内 容 摘 要………………………………………………………………………3
一、商业银行房地产信贷可能面临的风险………………………………………4
（一）有些地方政府的短视，形成政策风险……………………………………4
（二）房地产企业过多依赖银行资金，隐含流动性风险………………………4
（三）房地产市场的周期性，构成银行贷款的经济风险………………………5
（四）借款的信用风险及贷款工作人员的道德风险……………………………5
二、商业银行房地产信贷的风险防范及对策……………………………………6
（一）树立科学发展观，规范政府行为…………………………………………6
（二）加强对房地产市场价格总水平的监测和调控……………………………6
（三）发挥金融同业协会的作用，强化自我约束机制…………………………6
（四）建立专门的房地产开发机构，引导房贷业务的健康发展………………7
（五）进一步规范信贷行为，加强对按揭贷款项目的审查……………………7
（六）加强对信贷人员的教育管理，防范信贷从业人员的道德风险…………7
参考文献……………………………………………………………………………8
内 容 摘 要
商业银行房地产信贷可能面临的风险是一个老问题，又是一个新问题。经济的进一步发展要求商业银行既要跟上时代的整体发展步伐，又必须防范金融风险，以维护商业银行自身与投资者的利益。这其实是一对矛盾，需要我们不断探讨与研究。本文主要阐述商业银行房地产信贷的风险及其防范。第一部分从四个方面讨论商业银行房地产信贷可能面临的风险；第二部分从六个方面讨论商业银行房地产信贷的风险防范及对策，为商业银行的信贷资产管理和风险防范提供借鉴。
关 键 词：商业银行，房地产，信贷风险，防范
商业银行房地产信贷风险及其防范
金融机构的不良资产问题已经成为当今的一个全国乃至世界性性的难题。自2004年以来，我国各主要大城市（包括广州市）的房地产价格一路攀升，个别城市的房地产甚至出现泡沫。2005年国务院及各有关部门相继出台了一系列的政策以稳定房地产的价格，促进房地产业健康发展。但由此，也使人们对商业银行房地产信贷的风险有了进一步的认识，并再次向各家商业银行发出了警示，房地产贷款不再是也不是人们以为的无风险贷款。本文主要阐述商业银行房地产信贷的风险及其防范。
一、商业银行房地产信贷可能面临的风险
（一）有些地方政府的短视，形成政策风险
房地产业的发展对于相关产业的发展具有很大的拉动效应。据推算，通常情况下，房地产业对一个地方的GDP的直接贡献率为1个百分点以上，间接贡献率为0.6个百分点以上，两者共计1.6个百分点。与此相关，目前，我国地方政府都是实行任期制，对于地方政府官员来说，当然希望在其任期内能够出政绩，而且要有显著的政绩。由此，基于本地利益和短期利益考虑，一些地方政府部门就把房地产作为政绩工程、形象工程来做。一些地放政府甚至把出售土地作为生财之道，高价转让，使土地成本占房屋开发总成本的30%以上或更高，无形中抬高了房价。还有一些地放政府对城市建设缺乏整体规划，其结果是城市规划混乱，房地产盲目介入，盲目开发，房价远远高于市民受能力。一旦遇到国家宏观调控，对不符合条件盲目审批、盲目开发的项目进行清理，这些项目的停工整顿或停止开发，将直接导致金融机构投向这些项目的贷款不能按期收回或无法收回。
（二）房地产企业过多依赖银行资金，隐含流动性风险
房地产业历来被人们视为高风险、高利润的行业。正是如此，诱使不少房地产企业在所谓的高利润的驱动下，不顾风险，盲目新增项目，扩大投资，使本已紧张的资金更加紧张；在实际运作中，甚至还有不少开发尚本身就是“空壳企业”，没有“注册资金”，为了验资暂时向其他企业借款，将资金打入其银行账户，验资后再将资金抽走。这些企业从成立的那天开始，就是“先天不足”，其一切运转资金都必须依赖银行贷款以及房屋预售款，而房屋预售款中的绝大部分又是银行对个人发放的住房按揭贷款，因此，开发商营运金中的绝大部分实际上就是银行的信贷资金。据国家发改委调查显示，房地产开发商投入房地产的资金61%来源于银行。一旦市场行情出现不利于房地产业发展的情况，这些房地产企业必然会发生流动性困难，最终使得银行贷款本益难以得到偿还。
（三）房地产市场的周期性，构成银行贷款的经济风险
