住房开发贷款项目评估的研究
项目贷款评估首先是由世界银行在二十世纪七十年代运用项目可行性研究发展起来的一套贷款风险评估体系。国内银行从上世纪八十年代开始陆续引入世界银行贷款评估体系和评估方法，通过十多年的实践和完善，现已形成了一套独立的评估体系。这十多年来，国内银行通过投入固定资产贷款和房地产开发贷款，支持了无数个关系到国计民生的项目，为我国社会的安定团结、经济的持续发展作出了巨大的贡献。本文的主要研究对象是住房（商品房）开发贷款项目评估。
任何住房开发贷款项目方案的提出和实施，除需要取得或提高某种使用价值，即物质方面的效果以外，也十分关注投资后能取得多大的经济效益。在有几个方案可供选择的时候，应该优先选择那些经济效益好的方案，因而经济效果评价也就成为投资项目评价的核心内容。经济效果评价通过以现行价格为基础，对项目的财务效益进行测算，以判断项目的财务盈利程度和财务可行性的财务评价来衡量。银行贷款项目立项前后评价报告与实际情况常常出现截然不同的结果，是不可预见的因素，还是可预见的因素而我们没有预见到，亦或是我们的评价方法存在问题，这一切都要求我们对银行贷款项目评价方法、体系作再思考，以便通过评价方法的改进使项目评价体系更合理，评价方法更科学，更贴近市场，缩小理论与实际之间的差距，从而使投资者的投资目标更准确。因此，银行在进行贷款项目评估时，应以防范贷款风险出现为前提，坚持科学、客观、公正的原则，根据贷款效益性、安全性、流动性的要求，运用定量和定性分析结合的方法，在商品房开发贷款决策前期工作中对借款人和拟开发项目的盈利水平、偿债能力、建设条件、市场环境及各种不确定因素作出全面、系统的评价。
对国家来说，某个商品房开发项目是否值得投资就不能只从投资者的角度看财务盈利性，而要从整个国家角度看项目对国家的贡献，要看国民经济效益。由于实际价格和其社会价值存在背离现象，在经济评价中就必然存在经济效益评价和社会效益评价不同鉴别方法和标准。有的项目财务评价结论很好，企业利润很高，但从国民经济角度来看，经济效益并不好，对这样的项目国家必然加以限制，或采用以经济手段为主的措施来抑制其发展；反之，有的项目财务评价结论不好，企业无利可图，但确能给国家带来明显的社会效益，对这样的项目，国家应鼓励其上马，或采用在税收上或贷款利率上给予优惠的办法加以扶持，使其在财务上也可行。
房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，设计面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，最后提出结论，使开发商决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。
企业对开发项目的可行性研究是企业为上项目自身或委托其它中介机构对其所上项目从产业政策、市场、工艺技术、财务效益和社会效益等方面进行的必要分析，分析评价的着眼点是站在企业的角度上。而银行贷款项目评价是商业银行为了对自身经营的效益性、安全性负责，自己或委托其它部门站在银行贷款能否按时归还贷款本息和能否为商业银行带来相关效益角度出发进行的评价。
由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究包括以下几个方面：
一、项目概况；二、开发项目用地的现状调查及动迁安置；三、市场分析和建设规模的确定；四、规划设计方案选择；五、评估资源供给；六、环境影响和环境保护；七、项目开发组织机构、管理费用的研究；八、开发建设计划；九、项目经济及社会效益分析；十、结论及建议。
