内容摘要：随着城镇住房制度改革的深入推进，个人住房贷款业务已成为商业银行信贷投向的重点，虽然此业务的发展对调整银行信贷结构、拉动城镇居民住房消费、推动国民经济发展起到积极作用，但也要清醒认识到随着该业务的不断升温，其潜在风险也在不断地聚集。借此，商业银行应该加强个人住房贷款的风险研究和风险防范，从而提高银行的风险防范能力。
关键词： 建设银行 个人住房贷款 风险分析 防范
目录
建设银行个人住房贷款的风险及防范1
关键词： 建设银行 个人住房贷款 风险分析 防范1
一、个人住房贷款的风险成因分析2
（一）借款人信用的风险2
4、借款人将抵押物多次抵押，从多家银行取得贷款而形成的风险。2
（二）来自银行内部的风险2
（三）银行的流动性风险3
（四）法律风险3
1、合同无效产生的风险3
2、违约产生的风险3
3、抵押房产处置风险3
二、建设银行个人住房贷款风险防范措施4
（三）推进个人住房贷款资产证券化的发展5
（四）强化个人住房贷款的保险机制5
（五）树立风险意识，进一步健全和完善风险防范机制。5
（六）处理好防范风险与拓展业务的关系。5
三、降低建设银行个人住房贷款风险需要建立的外部环境6
（一）建立个人信用体系6
（三）进一步完善个人住房贷款法律法规体系。6
四、总 结6
主要参考文献7
中国建设银行个人住房贷款稳步发展。截至2001年底，建设银行自营性个人住房贷款余额1866亿元，比年初新增500亿元；个人住房贷款余额在四大国有商业银行中的市场占比为36.8%，居第一位。而个人住房贷款不良率仅为1.35%，远低于中国商业银行不良贷款率的平均水平。 2001年，建设银行房地产金融业务创新取得了重大进展。住房抵押贷款证券化业务已完成向中国人民银行和国务院的上报工作；合资住房储蓄银行筹备工作已与德国施豪银行签署了合资合同等文件；与澳大利亚麦格理银行就合作引进住房抵押贷款引荐业务于2001年12月中旬签订了合作协议，明确了在上海开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。
一、个人住房贷款的风险成因分析
（一）借款人信用的风险
借款人的信用风险，主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险，其直接取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高，贷款风险越低，二者成反比关系。产生信用风险的主要原因如下：
1、借款人还款能力下降。借款人因失业，婚变、健康、投资或投机失利等原因造成经济收入下降，导致借款人还贷能力受到影响。
2、借款人提供虚假材料。借款人的“收入证明”是银行对其还款能力评估最重要的内容。而借款人为了取得银行贷款，有意提供虚假资料，其实际还款能力不强或根本无法偿还，容易造成贷款违约。
3、借款人的提前偿付风险。它有两个最基本来源：一是再融资。住房抵押贷款的期限一般很长，当市场利率下降时，借款人为了降低平均借款成本就会提前还款，然后以更低的利率融资；二是房屋周转。抵押贷款到期之前，抵押人有一种倾向，即将抵押的房屋转让给他人。由此可见，再融资动机愈强烈，房屋转手的可能性越大，抵押贷款的提前偿付越可能发生。
4、借款人将抵押物多次抵押，从多家银行取得贷款而形成的风险。
（二）来自银行内部的风险
在个人住房贷款过程中，由于银行工作人员失误或其管理制度的缺陷，容易导致银行贷款产生损失的可能性。
1、贷前调查不实。对借款人的主体资格和资信情况调查、审查不严以致于不法客户套取银行贷款。
2、贷时审查不严。银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
3、贷后检查不及时。由于贷款数量的快速增长，信贷人员疲于监督所有的客户，使得对贷后管理和检查流于形式，不能及时发现贷款潜在风险或及时采取有效的防范措施化解和处置贷款风险。
（三）银行的流动性风险
