有效控制它的偿债风险。企业融资能力影响因素主要有：
(1) 项目销售前景及利润大小的预测。前景好的项目，易实现项目融资。
(2) 资信等级。资信等级高的企业，融资能力强。
(3) 管理经验。管理经验丰富的企业，容易实现产权融资。这是因为房地产是我国新兴发展行业，整个社会管理人才紧缺，因此，具备丰富经验的企业很容易吸引外行的游资进入房地产企业，实现产权融资。
3、或有事项。
美国财务会计准则公告第5号把“或有事项”定义为一种现存的状况或处境，其最终结果为企业收益还是损失尚不确定，只有在发生或不发生一个或若干个未来事项时才能最终证实 (注5) 。常见的或有事项有保修负债、应收账款的可收回性、为其他企业担保。尤其是担保事项，很有可能成为企业重大的负债项目，它会严重削弱企业偿债能力。
4、长期租赁。 房地产企业偿债能力与盈利能力分析(三)相关范文