企业可行性研究报告与贷款项目评价虽然都是站在市场的角度进行分析，但贷款项目评价是对企业可行性研究报告提出的指标的真实性、准确性的再分析，确定企业可行性报告的评价内容方法和结果与市场实际情况的偏离程度，从而再分析企业项目是否能符合银行贷款的条件。贷款项目评价与企业可行性评价指标最大的区别是银行为分析企业所上项目是否符合银行贷款条件，而专门设置的偿贷能力指标，如企业信用等级、项目等级中的各项指标是评价企业信用状况、发展潜力的关键。因此，作为国有商业银行的开发项目经理或经办人，在对贷款项目进行一般性常规研究的同时，也必须为加强住房信贷管理，规范商品房开发贷款评估，防范和化解贷款风险，依据我国《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》、《企业会计准则》等法律、规定进行符合银行开发贷款管理要求的贷款项目评估。
在过去一个较长的时期内，我国处于短缺经济时代，生产力水平不高，市场物资匮乏，投资决策行为和生产经营行为不能也无需更多的选择，在这种经济环境下，企业选择产品生产方案时，银行选择信贷资金投向时，可以按照市场短线找平衡，选项目、选客户。由于卖方市场的存在，投资导向对信贷资金投向的约束力也较小。计划经济体制下，银行自身的商业性没有体现出来，主要是站在政府经济利益基础上支持生产和发展地方经济建设，受国家政策和政府干预较多，为了迎合地方政府争项目，受非经济因素影响较多，银行业没有站在安全性和效益性角度去经营，而是过多地向地方政府靠拢，以致影响贷款投向的准确性，出现偏差。我国开展项目评估的时间较短，没有一个专门的项目论证部门，没有形成严谨的、科学的项目评价体系，缺少一大批既有实践经验，又有理论技术基础的项目评估人员。项目评价报告质量参差不齐。项目评价报告的质量不仅指报告的内容和语言表达等，而主要是指报告的内在质量，包括是否抓住项目的重点问题进行分析论证，采用的基础数据是否合理，计算是否准确，结论是否科学、公正等。目前在项目评估报告中不同程度地存在着这样或那样的问题，形成了报告质量参差不齐的现状。
当前我国住房开发贷款项目评估工作存在的主要问题：
一、项目评估工作机制还不够完善
目前，各家银行对开发贷款项目的评价，小到评估调查报告，大到项目评估，还没有建立一套完善的评估体系。项目信贷评估办法和标准，业务程序和组织管理无法得到统一，评估人员职责没有得到很好的落实。影响了项目评估工做的质量和效率。
二、项目评估报告的总体质量不高
在现实中，我们发现项目评估报告在格式上和说法上基本上千篇一律，项目评估报告的内容较为苍白，分析问题力度不够。项目评估的目的是发现问题，防范风险。由于贷后责任制不能得到很好的贯彻，造成有些评估人员责任意识差，在项目评估中责任中心不强，编制的项目评估报告在很大程度上是资料的积累。项目贷款评估质量的不高，给贷款决策都无法提供客观、科学的依据。
三、项目评估对项目的风险预见性不够
在项目评估中，我们通常对借款人、项目建设条件等描绘较多，而对企业的财务数据，特别是企业的现金流量没有进行透彻的分析，对项目的市场前景和影响企业偿债能力的各因素及变化趋势进行全面的分析，使贷款决策者无法获得客观、科学的依据。如我行某一开发项目，在项目实施中，由于开发商领导者经营管理水平有限，缺乏房地产市场的敏锐触觉，导致该项目工期一再延误。而且该公司自有资金严重不足，股东间对发展该项目的意见不一致，致使两年半前开工的该项目，上马三个月就停工至今。而当时的贷款调查人并没有对借款人进行深入的了解，项目评估中也未对风险进行防范性预测，使我行贷款面临风险的挑战（尽管我行已对该项目公司提起法律诉讼），该在建项目的变现能力实不令人乐观。
四、现行项目评估模式简单，评估手段和评估方式落后
