一、我国个人住房抵押贷款发展现状…………………………………………………………2
二、商业银行个人住房抵押贷款存在的外部风险……………………………………………3
（一）假按揭风险………………………………………………………………………………3
（二）借款人的信用风险………………………………………………………………………3
（三）政策风险…………………………………………………………………………………4
三、商业银行个人抵押贷款在内部操作和管理方面存在的风险……………………………4
（一）商业银行在个人住房抵押贷款方面的管理机制不完善………………………………5
（二）商业银行在个人住房抵押贷款的内部操作环节不规范………………………………5
（三）商业银行在个人住房抵押贷款的风险识别技术落后…………………………………5
（四）商业银行在个人住房抵押贷款的风险控制制度意识薄弱……………………………6
四、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范措施……………………………………………6
（一）积极推进个人信用法制和信用体制的健全和完善……………………………………6
（二）加强对房地产开发商的监管……………………………………………………………7
（三）银行必须采取有效的措施防范住房贷款风险…………………………………………7
（四）积极推进住房贷款资产证券化…………………………………………………………8
1、个人住房抵押贷款证券化概述…………………………………………………………8
2、个人住房抵押贷款证券化的现实阻碍…………………………………………………9
3、推进住房抵押贷款证券化的对策………………………………………………………10
（五）完善个人住房抵押贷款的法律体系……………………………………………………11
内 容 摘 要
近些年来，我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展的十分迅速，大大的推动了房地产业的发展，尤其住宅业的发展起到了积极的作用。个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务重要的一部分。但是我国市场经济体制不健全，个人住房抵押贷款还存在着许多的问题和漏洞，产生了一系列的贷款风险。本范文主要针对我国商业个人住房贷款业务及其风险的现状，分析其中存在的问题，阐述主要的风险种类，并提出相关的解决措施，对于规避商业银行金融风险和促进房地产业健康发展有着重要的现实意义。
关键词： 商业银行 个人住房抵押贷款 金融风险 资产证券化
一、我国个人住房抵押贷款发展现状
我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐渐增多。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小而且地域分布极不平衡，多局限于一些经济较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1%。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增长350.9亿元，与此同时，我国的商品房空置量也在成倍增长。从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？当然不是。目前，我国的人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4㎡。1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8㎡调整为10.12㎡，使用面积改为15-18㎡。我国目前的实际状况与这一目标还差距很大。据有关资料显示，要达到这一目标，现在的商品房空置量仍然不能满足需要，城镇每年至少要新建住房5-6亿㎡。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年增加的呢？