论“营改增”对房地产行业的影响

中文摘要

在我国财政部二Ｏ一五年将房地产行业纳入“营改增”试点范围，次年财政部全行业推进试点工作之下，房地产行业由营业税税率的5%的转变为一般纳税人增值税税率的11%，“营改增”的推行给各行各业都带来了极大挑战性。在当今社会的经济形势下，“营改增”对房地产行业各方面的影响越来越大，作为国家税收的重要支柱产业之一，房地产自身特性本就比较复杂，长周期、大金额是比较突出的特征。企业应对因税制改革而带来的变化是文章的重点对象，研究“营改增”对房地产的影响具有重要的意义。文章通过对“营改增”的理论等进行描述，分析“营改增”给房地产会计核算、资金流向、税务负担及财务管理等方面带来的影响，并结合保利地产的相关实际情况，文章从会计核算、经营模式、核算机制、财务管理制度等方面展开讨论，并提出了相应的解决方案和措施。

关键词：“营改增”；房地产行业；影响

目录

一、 引言1

（一） 选题背景和研究意义1

1． 选题背景1

2． 研究意义1

（二） 国内外研究现状1

1． 国内研究现状1

2． 国外研究现状2

（三） 研究方法和可能的创新之处2

1． 研究方法2

2． 可能的创新之处2

二、 房地产行业“营改增”理论概述3

（一） “营改增”的通俗理解3

（二） “营改增”的理论基础3

1． 税收中性理论3

2． 税收宏观调控理论3

3． 税制优化理论4

（三） “营改增”的政策梳理4

（四） “营改增”下房地产行业现状4

三、 “营改增”对房地产行业的影响分析5

（一） “营改增”对房地产会计核算的影响5

1． 税款抵扣考虑不够周详5

2． 会计核算系统不够健全5

（二） “营改增”对房地产资金流的影响5

1． “营改增”对资金流入的影响5

2． “营改增”对资金流出的影响5

（三） “营改增”对房地产企业整体税负的影响5

1． 账务核算复杂，风险较大5

2． 发票处理流程改变，进项税管理难度提升6

（四） “营改增”对房地产业财务管理的影响6

1． 对企业在风险管控方面提出更高要求6

2． 对相关工作人员的工作能力要求更加严格6

四、 案例：“营改增”对保利地产的影响分析6

（一） 保利地产概况6

（二） “营改增”对保利地产会计核算的影响6

1． “营改增”对会计科目的影响6

2． “营改增”对会计核算方法的影响6

（三） “营改增”对保利地产资金流的影响7

1． 预缴流转税的资金占用减少7

2． 预缴土地增值税的资金占用减少7

（四） “营改增”对保利地产税负的影响7

1． 流转税税负降低7

2． 土地增值税税负增加8

（五） “营改增”对保利地产财务管理的影响8

（六） 案例启示8

五、 房地产行业“营改增”后的应对措施8

（一） 会计核算方面8

1． 提高员工意识及业务培训8

2． 建立健全奖惩机制9

（二） 转变经营模式缓解企业的资金短缺问题9

1． 拓展房地产企业外部融资形式的多样化9

2． 转变房地产企业融资思路9

（三） 建立健全核算机制9

1． 建立健全各项核算制度9

2． 提高核算人员素质9

（四） 完善财务管理制度10

1． 财务管理制度建设，强化资金监管10

2． 明确集团财务人员的职责10

3． 分布实施集团财务管控10

六、 结束语10

七、 参考文献12