一、提前还款的理论研究
(一)利率风险与提前还款的关系
(二)期权理论与提前还款的关系
二、我国提前还款问题的对策研究
(一)我国个人住房贷款提前还款现状
(二)提前还款行为的对策分析
１、设置障碍和收取违约金的做法不可取
２、用收益保障条款来取代违约金制度
３、设置合理的利率与提供多样化的个人住房信贷产品
４、借助二级市场分散和转移提前还款所引起的利率风险
内 容 摘 要
近年来,提前还款成为个人住房抵押贷款发展中的重要问题。本文从提前还款的理论研究和实证研究出发,重点对我国商业银行提前还款的现状和对策进行了分析。
个人住房抵押贷款提前还款问题研究
近年来,个人住房贷款业务飞速发展。截止2004年底,我国居民个人住房贷款占GDP的比例已经达到11.7%,增长潜力巨大。但随着业务的发展,提前还款行为也逐渐成为银行关注的重点。尤其是2002年后,我国的利率重新处于上升的周期,部分地区已经出现了提前还款潮。本文拟对如何看待提前还款,怎样防范其可能产生的风险等问题进行探讨,以期对我国商业银行的提前还款决策有所裨益。
一、提前还款的理论研究
(一)提前还款并非纯粹的利率风险
在巴塞尔银行监管委员会1997年颁布的《利率风险管理的原则》中,提前还款与提前取款、提前赎回债券等一同被明确归属于利率风险四大来源中的选择权风险(其他为再定价风险、收益率曲线风险和基本点风险)。在固定利率制度下,市场利率上升时,借款人因固定的合同利率低于市场利率选择维持同银行交易,市场利率下降时借款人选择提前还款,然后通过再融资获得更低的市场利率;而在浮动利率制度下,市场利率下降时,借款人因合同利率随市场利率向下浮动而选择维持同银行交易,在市场利率上升时选择提前还款,以彻底退出交易形式规避较高的市场利率。然而,更多研究表明,产生提前还款的因素远远不止市场利率,借款人的经济状况、借新还旧的成本,甚至包括借款人住家时间等非财务因素都会直接导致提前还款的发生,而某些情况下,市场利率的变化却不能改变提前还款的发生。因此,可以认为,提前还款行为并非单一的利率风险。
(二)期权理论对提前还款的解释
期权理论认为,银行允许客户提前还款实质上是给予客户一种期权,或称为选择权。这种期权允许客户根据市场利率的变动进行选择,这种期权同一般的期权不同,是一种隐含期权,其交易过程和交易价格都隐含在基础的个人住房抵押贷款交易中。换言之,借款人为获得这种规避自身风险的期权所应支付的对价和成本,都应包含在个人住房抵押贷款的交易过程和交易利率中。同时,期权理论还认为,虽然提前还款的选择权不能同抵押贷款标的物分离和转移,但该选择权价值与抵押贷款标的物并非完全相同,抵押贷款标的物的最大报酬并不表示与选择权最大报酬的策略相同。更进一步的,提前还款可以被看作一种看涨期权,与此对应,违约是一种看跌期权。根据风险定价的原则,资产价值=时间价值+风险价值,个人住房贷款的利率不仅应该反映同期限无风险政府贷款债券收益率表现的时间价值和与借款人信用风险水平相当的信用风险溢价,还应反映给予借款人提前还款期权的价值。20世纪90年代以来,国外涌现了大量应用期权理论和模型对提前还款的研究,提出了表内对冲和市场转嫁,规避提前还款风险的方法。
二、我国提前还款问题的对策分析
(一)我国个人住房贷款提前还款现状
我国个人住房贷款业务自1998年以后发展迅速。根据人民银行《2004年中国房地产金融报告》, 2002年以来,居民个人购房贷款余额直线上升, 2004年底和2005年1季度已经分别达到15922.3亿元和16743.7亿元,余额同比增长35.1%和30.9%。与此相对应,近年来部分地区也出现了 “提前还款”潮。北京工商银行住房金融业务部有关负责人透露,截至2004年年底,工行房贷客户达到9.5万余户,一年增加51个亿。2003年该行发放的上百亿房贷中,提前还款率高达49.1%。对已经出现的提前还款潮,究其原因:一是近年来我国的利率已经处于一个升息周期,自2002年以来,人民银行先后数次提高个人住房贷款的利率,由于我国的个人住房贷款均采取浮动利率,在此种情况下,借款人为降低利息支出而选择提前还款。二是我国长期以来的消费心理习惯,使个人在经济收入增长的前提下更倾向于提前还款。全国各商业银行由初期的对提前还款比较宽容的态度,已经转变为不支持和不鼓励的限制态度。2002年,上海8家银行就曾联合宣布对个人住房贷款的提前还贷收取违约金,引起一片哗然。目前,各大商业银行对提前还款行为均设置了一定的限制,比较普遍的做法,一是收取一定幅度的违约金;二是规定一定时限后才能提前还款。银行普遍认为:提前还款属于一种违约行为,直接后果将破坏银行资产和负债之间的匹配,出现流动性风险,同时,在利率上涨情况的提前还款,将直接导致银行收益的降低,银行为办理提前还款消耗的成本却不能同时得到应有的补偿。因此,银行有理由收取一定的违约金或者设置一定的障碍。