很多人认为是房价太高，人们一时间拿不出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策应运而生，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70%部分只由30%的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行的存款利率回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那里获得贷款利息，支付投资者的存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都从中受益，社会资源也得到了有效的利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在中央和政府一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们能明显的感觉到以前那股热乎劲已经退下了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1988年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60%的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。
二、商业银行个人住房抵押贷款存在的外部风险
（一）假按揭风险
有些房地产开发企业为了能够获得用于企业运转的资金来源，便指派本企业的员工申请住房抵押贷款，以此来获得周转资金。这样就使低风险的按揭贷款成了高风险的供开发商使用的贷款。银行监控这种假按揭贷款非常困难，一旦企业经营出现困难，无法按期还本付息，就会造成风险的大量集中显现，致使大量的个人抵押贷款逾期，出现大量的不良贷款，使商业银行受到损失。
（二）借款人的信用风险
个人住房抵押贷款合同能否正常履行其实在很大程度上取决于购房者的个人信用，其个人信用的好坏从某种程度上决定了贷款风险的大小。借款人的信用风险主要表现如下：第一，借款人通过欺诈或者不正当的手段骗取贷款，由于银行条件有限，有时很难对其身份及经济状况等影响信用程度的因素进行有效的核实，从而形成风险。第二，借款者在获得银行的抵押贷款后，因不可抗因素而失去偿还贷款的能力，从而形成风险。第三，借款者在获得个人住房抵押贷款后，因收入下降或利率提高，致使借款者无法按时向银行偿还贷款，从而形成风险。第四，借款人在获得抵押贷款后，恶意拖欠银行贷款并转移其资产，从而形成风险。
（三）政策风险
政策风险是指政府经济政策的调整或新政策的颁布引起行业市场的变动给银行带来风险的可能性。国家每次颁布有关房地产行业或个人信贷业务的相关政策，均会对房地产相关产业造成一定的影响，进而影响商业银行。期限长且金额大是个人住房抵押贷款的一个明显特征，在较长的一段时间内，宏观经济环境一定会发生很大的变化，而宏观经济环境变化，毫无疑问会对微观层面产生强烈的影响，失业率将不断上升，贷款人的实际收入下降，不论是借款人自愿或非自愿的，都会造成无力偿还贷款本息情况的发生，从而产生大量的不良贷款。
三、商业银行个人抵押贷款在内部操作和管理方面存在的风险
（一）商业银行在个人住房抵押贷款方面的管理机制不完善
我国的个人住房抵押贷款发展时间短暂，加之前几年房地产市场处于蓬勃发展时期，不良贷款率相对较低，所以之前商业银行对个人住房抵押贷款的潜在风险不够重视。在房价飞快上涨的过程中，个人住房贷款的风险隐藏的很深，而商业银行为了不断开拓业务经营范围，获得更大的收益，就会降低对于抵押贷款的各项要求水平，如降低对贷款人的首付比例要求、忽视对借款人信用水平的审查、疏于对贷款的贷前检查，从而使银行积累大量的金融风险。
（二）商业银行在个人住房抵押贷款的内部操作环节不规范
随着个人抵押贷款业务的蓬勃发展，越来越多的居民开始倾向于用按揭贷款方式购买住房，这就增加了商业银行在这方面的业务量，为了加快办理业务，银行工作人员有时操作不认真，从而造成相关法律要求的文件的缺漏或错误，如未填写合同的必备要素或者误填甚至随便涂改。对借款人的身份审查不够严格，甚至存在贷款合同及相关法律文本有伪造签名和由他人代签的情况，形成无效合同。在抵押登记的相关手续没有办理妥当前发放贷款，使得贷款担保没有真正落到实处，给银行造成风险。
（三）商业银行个人住房抵押贷款风险识别技术落后