随着住房贷款规模的不断增大，银行贷款结构发生了根本性的改变，中长期贷款拉长至20甚至30年，贷款结构“短存长贷”的矛盾使得银行来潜伏相当大的流动性风险。当个人住房贷款比重接近或达到18%~20%，商业银行整体流支性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，该比例已从1997年的0.3%上升到2003年的9.27%，
（四）法律风险
1、合同无效产生的风险
（1）购房人与房地产开发商签订的购房合同的无效风险。主要表现为：即不具备从事房地产开发经营的行为能力而签订的房地产买卖合同，或开发商在未办妥“五证”的情况下，违规开发、销售而形成的违章建筑；
（2）抵押合同的无效风险。主要表现为：因土地使用权不符合条件而办理抵押、转让的行为，司法机关查封在前抵押在后的抵押行为，共有房地产未得到其他共有人书面同意或权性有争议的抵押行为，以及未依法办理抵押登记领取权属证书等行为导致抵押合同无效；
（3）合同内容、标的违法：开发商与购房人或银行与借款人签订的合同，双方权利义务显失公平，合同条款含有欺诈性质，且受害一方当事人行使撤消权的；合同双方当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，或者合同内容违反法律禁止规定或强制规定的，均有可能导致合同无效。
2、违约产生的风险
（1）房地产开发商违约的风险：房地产开发商因经营不善，导致购房协议无法履行，必然导致按揭协议无法正常履行；
（2）购房人的违约风险：购房人因不可抗因素导致失去还款能力，社会因素影响其收支重大变化或主观原因造成的故意违约所产生的风险；
（3）个别房地产商通过 虚增房价，用借来的身份证办理按揭，个人通过出具虚假证明等不正当手段骗取贷款，恶意违约而产生的风险。
3、抵押房产处置风险
（1）抵押房产处置难的风险：在发生违约行为到实现抵押权，其间要经历一个漫长的过程，银行耗时耗力，法院对银行抵押房产的拍卖等债权追偿缺乏有力措施，产生的抵押房产处置难而产生的风险；
（2）抵押房产价值“缩水”的风险：房地产及评估市场问题较多，难免会出现房价高估的现象，再加上市场变化原因，在处置时普遍面临“缩水”的问题；
（3）根据有关法律规定，银行处分抵押房地产所得金额，应在扣除处分抵押房地产的费用，缴纳的税款及支付诉讼费、拍卖费及房产过户费后，可见用于归还银行贷款本息所剩无几。
二、建设银行个人住房贷款风险防范措施
从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给银行带来巨大的风险。因此，当前应当把防范和控制个人住房贷款的风险作为银行风险管理的重点。
（一）规范银行操作流程，加强信贷人员的管理，建立有效的内部管理机制，调动信贷业务人员的积极性。
首先，银行应当将有一定经验或经培训后具备一定业务水平的高素质人员，充实到个人信贷业务中，定期组织个人信贷从业人员进行信贷业务学习培训及岗位考试：推动信贷人员等级管理，即客户经理制，对客户经理进行一年一度的考核，实行灵活的升降级动态管理，实行激励约束制度。
其次，在信贷操作的调查、审批、回收诸环节的岗位分离和责任追究上完善监控和管理，努力实现银行资产的公开、透明，建立激励机制，做到奖罚分明，激发从业人员的工作积极性和责任感。
再次，银行可以设立专门机构开展个人住房贷款业务，实现专业化、集约化的经营，把有限的信贷人力资源整合起来，集中办理个人住房贷款的受理、调查、审批、发放、贷后管理等全过程，提高工作效率，实现规模化经营。
最后，对逾期的个人住房贷款，银行的从业人员要及时分析原因，采取以法律手段为主的多种收贷方式，全方位清收不良贷款，银行内部建立不良贷款清收责任制，外部充分发挥新闻媒体等其他方面的作用协同收贷。
（二）从贷前调查、贷时审查、贷后管理三方面着手，完善个人住房贷款管理体系。
1、加强贷前调查，把好个人住房贷款发放关。作为控制贷款风险的第一道重要关口，应对借款人身份、还款能力、购买房产的真实性等情况进行认真的调查，核实贷款的真实性与还款的可能性。应当重点调查客户还款来源是否稳定、长期，客户的道德品质、家庭情况、健康状况、社会信用是否良好。