伴随着宏观经济周期，房地产市场呈现一定的周期性。经济繁荣期，人们收入多，购买力强，个人改善住房的消费需求增加；同时，第二、第三产业对于生产用房、商业用房的需求也增加，房地产市场的需求大于房价上涨的预期促使其增加购房数量，更加拉大了房屋的供需缺口，从而推动房价进一步上涨，直到出现房地产泡沫。当经济出现衰退，步入萧条期时，大量企业倒闭，失业人口增加，人们收入减少，社会购买力下降，房地产市场的需求小于供给；投机炒房者迅速抛售囤积的住房，房屋价格快速下跌。如果借款人在房地产泡沫最严重时购房，而社会经济快速衰退，房屋价格下跌过猛，借款人的借款余额大于其房屋出售变现后的价格时，贷款购入的房地产就会成为借款人的“负资产”。如果贷款人停止归还贷款，银行信贷资金就难以全部收回。例如，1997—1998年，由于亚洲金融危机导致亚洲经济出现衰退，亚洲不少地区的房地产市场价格猛跌了60%，使得不少地区的银行形成了许多不良贷款。前些年，我国的商业银行出于改善信贷结构的考虑，再加上房地产贷款是一种新型业务，把房地产贷款作为商业银行业务发展的新的增长点和重要的利润来源，使我国不少商业银行的房地产贷款的数量迅速增长，一旦经济出现反常，银行也将面临较大的风险。其实，改革开放以来，在海南、广西的北海、广东的惠州等局部地区都曾经出现过房地产泡沫破灭，商业银行贷款难以收回，从而严重影响商业银行的发展以及经济的健康发展。
（四）借款的信用风险及贷款工作人员的道德风险
信用风险是所有贷款都必然要面对的风险，在商业银行信贷中，其信用风险主要表现为：
1、虚假按揭使银行承受风险
恶意贷款申请人为了提高个人的信用等级，由工作单位开出远远高于其实际收入的收入证明，而工作单位对开出的收入证明都注明“只证明借款人某月的工作收入，今后收入如有变化不负任何法律责任”，银行对出具收入证明的单位，没有任何追索权。借款人一旦取得贷款，还贷的主动权就掌握在其手中，给银行信贷资金带来很大风险。开发商在房屋销售困难而又急需资金时，也不惜以本企业员工或朋友名义以高于市场的房屋价格购买本企业的商品房，以最高的贷款成数到银行申请按揭贷款，获得银行贷款信贷资金，其实质是开发商提前收回房屋销售款并将销售风险转嫁予银行。这些假按揭提供的贷款所需资料完全符合银行贷款手续，银行业务人员从表面上很难识别假按揭。如果项目清盘时房屋仍然没有销售出去，开发商又不予还款，银行贷款就会出现风险。
2、借款人还款能力发生变化，影响贷款的归还
我国家庭年收入与商品房销售价格的比例过低。公民收入相对于商品房销售价格过低，一旦借款人的家庭出现意外变故，收入减少，无力归还贷款，银行信贷资金就会出现风险。我国的个人按揭贷款起步时间还不是太长，目前我国房屋按揭的不良贷款还没有完全暴露，表面上看来，我国商业银行房地产贷款中的不良贷款比例还不算太高。但是，我国商业银行个人按揭贷款期限最长为三十年,在这漫长的贷款期间中，贷款人家庭经济状况不可避免地会发生变化，如果借款人的家庭经济状况恶化，必然影响到其还款能力。而根据最新的规定，对于自购的用于个人自住的房产，而且该房产为借款人唯一的住房的，即使其不能按时还款，贷款银行也不能随便处置该房产，使得贷款银行面临更大的风险。
3、商业银行信贷从业人员的道德风险
个人按揭贷款是商业银行的新兴业务，它不同于个人储蓄业务。这就增加了贷前调查中搜集的资料真伪的不确定性，某些开发商串通银行信贷人员故意提高商品房销售价格，搞假按揭，用仿造的抵押权证套取银行信贷资金后，不再归还贷款本金和利息，使银行的贷款悬空；某些信贷员为了帮助自己的亲戚朋友取得贷款或者为了完成贷款任务而故意对贷款调查工作采取应付态度，对贷款人的收入证明等贷款资料不加分析，并人为调高信用等级，个别银行工作人员甚至帮开发商出主意，默认或者怂恿开发商做假，对信贷资金的安全构成很大威胁。
另外，很多银行为了抢占房地产信贷市场，盲目向购房人或开发商发放住房按揭贷款或项目贷款，故意放松个人按揭贷款条件，使房地产开发贷款准入条件人为降低，例如给不完全符合条件的房地产企业发放项目开发贷款、流动资金贷款；对不符合首付款比例、贷款数额、期限、还款能力的自然人发放住房按揭贷款。有的银行甚至轻视抵押物风险，一般来说，商业银行发放的住房抵押贷款均以住房作为抵押，表面上看，安全性已经很高了；但事实上，住房本身也可能存在风险，如被抵押住房可能因各种自然灾害和人为因素而遭受损毁，从而导致被抵押住房价值灭失或下降；抵押住房也可能因其周围经济、交通环境的变化，导致价格下降；即使住房完好无损、价值没变，一旦借款人违约，在处理抵押房产时，因法律问题、产权纠纷、律师费用等原因需花费高昂的处置费用，银行同样会遭受损失。
二、商业银行房地产信贷的风险防范及对策
(一) 树立科学发展观，规范政府行为
各级政府要以科学发展观为指导，确立正确的政绩观，着眼于长远发展的要求，尊重经济发展的一般规律，不搞违背经济发展要求的政绩工程、形象工程，不因为为了短期利益，而无视房地产发展的风险，人为的抬高房地产的价格。
