基于EVA下的房地产企业价值评估—以万科为例

中文摘要

房地产行业属于资金较多投入的企业，具有侧重集约化兴起、关注盈利空间、融资过多的问题，而传统的估价法只注重债务资本成本，使得企业的业绩成果和价值创造能力与实际不符。EVA估价方法同时考虑股权和债权资本成本，降低财务信息不真实对认知企业价值的影响。本文通过尝试将EVA估价法运用于房地产企业，以万科企业为例计算EVA值，将该值与市场中的股票价值进行比较，分析造成二者差异的变量因子，希望对万科企业提高资本利用率，改善经营状况提供一定的参考。

关键词：万科；价值评估法；EVA估价法；房地产

目录

一、 绪论1

（一） 研究目的1

（二） 研究意义1

二、 房地产业运用EVA估价法的适用性分析1

（一） 房地产业的价值1

1． 房地产业价值来源1

2． 房地产企业价值构成2

（二） 房地产企业使用EVA估价法的适用性分析2

1． 全方面地考虑房地业资本利用情况2

2． 注重企业可持续发展2

3． 削弱会计消息失真2

三、 基于EVA的企业价值评估方法在万科的应用3

（一） 万科概述3

1． 万科简介3

2． 万科企业经营现状3

（二） 对2015-2019年历史EVA的分析及计算4

1． 万科的历史税后净营业利润5

2． 历史资本总额6

3． 万科的加权平均资本成本7

（三） 预测万科未来的EVA值10

1． 预测万科营业收入和营业成本10

2． 预测2020-2024年利润表项目11

3． 预测资本总额12

4． 测算2020年-2024年各年EVA值14

5． 测算万科价值14

6． 结果分析15

7． 敏感性分析15

四、 结束语16

（一） 房地产企业运用EVA模型的结论16

（二） 房地产企业运用EVA股价模型应注意的问题16

1． EVA指标的调整16

2． 未来EVA值预测存在片面性16

参考文献17