开发项目贷款进入评估阶段后，按照银行项目贷款规程通常先确定主评估人，组建评估小组。然后，对现有资料进行初步分析的基础上，针对性地开展一些专项调研工作。进一步收集、核实有关资料，再对资料进行整理、分析、提出并讨论初步评估意见，最后编写评估报告。然而，在许多开发项目评估过程中，评估人员的思路大多局限于企业的评估报告，在项目评估中大多引用企业可性行报告的数据和说法，甚至原封不动地照抄、照搬。而对项目的经济效益、市场前景和建成投产后偿还能力没有进行足够的定量分析。使项目评估报告的编制单位与项目业主之间存在一定的利益关系，在一些问题上往往从部门、局部的角度考虑的多些。因而，在项目可行性报告编制过程中尽量维护项目业主的利益。项目评估报告中数据完全套用企业可行性报告中的数据会使项目报告失真。不能客观地反映情况。
五、缺乏有效的激励机制
按照我行规定：中国工商银行在对项目进行评估中不得向项目业主收取任何形式的费用和报酬。而在我行，评估人员完成项目评估后，也没有获得任何形式的物质奖励。因此，评估人员付出的劳动在某种程度上没有得到尊重，严重地影响了项目评估人员的工作积极性。致使在以后的项目评估工作中不认真、不严肃、出现随意性、消极性等现象。
针对以上问题，拟提出以下改进的措施：
一、加强信贷评估前期工作
各行在项目评估前期中，应充分利用信贷台帐综合管理系统等工具收集、积累基础资料，加强与其他部门的配合，确保客户信息的及时、真实、准确和完整。为以后的项目评估提供准确、完整的数据，对银行有意向支持的项目，各行评估部门应提前介入，主动参与项目可行性研究和论证工作。跟踪项目前期工作整个过程，全面了解项目情况。对项目借款人和项目本身提前进行较全面的分析，准确把握贷款风险，掌握贷款主动权，为贷款决策科学化提供教为准确、合理的依据；为提高银行经济效益，积极拓展优质贷款市场。对符合项目贷款条件，我们应提前开展贷款预评工作。收集和审核项目评估基础资料。
二、建立全新的评估体系，完善信贷机制
目前，基层行设置部门主要为贷款、存款、保卫、会计结算和和政办公室，而对项目贷款评估工作没有专门的另行规定，只是在需要进行项目评估时，临时指定人员参于，这样使评估工作及人员的稳定性和连贯性不够，真接影响到项目评估工作的水平质量。要改变这一状况，是否能由一级分行成立一个综合的评估咨询中心，专门从事项目可行性评估、企业资信等级认定、客户综合授信、牧业估价等。在人员构成上，可由一级分行在系统外聘请一些拥有丰富经验和高级技术的专家组成评估委员会，在二级分行和县支行选定一批具有较丰富信贷管理、财务会计及法律方面知识的人员进行培训和注册，专门从事评估工作，并统一评估方法和标准、统一业务程序、统一组织管理，减少重复工作环节，提高评估工作质量和效率，只有这样，才能保证项目评估人员的稳定，确保项目评估质量的不断提高，增强我行的市场竞争力和信贷风险控制能力。
结合当前贷款项目可行性评价的实际情况，应从以下几个方面提高开发贷款项目评价质量，发挥其对银行贷款决策的指导作用。
(1)以市场为评价的基准。市场对项目从立项至投产以后的发展起着极大的作用，市场可能将项目否定在决策过程中，改变在建设过程中，置于前景暗淡的生产过程中。银行贷款项目可行性评价时，要严密关注市场预测的准确性、可靠性，要对市场予以极大的关注，对市场变化必须有一定的提前量，在项目建立前、建设过程中，注意市场互补类与替代类产品的投产情况、生产情况，以使项目能处于最有利的市场时机。要发挥市场信息导向功能，从市场长线的发展趋势中寻找市场，从市场动态变化中寻找贷款机会，在市场不断变化的动态趋势中把握正确的资金投向。