2、贷时审查过程中要加强贷款抵押物价值评估管理，加强房地产项目的合法性、开发商的资信、合同有效性、借款人资料真实性、合法、合规性等审查。
3、贷后检查工作中，采用专人监管、责任到人的体系，加强对开发商售房款的监控，对个人住房贷款的借款人定期回访及开发项目的进展情况跟踪了解。
4、要加强个人住房贷款档案的管理。对所用档案的完整情况进行彻底检查、清理，如发现资料缺失应尽快补齐，并按规定要求进行整理归档。
（三）推进个人住房贷款资产证券化的发展
化解或者分散个人住房贷款带来的流动性风险的有效途径之一就是资产证券化，即将缺乏流动性但具有可预期收入的资产通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融。开展个人住房抵押贷款证券化，可以调节商业银行短存长贷的结构匹配，缓解商业银行流动性压力，增强商业银行整体抗风险能力。目前美国1/2以上的住房抵押贷款、3/4以上的汽车贷款是靠发行资产支持的证券提供的。
（四）强化个人住房贷款的保险机制
建设银行还可以可与保险公司开展全面的合作，在办理个人住房贷款时，要求购房人、房地产开发商提供以银行为第一受益人的人身保险、财产保险或责任保险，一旦发生风险，银行可直接向保险公司行使保险权益，使债权获得最大限度的保障
（五）树立风险意识，进一步健全和完善风险防范机制。
建立以风险管理为中心的信贷风险监督平台，真正落实贷前审核制度。对信贷管理中的违规操作行为要进行责任认定和处罚；建立内部监管制度：对信贷各环节的操作背景、原始资料、贷款状态进行适时审查，规范信贷行为，从银行内部形成防范风险网，确保新增贷款的资产质量。
（六）处理好防范风险与拓展业务的关系。
在拓展业务时绝不能将一些必须具备的手续随意简化。如银行与借款人当面签定合同，办理有效抵押等，绝不能让开发商代劳或简化必要的手续。既不能为了开拓市场、追求收益而放弃风险防范；也不能追求绝对的低风险甚至零风险而惧贷、惜贷，丢失应有的市场份额。
三、降低建设银行个人住房贷款风险需要建立的外部环境
（一）建立个人信用体系
建设银行可以建立个人账户信息系统，逐步建立个人消费信贷登记制度，利用全国信用档案系统，通过制定与所在地区相适应的个人资信评定标准，使真正守信的借款人能与信用差的人区别开来；通过加大个人收入监管力度，提高个人信用材料的真实性；建立和完善相关配套制度，严格执行存款实名制，实行家庭财产登记制和个人财产破产制度等；银行之间、银行与信息咨询公司之间要加强合作，实行资源共享，制定统一的个人信用等级咨询评定系统，使得个人信用等级评定操作快捷、适用，及时有效地推动个人信用体系的建设和良性动作，促进个人信用体系的健康发展。
（二）利用网络，建立银行同业公会通报制度，完善社会个人信用机制。
利用网络在银行同业公会中有针对性地建立个人住房贷款客户违约善预警制，设置违约率最高控制限，并对上限或接近上限的房地产开发商在公会内进行通报，对超过上限的开发商采取措施予发制裁。
（三）进一步完善个人住房贷款法律法规体系。
加快信用立法进程，突出对非信用行为的法律制裁。完善配套法律法规，对期房抵押登记、抵押债权转移、房产中介的法律责任、住房抵押支持证券发行交易、个人债务的追偿等问题做出明确规定，以增强住房贷款当事人对各自行为后果的可预见性，提高房产交易行为的安全性。
四、总 结
近年来，建设银行个人信贷业务呈现持续、稳健发展态势，个人住房贷款业务已成为银行有效调整信贷结构，提高经营效益的新“支点”。同时也应看到，在现有经济环境和市场条件下，随着住房贷款业务的迅猛扩张，其风险的隐患也就越大。同传统的对公信贷业务相比，其业务操作流程的各个环节都存在着一定的风险。因此，对建设银行来说，在积极拓展业务的同时应加大审计监督力度，将风险防范与发展业务有机结合，把风险损失控制在最低限度，是保证个人住房贷款业务健康、稳步发展的有效途径。
主要参考文献
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