目前，我国个人住房抵押贷款风险管理机制缺乏、风险识别技术落后、缺乏风险控制措施，根据国外的实际经验，定量化分析技术已应用于个人住房抵押贷款的违约风险管理，成为世界上大部分金融机构管理和防控个人信贷风险的强有力的工具，但是我国商业银行对于借款者的信用评估仍然主要依靠于经验判断，在贷款审批的过程中带有太多的主管色彩，缺乏明确的条件。我们应该根据不同的借款者带来的不同类型的风险设计出不同的合同，比如不同的利率、期限等，这样就可以十分有效的降低违约可能.因此商业银行应该培养专业人士来负责对违约风险进行研究和探索，运用国外的先进技术，建立可以可以准确评价风险的指标体系，使风险管理技术朝科学和客观的方向发展。
（四）商业银行对于个人住房抵押贷款的风险控制意识薄弱
近年来，伴随房价的持续上涨，商业银行普遍有住房抵押贷款是优良资产的观念，于是大都放松了对借贷者的资格审查。根据银监会关于个人住房抵押贷款的要求，人均每月房贷还款额度不能超过家庭月可支配收入的50%。在实际生活中，国内居民在办理按揭贷款时，很难符合这样一个最基本的条件，甚至有很多贷款者从相关单位开具假的工资收入证明。甚至有些银行为了自身的短期利益，盲目鼓励个人住房抵押贷款的发展，不仅违反规定放宽了对个人住房按揭贷款者资质的要求条件，甚至以创新产品为借口让这种住房抵押贷款期限延长，而这样必然会放大风险。此外，我国还存在较多的用贷款抬高房价的现象，造成房地产市场“虚假繁荣”的景象，这就使发生风险的可能性进一步加大。
四、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范措施
（一）积极推进个人信用法制和信用体制的健全和完善
要有效的防范个人住房抵押贷款中的信用风险，银行必须积极推进个人信用法制和信用体制的健全和完善，只有法制健全、有法可依、执法必严，才能真正起到威慑作用。为此，法制健全必须从以下几个方面展开：第一，健全信用法制；第二，提高企业和个人的法制观念；第三，加大对提供伪造信用信息、从事假房贷的个人或机构的法律惩罚力度；第四，要推进个人信用评级制度的建立，确保个人信用信息真实。
（二）加强对房地产开发商的监管
第一，加强贷前调查、贷中审查和贷后管理的力度。对于同一企业及关联企业的员工，一次性批量申请个人住房抵押贷款的情况，客户经理应事先到企业实地考察，进一步核实借款人名单，通过与借款人面对面的交谈，调查和判断借款人真正的借款意愿及借款目的。贷款中审查时应对贷款人的工资收入证明、身份证明及签名认真核实，判断贷款的真实性。关注借款人有无违反合同约定条款使用贷款的情况，掌握借款人还款情况，总结借款人还款的规律，从还款信息中发现是否有假按揭的踪迹。第二，对期房价格进行正确的市场评估，可以规避房地产企业对于住房的过高定价给商业银行造成的损失。同时，通过评估还可以部分避免开发商使用假按揭带来的风险，还可以避免抵押物的资本价值变动风险。
（三）银行必须采取有效措施防范住房贷款风险
首先，在贷款应认真审查借款人所提供的工资收入证明的真实性、以前信用记录等，加强对借款人的还款能力调查，并应从多方面考虑影响借款人还款的因素，通过对借款人的实际条件的分析确定可行的贷款额度、偿还方式与担保条件。其次，要对借款人进行贷后跟踪调查和分析，及时发现借款人在借款期间内的各种不利于偿还贷款的条件，如经济情况的变化，是否影响其还款能力，一旦发现要迅速的采取相应的解决方法。另外，对非恶意违约的借款人要及时通知其偿还逾期贷款；对于个别恶意违约的借款人，应尽早告知其保证人还款或依法对其提起诉讼，通过处置抵押物的方法强制收回贷款本息，把损失降到最低。最后，要加强贷款方面的宣传，坚持正确舆论向导，强化借款人还款的意识。同时还要建立一套好的责任管理方法，加强银行内部操作人员的责任感，这样才能有效的防控信贷经营违规现象，防范信贷人员的不法行为，更好地规避信贷经营风险。
（四）积极推进贷款资产证券化
1.个人住房抵押贷款证券化概述
个人住房抵押贷款证券化自1970年在美国开始发行以来，在全球得到迅速推广。个人住房抵押贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的住房抵押贷款转化为可在金融市场上流通的证券。具体的说是指个人住房抵押贷款发放银行作为发起人，将其持有的抵押贷款债权真实出售给特设机构，特设机构将购买到的抵押贷款债权“打包”重组，信用增强后以此为担保发行抵押贷款担保债券给投资者的过程。其步骤如下：
(1) 组建特设机构。这是购买个人住房抵押贷款债权，发行个人住房抵押贷款证券化的独立金融实体。
