因此，房地产融资无论是被国家作为调控的直接手段，还是受房地产相关政策的间接影响，房地产融资都受深受国家政策的影响。
2、市场对房地产融资的决定作用
房地产企业的经营模式主要分两种，最常见的是以不动产销售收入作为投资回报的销售型房地产企业，还有一种是以租赁、自用等经营收益作为投资回报的持有型房地产企业。中国房地产企业多以销售型经营模式为主，因此行业的市场状况相较于企业本身的经营、管理能力来说，市场的决定作用更加突出。
对于以销售型为主的房地产企业，房地产市场状况的好与坏，几乎决定了所有销售型房地产企业的经营业绩的好坏。例如：中国房地产行业的龙头老大万科，其2007年销售额合计523.6亿元，2008年受金融危机影响，销售额不升反降至478.7亿，缩水近45亿元。
图2：万科2008年受市场影响下的业绩变化情况
来源：中国经济信息网的2008和2009年中国房地产行业年度报告
可见，市场因素对房地产经营业绩的关键作用。
在房地产市场和前景良好的状况下，即使是综合经营能力不很强的房地产企业，获得融资也比较容易。与此相对应，在房地产市场不好的时候，即使是万科集团、恒大集团等大型房企，一样面临资金紧缺而不得不暂停储备土地，甚至临时停工。这是因为，房地产企业主要依赖向商业银行贷款，往往以土地使用权、房屋或者在建工程等作为抵押。在房地产行业市场和前景良好的状况下，这些不动产必然容易实现销售目标且不断增值，即使是综合经营能力一般的中小房地产企业，其资信能力评级也可能较高，比较容易获得银行贷款；相反，在房地产行业市场不好的时候，必然容易造成滞销，且担保物的价值处于贬值的状态，当然不易获得贷款，至少贷款额度会相对降低。
3、融资资金量大
房地产企业是最典型的资金密集型企业，其投资量巨大，决定了房地产企业融资最基本的特点就是融资的资金量大。
国家统计局月度数据显示，2009年1月至10月，城镇固定资产投资累计150709.76亿元，其中，房地产开发企业完成投资28439.73亿元，占城镇固定资产投资的18.87%。可见，房地产开发企业的投资资金量的绝对值非常之大。
国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例通知》（国发〔2009〕27号）规定“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。”也就是说，房地产企业的自有资金最低比例要求为20%—30%，最高70%—80%比例的资金可以来自于各种途径的融资，可见房地产融资资金量之大。
二、我国房地产企业融资主要途径
现在，我国房地产业主要通过国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、自有资金、其他途径筹资、定金及预付款等渠道筹资。2008年1月～2008年12 月，全国房地产开发企业到位资金 38146.03 亿元，其中国内贷款 7256.55 亿元，利用外资 726.33 亿元，外商直接投资 643.98 亿元，自筹资金 15081.27 亿元，自有资金 8688.87 亿元，其他途径筹资15081.88 亿元，定金及预付款项 9286.09 亿元 。可以看出，我国房地产业资金来源中，银行贷款占了很大的一部分，由于经济的不景气、房地产业萧条以及国家早先为抑制房价过热而制订了一些政策，银行业对房地产的贷款增速明显要小于前几年。而企业的自筹资金和其他来源资金的总和在资金来源总额中的比重最大，这一部分资金主要是通过企业发行债券和股票募集而得。房地产资金来源中利用外资和外商直接投资的比重却并不大，这一方面是由于房地产业有地域性的特点，一方面是中国政府在房地产业对外国资本有诸多限制。
1、银行信贷
银行信贷是现阶段我国房地产企业融资最主要的途径，房地产企业存在过度依赖银行信贷的现象。截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元 。
