个人二手房住房贷款担保业务风险浅析(一)

个人二手房住房贷款担保业务风险浅析

目录
内容提要
关键词
个人住房贷款的概念和分类
个人二手房住房贷款担保业务介绍
担保赎楼业务
担保提放业务
个人二手房住房贷款担保业务风险分析
风险的影响
风险的分类及产生的原因
道德风险
操作风险
政策风险
担保公司的风险管理
以“5C”标准判断道德风险
造就高素质的职业队伍
对操作人员的专业水平要求高
严格执行内部审批程序
密切关注银行信贷政策，及时调整风控方针
建立风险准备金制度是抵御风险的主要支柱
风险处理
结论
内容提要
 近年来随着我国房地产业的迅猛发展，住房贷款逐渐成为各大商业银行信贷业务中的主打产品，而近两年银行业金融服务外包也在国内慢慢普及，出现了许多按揭服务公司，商业银行信贷业务的前期手续大多外包至按揭服务公司代理。同时，为了提高业务收益，按揭代理公司也承担着所代理案件的阶段性担保责任,市场上习惯把这类型公司称为担保公司。
 笔者以珠海市房贷担保市场为研究对象，根据工作实践，探讨了个人住房贷款担保业务的风险管理方法。文中先介绍了阶段性担保业务的意义、业务种类和操作流程，再详细分析了该业务中常见的风险类型及评价方法，提出风险管理的相关对策。
 