(二)提前还款行为的对策分析
根据目前国内外对提前还款行为的理论和实证研究,我国商业银行在研究对策时应注意以下几点:
1．提前还款是利率风险的来源,但提前还款不等于利率风险,因此,对所有提前还款行为设置障碍和收取违约金的做法不可取。在市场利率变化的情况下,提前还款会导致利率风险,银行将回收资金再进行运用将遭受到利率损失。但这并不意味着提前还款就一定会带来利率风险。影响个人是否提前还款的因素很多,利率因素仅仅是其中一项,在某些非经济因素的影响下,提前还款可能不仅不会给银行带来损失,还会带来额外的收益。例如,在我国现有的市场利率下,如果个人的经济状况已经明显改善,那么无论市场利率上涨还是下跌,均有可能发生提前还款,在市场利率下跌的情况下,提前还款将为银行带来正的收益,而不是利率风险。但违约金和其他障碍条件的存在,使银行获得这种收益的概率反而降低。
2．防范因提前还款导致的利率风险的最佳手段并非违约金。对因提前还款导致的利率风险,违约金也并非最佳手段。20多年前,国外比较流行的阻止提前还款的手段是违约金,比较流行的是“5-4-3-2-1”规则,即第一年提前还款需要支付提前还款额的5%,第二年4%,以此类推。但很快,商业银行发现,违约金手段并未考虑贷款人实际是否赢利或亏损。按既定比例收取的违约金,完全有可能根本就不能弥补需重新投资的实际损失,也没有考虑到贷款人是否愿意借
款人提前还款,因此,目前国外更倾向于使用一种收益保障条款来替代违约金。这种收益保障条款实际上就是收取借款人一次性的费用,该费用等于提前还款额乘以合同利率同市场利率之间的差额的贴现值。
3．利率制度的合理选择和个人住房信贷产品的多样化是减小提前还款可能导致利率风险的最佳途径。目前,从我国金融市场的发展来看,利率衍生工具少之又少,银行很难通过市场对冲来减小风险,而表内的对冲受业务调整成本和可行性限制,往往会有剩余风险需要转嫁。综合目前我国国内的情况,可以认为,利率制度的合理选择和金融工具,尤其是还款方式的多样化是减小提前还款导致的利率风险的最佳途径。与西方国家普遍实行的固定利率制度不同,我国的个人住房抵押贷款实行的是浮动利率制度,每年1月1日市场利率浮动一次。在该种情况下,借款人提前还款虽然能减轻利息负担,但丧失了融资的便利,资金负担可能加重,而银行收取的违约金往往不能完全弥补损失。相反,在目前利率上升的周期,采用固定利率的制度,可以规避利率上升的风险,能大大减少提前还款的发生。目前,国内的商业银行已经开始
考虑推出固定利率的个人住房贷款业务。值得注意的是,目前我国各商业银行还没有意识到建立提前还款数据库的重要性,没有大样本的提前还款资料,就无法根据统计数据进行精确分析,也就无法建立适合我国居民消费观念和收入水平的提前还款行为经济模型,更无法根据上述模型提供的提前还款影响因素开发和研究适合我国居民的个人住房信贷产品。目前国内仅有的提前还款实证研究由于样板数和地域性的限制,其可信度和准确度都难以令人信服。所
以,商业银行应尽快建立有关提前还款行为的数据库系统。
4．借助二级市场是分散和转移提前还款所引起的利率风险的远景规划。银行的利润体现为该笔贷款发行利率与销售利率之间的差价。美国的经验表明,个人住房抵押贷款的
二级市场是转移和分散风险的最有效手段。2004年底,人民银行已经向国务院提交了进行信贷资产证券化试点的申请,并于2005年2月获得批准,中国建设银行成为首家获准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行。人民银行已经与银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理
办法》,预计首批住房抵押贷款支持证券将很快发行。虽然从推出到市场的成熟还有一段时间,但通过个人住房抵押贷款的二级市场进行资产证券化,对全面分散和转移因提前还
款引起的利率风险具有重大的意义。
参 考 文 献
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[2]史旭:《对提前归还个人住房贷款收取违约金的探讨》,《中国房地产金融》, 2003·1,第11-13页
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[4] 龚怡,《“提前还款”成潮流想说爱你不容易》,财经时报, 2004-5-14
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[6]王福林:《个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究》,经济科学出版社, 2005年出版