在房地产业高度依赖银行贷款时，获取银行授信的能力就成为检验各个房地产企业资本竞争能力的重要指标。而银行决定授信与否和授信多少，主要看各个企业的资信情况和当时国家信贷政策的调整变化。就加强自身建设而言，房地产产业和企业涉及社会的方方面面，既接触上下游产业的供应商，也免不了与各个行政部门打交道，顾客更是最直接的终端服务对象。房地产企业在任何一个环节缺乏资信，都有可能寸步难行。对于国家对房地产开发和经营企业贷款的收缩而言，由于各个商业银行的独立性和外国商业银行的入住，中央政府的这一决策在银行具体操作中能否到位和影响程度，还得通过实践来检验，各房地产企业通过密切关注形势的变化和产业的影响，来科学确定各自的融资方法和融资能力。
2、房地产信托
随着社会主义市场经济的确立和房地产市场的快速发展，房地产信托融资已经成为现代融资中不可或缺的组成部分。但近年来，由于国家实行宏观调控和金融紧缩的政策，资金日渐捉襟见肘的房地产开发商由于银行的银根抽紧而开始寻求新的融资渠道。房地产信托这个原本无足轻重的角色此时展现出巨大魅力，迅速与房地产开发商发生恋情。
房地产信托之所以如此走俏市场，其主要原因在于其良好的预期收益，高额的回报率具有极大的诱惑力，让投资者对房地产信托趋之若鹜。事实上，房地产信托与银行存款、国债、企业债等多种金融产品相比，其融资产品的预期收益相对要高一些，而且市场上发行的房地产信托产品的期限大多在 1~3 年之间，预期收益率普遍在 4%~6%之间，有的甚至高达 8%~10%。虽然目前房地产融资主渠道仍然是以商业银行为主，但在未来数年间，房地产信托产品融资将可能与商业银行并驾齐驱甚至大有超越之势。
2007年，中国银监会正式颁布实施新修订的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》（简称《新办法》），同时下发“关于信托公司过渡期有关问题的通知”。通知规定：达到规定条件的信托公司，可以申请提前结束过渡期，变更公司名称，核准新业务范围。通知还指出：银监会将遵循成熟一家审批一家的原则，鼓励达到条件的信托公司在过渡期内申请提前结束过渡期，按《新办法》全面开展信托业务，支持公司开发新的信托产品与业务创新。《新办法》明确表明了银监会将对国内信托市场重新定位和整合，信托业进入兼并、收购和重组的时代。具体表现为：一是对信托公司自营业务进行全面规范，对投资业务的规范尤其严格；二是信托业务中贷款运用方式被严格限制；三是合格投资人的引入可能导致部分信托公司客户的严重流失；四是异地业务的放开将打破市场地域平衡，导致信托公司所占市场份额缩小。但是我们也应该看到：强者恒强，那些真正具有核心竞争力、有品牌、讲诚信的信托公司将会脱颖而出，做大做强。
根据用益信托工作室的统计，2009年1－10月，全国52家信托机构共发行921个集合信托计划，发行规模共计人民币943.19亿元，其中，发行房地产集合信托计划159个，为房地产企业融资共计人民币267.26亿元。
3、资本市场
房地产企业通过资本市场进行融资是一种比较传统的方式，其最大的优点在于可以最大程度的吸收社会闲散资金，但是中国境内对公司上市、发行公司债的条件限制非常严格，因此，资本市场融资在目前中国房地产企业融资总额中比重较小。
就房地产企业发行股票来说，由于受政策限制，房地产企业上市比较困难，大多数房地产企业很难达到相关要求，因此，上市的房地产企业基本都是国内知名的大型房企，且大多数选择在境外上市。与之相比，房地产企业发行公司债融资更是少见，主要原因为：一是中国对发行公司债券的主体要求非常严格，根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。只有极少数的房地产企业能够满足条件；二是，中国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。
房地产企业上市、发行公司债券目前没有特殊的专门性规范性文件，执行一般法的规定。
4、私募股权基金 现行政策下中国房地产企业的融资途径探讨(二)相关范文
