“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析

目 录

一、营改增的背景2

（一）、增值税与营业税相比2

（二）、营改增的原由2

二、我国房地产企业经营特点3

（一）、建设周期长，投资数额大3

（二）、经营业务的复杂性3

（三）、经营风险大，财务风险高3

（四）、受政策调控影响大，不确定因素多3

三、营改增对房地产税负影响3

（一）、建筑安装成本抵扣方面4

（二）、土地出让金抵消方面4

（三）、现金流方向4

（四）、浅析房地产对税负影响5

1.“营改增”前税负5

2.“营改增”后税负5

（五）、营改增后个人房地产交易实际税负微降6

四．营改增对房地产财务管理的影响6

（一）、对房地产财务负债表项目及偿债能力的影响6

（二）、营改增对房地产企业收入利润的影响7

（三）、对房地产企业财务管理风险的影响7

1.增值税发票管理风险加大8

2.会计核算复杂，核算不清，加重税务风险8

3.税收政策繁杂，财务人员学习不透，加大税务管理风险8

五．营改增对房地产经营成本的影响8

（一）、房地产企业在施工过程中的建筑材料成本8

（二）、房地产企业在施工过程中的建筑人工成本9

（三）、房地产企业在营改增初期会面临资金压力9

六．营改增对房地产企业现金流量的影响9

（一）、营改增的实施会对房地产企业的开发模式带来显著性的影响9

（二）、营改增政策的实施对房地产企业现金活动的影响10

（三）、对于新开工项目来说一定是适用一般计税办法10

（四）、国家颁布的营改增政策后10

七．房地产企业纳税筹划的优化措施10

（一）、加强供应商管理，及时取得可抵扣的增值税专用发票10

（二）、调整经营模式，避免资金短缺11

（三）、再造业务流程，适当税收筹划11

（四）、积极争取政府的财税政策支持11

（五）、房地产企业应积极发挥规模优势来最大限度获取进项税11

内 容 摘 要

为进一步推动“营改增”进程,2016年5月1日,国务院将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业一次性纳入试点范围,将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围。实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。作为我国经济的支柱产业之一,房地产业不仅直接推动经济的增长,还有极强的关联效应,能带动其他产业的发展。房地产业“营改增”从细则出台到政策实施时间之短,给房地产开发企业的税收筹划带来了新的挑战。有鉴于此,研究“营改增”对房地产开发企业税负的影响具有很高的新鲜度和重要性。对于房地产开发企业而言,要想在短期内做好应对“营改增”的工作有一定的难度,税改初期一些企业的税负甚至会不降反增。但是从长久来看,“营改增”政策代表着现代税制的逐渐完善,必将有利于整体经济的发展;与此同时,房地产行业是我国国民经济的支柱,随着房地产业的迅猛发展,建筑存量增加,城镇化节奏加快,居民生活水平提高,人们对房地产的消费需求得到满足。通过分析营改增对我国房地产企业的预期影响，例如税负与经营成本的变化，财务管理和会计处理的变化，企业融资与现金流的变化等，以期对房地产企业平稳渡过营改增政策过渡期，促进房地产行业结构优化，保障房地产行业稳定增长提供一定程度的参考。

关键词：营改增 税负 经营成本 财务管理和会计处理