（二）加强对房地产市场价格总水平的监测和调控
我国的房地产业能否真正成为国民经济的支柱产业，主要看它提供的产品是否为70%以上的城镇中低收入的家庭所接受，而关键是价格问题。国际上衡量房价高低的一个权威指标是房价收入比。世界银行的研究报告认为，房价收入比在3倍至6倍之间比较合适。而我国35个大中城市的房价收入比平均水平是7.8倍。为了使房地产市场平衡发展，政府有关部门要加强对房地产市场的宏观调控：（1）要清理不合规项目，增加经济适用房的开发。（2）要制定合理的土地供应政策，有效控制土地供应，既要防止一些地方政府“以地生财”，又要防止一些房地产企业“圈地泡沫”的形成。（3）要建立土地市场准入制度，既要合理确定土地的出让价格，又要规范房地产企业的资金准入条件，政府土地出让不能光是价高者得，政府也要尽量减少大宗土地的出让行为，稳定房地产市场价格。
（三）发挥金融同业协会的作用，强化自我约束机制
面对激烈的同业竞争，商业银行为了开拓业务，竞相放宽贷款条件，争取贷款项目，使一些资质低劣的开发商轻而易举地得到银行贷款。针对这种行为，必须充分发挥银行同业协会的协调作用，采取统一行动，提高贷款条件，实行优胜劣汰，迫使没有开发能力的房地产企业退出市场，促使有开发能力的开发商增加项目的自筹资金，降低对银行资金的依赖程度，从而调整客户结构，使贷款向资金实力强、资质高、开发业绩良好、信誉良好的开发商倾斜。同时，要适当提高按揭贷款首付款金额，适当降低贷款成数，以确保抵押物价值充足，提高房屋变现能力，降低贷款风险。
（四）建立专门的房地产开发机构，引导房贷业务的健康发展
借鉴国外经验，商业银行应成立房地产开发机构，研究国家宏观经济政策和产业政策，正确预测房地产市场发展的趋势，对房地产的现状、客户资金需求情况进行调查，指导业务部门制定贷款政策；从贷款种类、期限、还款方式等方面为房业务设计多种贷款组合方式，满足客户需求。同时，根据市场土地、钢材、水泥、劳动力等方面的价格，匡算房屋开发成本，为业务部门核实开发商向银行提供的房价、预期利润等数据提供依据；还要根据房屋的坐落地点、朝向、楼层、房龄、房型采集不同的调查样本，掌握市场房屋价格，为业务部门提供参考数据，防止开发商的价格欺诈行为。
（五）进一步规范信贷行为，加强对按揭贷款项目的审查
一般来说，假按揭贷款具有以下特征：（1）同一人购买同一开发商的多套住房；（2）房屋单价明显高于同一地段、甚至同一项目的其他住房；（3）贷款为单纯的商业按揭贷款，不是与公积金贷款配合的组合贷款，且要求的贷款成数高，首付款最少；（4）借款人收入证明中借款人的月收入明显偏高。针对假按揭贷款的上述特征，商业银行就要对症下药，有的放矢：
第一、商业银行之间要实现信息互通有无。即各商业银行之间应调建立信息共享的个人住房按揭贷款电子台账系统，各家商业银行对于每一笔按揭贷款的申请，应在贷款电子台账系统中作查询，如果借款人为同一人且购买同一开发商的多套住宅，银行应上浮贷款利率、大幅降低贷款成数或甚至拒绝为其提供按揭贷款，以防止假按揭的发生，规避贷款风险。
第二、科学估价房地产的价格。即，要根据市场房价估算借款人所购房屋价格，对于销售价格明显高于市场价格的房屋，应根据市场价格核定其房屋价格并降低贷款成数，确保抵押物的充足，提高房屋变现能力，化解贷款风险。
第三，要加强贷款”三查”工作。通过“三查”，对可疑贷款从严发放。那就是要做好贷前调查、贷时审查和贷后检查工作。尽可能将风险杜绝于萌芽中。
第四，建立黑名单定期公布制度。对那些有不良信用记录、有逃废银行债务的房地产开发商和个人建立黑名单，并要求各家银行不允许再对该类借款人发放贷款。
（六）加强对信贷人员的教育管理，防范信贷从业人员的道德风险
一方面，要加强对商业银行员工的思想道德教育，提升商业银行员工的思想道德素质。另一方面，要以制度约束和规范商业银行员工的行为。商业银行应推行个人按揭贷款的“问责制”，建立专门监管机构，对风险进行评估，对于由于信贷员违反职业道德造成的风险贷款，要给予其经济处罚并责令其终身清收，并与其收入挂钩。另外，商业银行要根据自身情况，建立统一、完整的房地产信贷营销体系，这样不仅可以避免各自为政的现象，减少不必要的内耗，有效降低成本，同时还能在银行客户中树立整体形象，有利于房地产商摆正位置，与银行形成真正的合作伙伴关系。
参考文献
[1] 孙黎等主编《国际项目融资》，北京大学出版社1999年三月版
[2] 任丁秋编著《私人银行业与资产管理——瑞士的范例》，经济科学出版社2000
年版
[3] 鲁毅主编《商业银行防范化解金融风险案例研究》，海天出版社1997年12
月版