（2）发起人银行将个人住房抵押债券出售给特设机构，此后该证券就不再是银行资产，发起人银行不再对该债券权有任何权利义务；投资者对发起人银行也无追索权，发起人银行可以成为特设机构的代理人，负责收集借款人还本付息，并存入特设机构开设的户头，特设机构以此支付本息给投资者。
（3）特设机构将购得的个人住房抵押贷款债权按不同的期限、利率水平等因素进行重组，以等量、同质的现金流为基础组成若干抵押贷款债权，经内部评级后，将债权分成不同的等级。
（4）特设机构采用各种不同的方式使不同的债权信用增强，以达到发行债券的信用等级或吸引更多的投资者。
（5）对债券信用增强后，以债权未来的现金流为担保，向投资者发行个人住房抵押贷款证券。
（6）特设机构发行个人住房抵押贷款证券筹集到资金后，向发起人银行支付出售抵押贷款债权的价格。
（7）个人住房抵押贷款证券发行完毕后，可以申请到证券交易所挂牌上市。在整个过程中，真实出售与信用增强非常重要，因为只有真实出售，特设机构才能享有发行证券的权利；只有信用增强了，投资者才能放心的把钱投放在这一证券上。
2.个人住房抵押贷款证券化的现实阻碍
虽然个人住房抵押贷款证券化能够给我国的住房消费带来不可估量的促进作用，但我们也不能忽视证券化过程中所存在的障碍。
（1）作为个人抵押贷款证券化的发起人——商业银行的积极性并不高，这主要是因为目前个人住房抵押贷款规模太小，没有足够的资产来支持债券的发行。只有随着个人抵押贷款规模的不断扩大，银行进行贷款证券化的积极性才会不断提高。很显然，个人住房抵押贷款与个人住房抵押贷款证券化两者是互相促进、相辅相成的，前者是后者的前提和基础，后者以前者达到一定的规模为条件，同时后者又会促进前者的发展，扩大前者的规模，前者以后者为实现良性循环发展的一个必要条件和保证。
（2）投资者关于抵押贷款证券化的知识了解的还少，这大大制约了投资者投资个人住房抵押贷款担保债券的积极性，为了消除这方面的障碍，有必要提高关于证券化知识的宣传力度，大大加强投资者对证券知识了解。
（3）我国抵押贷款证券化在会计、税收、法律等方面都还存在许多问题，而证券化却离不开这些问题的解决。所以，必须尽快建立和健全证券化的相关体系。
3.推进个人住房抵押贷款证券化的对策
虽然个人住房抵押贷款证券化的实施有着很大的现实障碍，可以说困难重重，但这一措施将给我国房地产市场带来美好前景，所以证券化应该早日推出。但抵押贷款证券化融资在我国还是新的金融创新，因此，必须有一个循行渐进的过程。我觉得，当前应着重做好以下几方面的工作：
（1）建立健全与个人住房抵押贷款证券化相关的法律、法规。西方一些发达国家的实践表明，没有一套严格的法律体系的保障，证券化就很难成功。所以我国的个人住房抵押贷款证券化也应遵守国际惯例，逐步完善证券法规，使法规建设与住房抵押贷款证券化同时进行。
（2）建立发展资产支持债券发行的保险机构，除了要大力发展为个人住房抵押贷款提供担保的保险机构，还要积极建立发展为资产支持债券发行提供担保的保险机构。
（3）积极建立一个严谨、有效的交易结构，实行个人住房抵押贷款证券化，推进证券化可以先在经济发达、金融业发达地区发行。
（4）美国的经验表明，住房抵押贷款证券化能否顺利得到推广，同政府是否支持和参与有着十分密切的关系。我国在推行证券化时，政府应大力支持、规范与参与。
（5）特设机构必须是专门新设立的公司，不能用现有的金融公司取代，以免影响资产质量，该公司购买商业银行的住房贷款之后，必须从法律上保证与商业银行实行风险的隔离。在试点阶段规定只有政府的专门信用公司可从事该项业务，以积累经验，起示范作用。到较为成熟时，可规范非政府机构的准入，并将政府信用公司转变为公开上市公司。总之，我国应尽快采取一切必须采取的措施，调动个人进行住房抵押贷款的积极性，从而促进我国的住房消费，使我国的房地产市场早日红火起来。
（五）完善个人住房抵押贷款的法律体系
目前，我国急切需要完善法律文件来保证个人住房抵押贷款的合理运作。虽然我国现在已经制定了很多关于个人住房抵押贷款的法律文件，构成了个人住房抵押贷款的基本法律体系，但有些法律条款内容抽象难懂、缺乏可操作性。所以，目前应从多方面加快推进相关法律法规的完善和实施，形成对房地产市场的硬约束，从而保障个人住房抵押贷款业务更好更快地发展。
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