“营改增”对房地产未来影响及对策分析

目 录

一、浅谈人们对于住宅的需求和房地产现状3

（一）、分析房地产与全民居住3

1、人民的生活水平3

2、经济发展水平4

（二）、我国房地产的基本情况4

1、房地产的发展历程5

2、房价过高的原因是什么6

3、未来的发展趋势6

（三）、为什么不同地区房价会产生差异7

（四）、中国房地产的税制改革8

二、2016年财政局，国家税务总局全面推开营业税改增值税对房地产的影响及应对措施

8

（一）、“营改增”后房地产企业税收的变化8

 1、税收的变化情况..........................................................................................................8

 2、以保利地产为例分析营改增对企业产生的税收变化..............................................9

 （1）、保利地产简介......................................................................................................9

 （2）、“营改增”对企业收入的影响..........................................................................9

 （3）、“营改增”对企业成本的影响..........................................................................10

 （4）、“营改增”对企业利润的影响..........................................................................11

（二）、营改增对房地产企业产生了哪些影响...............11

 1、对税负的影响..............................................................................................................12

 2、对发票的影响..............................................................................................................13

 3、对利润的影响..............................................................................................................14

（三）、如何解决房价过高.14

 （四）、针对“营改增”对房地产产生影响的应对措施....................................................14

 1、提高纳税意识................................................................................................................14

 2、提升政策学习................................................................................................................14

 3、改变运营模式................................................................................................................15

 4、加强队伍建设，提高人员素质....................................................................................15

三、国家对于房地产现状所做的调节15

（一）、推出经济适用房15

（二）、强化土地管理，整顿市场秩序15

四、怎样做到“房子是用来住的而不是用来炒的”16

（一）、限购政策16

 1、扩大住房限购范围.......................................................................................................16

 2、强化区域职住平衡.......................................................................................................16

（二）、对现如今房地产业的个人建议16

（三）、结论...........................................................................................................................16

 

内 容 摘 要

1994年，我们国家制订了以增值税为核心，以消费税和营业税为辅助的税收体系。随着社会经济的迅速发展和企业经营方式的多样化以及随着我国经济体系的不断发展，我国1994年制定的税收体系的矛盾和冲突逐渐显现出来，目前流转税收体系的不合理性也显现出来，同时对经济的发展产生了很大的影响。新常态的经济下，我国经济遇到了巨大的挑战，对于房地产企业，房地产企业销售利润的下滑使得房地产企业面临巨大的压力。与此同时，国家对房地产企业的税收调控不断加强，因此“营改增”显得迫在眉睫。为了解决这些矛盾，加快经济发展的速度，我国财政局和税务总局颁布了经国务院授权的《营业税改征增值税试点方案》。自从实施营改增改革以后，参与试点的行业越来越多，企业在税收方面普遍有所下降，这也将增强企业的发展空间。营改增属于结构性降税政策，同时也是国家对产业税收结构进行调整的一个要求，营改增实施的主要目的是为了扩大增值税实际增收范围，有效解决一些行业重复征税的不好现象，实现减小社会所承担的税务负担。房地产市场“十年调控”推行了诸多政策，而且也取得了很好的成效。但是，从具体的实践来看，调控政策的规制作用是非常有限的，并没有实现市场供求的平衡，也没有实现房价的基本稳定。所以，未来中国房地产市场调控的基本思路应该是：从需求出发，力求建立房地产市场稳定发展的长效机制。当前，我国正处于加快转变经济发展方式的攻坚时期，大力发展第三产业。按照建立健全有利于科学发展观的财税制度要求，将营业税改增值税，有利于完善税制，消除重复征税；有利于社会专业化分工，促进三大产业融合；有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力；有利于优化投资，消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。营业税改征增值税对于促进房地产企业而言具有十分重要的作用，但这种税制的改变也存在一些不可预知的问题，当我们遇到这些问题会处理好，而不是一味的只顾利益不管结果，相信营改增会给大家带来意想不到的结果。自2016年3月23日发布的《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》规定，房地产企业当年5月1日起实施营改增。房地产企业在营改增后的状况备受关注。营改增以后，税种的改变对房地产企业税率，利润，发票等都产生了巨大的影响。因此，在未来房地产企业的发展过程中，一定要充分发挥营改增税收制度对调节房地产企业存在的固有矛盾的重要作用，以促进我国房地产企业的发展与进步。

关键词：营改增 纳税人 税收政策 财务风险