关键词：个人住房贷款  担保  风险
 
 
金融本科
个人二手房住房贷款担保业务风险浅析

 消费信贷作为商品流通的“调节器”，有助于缓解生产和消费之间的矛盾，有助于优化社会信用结构，是维持社会再生产的润滑剂。由于经济的高速发展，消费贷款成为人们经济生活中最有效的融资方式。而个人住房贷款是其中最常见的贷款种类。个人住房贷款是指借款人以其所购置的房地产作为抵押，按购房款的一定比率从银行借款，然后在一定期限内，按月偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房贷款的开展使得居民在支付一笔较少的首期款后，就能买得起价值昂贵的住房，不过他只有在连本带利还清全部贷款后，才能拥有住房的完全产权。
 我国商业银行的个人住房贷款业务发展了已将近20年，随着房地产行业的崛起与银行贷款种类的增多，商业银行在信贷风险防控方面负担加重；此时金融服务外包概念逐渐引入中国市场，应运而生的贷款担保公司介于借款人与银行金融机构之间，成了促成房产交易及贷款成功申请的润滑剂。担保是指在经济金融活动中，债权人为了降低违约风险，减少资金损失，借款人获第三方提供履约保证或者承担责任的行为。债权人与借款人及第三方签订担保协议后，当借款人由于各种原因而违约时，债权人可以通过执行担保来确保债权的安全性。
 在与商业银行合作关系中，担保公司实际上分担了银行放贷的部分风险。在担保期限内,若借款人违约,担保公司须向银行即债权人承担担保责任。我们对风险的理解主要有三种：①风险是指发生损失的可能性；②风险就是指不确定性；③风险是指实际结果和预期结果的偏差或偏离程度。担保公司必须对自身所承载的风险有深透的了解和良好的管理能力，才能在此行业中长远发展。
个人住房贷款的概念和分类
 简单地去理解, 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。其有三种分类方式:
 (1)按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
 (2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。
 ①新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。
 ②个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
 ③个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。
 (3)按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
个人二手房住房贷款担保业务介绍
 本研究所提出的个人住房贷款担保业务,是针对个人二手房住房贷款而言的。一笔常规的个人二手房住房贷款从申请到发放需经历的步骤如下：买方即借款申请人向银行申请贷款获批→买、卖双方进行交易过户→买方取得房产证→办理抵押登记→抵押办结，贷款银行取得他项权利证，发放贷款。如果这个操作过程中需要有担保公司的介入，那么情况大多有两种：一是卖方该交易房产尚欠原贷款银行的贷款没有还清，需要担保公司提供赎楼服务；二是买卖双方当事人希望提前得到贷款资金。因此，担保公司最常见的个人住房贷款担保业务就是担保赎楼和担保提放。
担保赎楼业务
 赎楼业务是针对卖方尚欠银行贷款的情况下产生的。根据相关规定，已办理抵押登记的房产必须注销抵押之后才能进行房产的交易过户，而注销抵押的前提条件是向抵押权人还清借款（俗称赎楼）。由于卖方资金不足或不希望以自有资金向原贷款银行一次性结清贷款，便由担保公司提供赎楼服务，以促成交易。其操作流程如下：
 买、卖方与担保公司签订担保服务协议→买方向银行申请住房贷款→贷款批复→担保公司向贷款银行出具担保函→贷款提前发放，收款方为担保公司，同时贷款银行冻结担保公司相应的保证金→担保公司从该笔款项中取出部分为卖方赎楼→买、卖双方交易过户→取得买方房产证→退尾款予卖方→办理抵押登记→担保责任解除，保证金解冻。
 （二）担保提放业务
 提放业务通常是买、卖方因急需贷款资金或需要提早完成房产交易手续而希望提早取得银行贷款的情况下产生的。对于买、卖方来说，一宗房屋交易完成的标志是交房，而一般卖方都要求全部房款收齐才能交房。首期款通常是在过户的当天交付的。而余下的房款就是银行贷款的资金，要等到取得买方的房产证再办妥抵押登记银行才会发放该笔贷款，历时大概两个月。买、卖方可以约定由提保公司为该笔贷款作担保，得以提前放贷。其操作流程如下：
 买、卖方与担保公司签订担保服务协议→买方向银行申请住房贷款→贷款批复→买、卖双方交易过户→担保公司向贷款银行出具担保函→贷款提前发放，收款方为卖方，同时贷款银行冻结担保公司相应的保证金→取得买方房产证→办理抵押登记→担保责任解除，保证金解冻。
 以上两种业务都是阶段性担保，担保区间为从贷款银行放款至抵押登记办结。其风险重点在于：担保公司实施担保后，如果该交易房产产权方面有瑕疵或者交易有纠纷，将无法顺利执行下一环节，导致不能完成抵押登记，保证金不得解冻并且担保公司未能解除担保责任甚至要面临代偿该笔贷款的资金损失。
 在业务操作过程中，担保公司与商业银行实行保证金担保，即按照贷款金额的大小以一定的比例冻结担保公司存入该银行的保证金，至银行取得该笔贷款的抵押权后，相对应的保证金被解冻。因此，担保公司最大的风险就是无法解除担保责任而被迫代偿。
个人二手房住房贷款担保业务风险分析
风险的影响
 在上述的担保业务中,担保公司所承载的风险与银行所承载的风险不同。在办妥抵押登记前,出现任何风险都由担保公司承担，如案件中途出现的交易纠纷、产权纠纷、房款诈骗等现象；而办妥抵押登记之后,担保公司已经解除了担保责任，基于该笔贷款借款人与贷款人之间债权债务关系的任何纠纷如借款人违约风险、抵押物风险等都不再与担保公司有关系。所以说，担保业务中担保公司的风险重在贷前风险，银行所承载的多是贷后风险。
 风险是客观存在的，担保公司经营的核心是风险的控制，业务出险对于担保公司来说有各方面不良影响。一是业务出险直接的结果是向银行代偿，但这是最消极的做法，担保公司往往会竭尽全力去调解或追诉，但求通过法律手段去维护受害者（此受害者包括担保公司和案件关系人中受损失的一方）利益；其实处理这种事情需要花费不可估计的人力物力周旋于买、卖方与业务来源方之间，承担较大的压力。二是处理风险事故所耗费的资金直接关系到利润的减少，且风险程度的不同其损失也不同，这是难以有一个既定的测量方式的；三是担保行业目前还是一个比较狭窄的圈子，在处理风险事故所牵涉的方方面面，对于担保市场有一定的影响，有可能促成原有业务操作方式的完善，也有可能令某种业务失去吸引力；四是风险处理方式的不妥当可能会导致与合作中介、合作银行关系的恶化，影响担保公司声誉。所以，风险控制是担保公司生存的支柱。

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