(2)加强国家产业政策和行业导向研究。商业银行所进行的信贷决策活动处于错综复杂的社会经济活动的环境中，特别是在当前世界范围内经济发展普遍处于由传统工业经济时代向高技术经济时代转变，资源型经济向知识经济时代转变，我国已“入世”，经济结构、产业结构面临急剧调整的时期，银行在进行贷款项目决策过程中，对于这种复杂的社会经济活动，尤其是对于产业未来发展趋势需要采取系统的产业政策和行来导向研究方法，通过掌握大量而可靠的产业信息和制订科学可行的行业政策研究，消除或减少对其现状和未来前景趋势的模糊认识，避免或减少决策的失误，防范和化解信贷风险。
(3)企业间三角债问题，在我国是一个普遍现象，这一问题我们在做项目可行性研究时，必须给予高度重视，并将其作为一个客观因素来考虑，而不是回避这一问题。在测算开发项目资金缺口时，不仅要考虑该楼盘的销售前景，还要考虑开发商与相关企业间拖欠货款情况，并分析其对贷款项目资金造成的影响，企业占用资金数量加大，资金成本增加，效益下降，就会对决策产生影响。
(4)银行应关注企业实力状况，了解企业扩大再生产是靠企业自身实力，还是仅依靠银行贷款，避免企业利用银行资金盲目扩张，债务沉重，发展困难。另外，注意一些企业管理者为追求个人绩效，盲目投资，只注重短期效益，从而给银行信贷资金带来风险。
(5)银行缺少必要的专业知识，对开发项目规划设计技术参数上、施工工艺上的问题缺少系统的了解，应找技术权威部门、专家对其技术可行性进行评价，避免项目上马，却难以正常投产，银行已投入资金，结果进退两难。
(6)信息采集要准确。调查收集的资料力求全面完整，收集的信息和资料数据不应限于国内，而应该是世界范围内的；对预测和评价的各种不同观点和看法，应做到兼听并蓄，切忌偏信一家之言。调查收集的信息资料要求准确及时，减少模糊度。
(7)注意甄别企业财务报表，避免信贷信息失真、决策失误。有些企业通过利息支出核算数额严重不足，内部成品转移视同销售等方式虚增利润，夸大自身实力，信贷人员要会正确读解企业财务报表，挤掉“水份”。
(8)理论分析与现场调查相结合，全面调查与典型调查相结合，若想真正提高可行性评价的质量，仅仅满足于资料的分析是不够的，还应根据研究工作的需要，深入现场，深入客户，通过重点企业调查，解剖典型，直接了解基层行和客户的需求。只有这样，才能使研究制订的可研报告具有针对性和可操作性。
(9)注重资本成本在贷款项目可行性评价中的运用，树立资本成本观念。在运用内部收益率法则对贷款项目进行评价时，选择合适的基准收益率是科学决策的关键。在目前评估实务中，一般是以行业平均收益率作为基准收益率，但是没有考虑项目的融资成本，可以考虑以资本成本率作为项目的基准收益率，不仅简单易行，而且能够科学评价项目的财务可行性。
三、提高评估人员素质，建立项目评估责任制
近几年来，我行为压缩人员增长幅度，控制人员进入，致使有的行处出现人才短缺的现象，项目贷款评估工作也面临着同样的困境。由于项目评估行业的特殊性，其对从业人员素质的要求也较高。不仅要求评估人员具备较高的银行信贷理论水平，熟悉企业财务会计、计算机应用和项目评估专业知识，还要掌握较强的文字表达能力。由于评估人员无法得到更新，加是缺乏专业培训。评估人员的素质无法跟上全新的项目评估理论和适应现代化的评估手段的要求。因此，加强培训，不断提高评估人员的综合素质，尽快培养一批既精通信贷评估理论，又具备实践经验的复合型评估人才是当前提高项目贷款评估水平，防范信贷风险的一个好办法。另外，要建立贷款评估责任制度。要求经办行对评估基础资料来源的可靠性和真实性负责。评估人员对评估方法运用的合理性及评估内容的客观、真实性负责，评估部门则要对评估结论负责。通过制定严格的约束机制来推动项目评估工作的进步。
资 料 来 源
