私募股权基金是指通过私募形式，对非上市企业进行的权益性投资。投资者按照其出资份额分享投资收益，承担投资风险。现阶段私募基金操作规范在我国尚存法律空白，我国也没有针对私募股权基金的认定标准和监管条例。业内人士称：中国的私募基金就像水下的冰山，在资本市场的水下“潜行” 。随着私募基金阳光化的呼声越来越高，开始有部分私募基金借信托的形式浮出水面。虽然国内私募基金早就应运而生，近年来发展也比较迅猛，但其依然面临认定标准和监管部门，以及信息披露和公信力不足等问题。而今私募基金要真正浮出水面，主要途径就是和信托公司合作发行信托私募基金，转道信托产品谋求最大程度上的合理合法化。
目前，国内已衍生出“京沪模式”和“深圳模式” 。“京沪模式”以上海国投、华宝信托以及北国投为代表，信托公司和私募管理机构合作发行信托产品，信托购买者分一般受益人和优先受益人两类，两者投入资金比通常是 1：2。优先受益人是普通公众投资者，通常只能获得相对固定的较低收益，年收益率往往在 10%以内，其享受的好处是最低限度可以保本。一般受益人通常是私募管理机构，在赚钱的时候可以获得整只基金的收益，但是在亏损的时候要用自己的本金赔付。“深圳模式”以深国投和平安信托为代表，信托产品受益人只有一种类型，投资者直接分享投资收益，但是没有保底承诺。私募机构的身份是作为此信托产品的投资顾问公司，通常对投资收益按一定比例分成。 “深圳模式”并没有强制性规定私募管理机构的认购比例，但私募机构通常会认购上百万乃至上千万元。由于“深圳模式”中，私募机构根据投资收益分成，更接近国际管理，因此更被广大私募机构认可。
私募基金与信托公司的合作前景很好，未来私募基金和信托公司的发展前景将长期被看好，因为他们之间是相辅相成、互惠互利的关系。有的私募基金在初始阶段，它的资金来源有限，必须借助有牌照的金融机构通过自身的名义发行理财产品获得资金，交由私募基金完成原始积累，同时在此过程中私募基金逐渐发展、完善、壮大。反之，信托公司在发行金融理财产品的时候，也可以吸引有实力的私募基金参与认购和投资，分享投资收益，做大做强信托公司。目前，信托化是私募基金非常好的选择，把信托作为平台和载体也是比较现实的，同时也有利于监管。另外一些研究者还注意到，国际私募投资基金有意大举进入中国，在政府为他们搭建的一个平台上，愿与中国企业、特别是中小型企业相结合，其意义远不仅是解决他们的融资问题，还可以帮助中国企业从总体上提高素质。
5、外资银行及其券商
在中国加入WTO之后，已经有多家外资银行获准经营人民币存贷款业务以及人民币信用卡的发卡业务，对国内商业银行产生了一定的冲击，使得业内的竞争更趋白热化。“十一五”期间摩根斯坦利、荷兰ING集团以及刚成立的美国黑石基金等投资集团在中国房地产市场都有大规模的资本运作。随着中国市场的逐渐崛起并表现出持续发展的潜力，欧美资本会更多地被吸引到中国的房地产行业中来。
外资银行在中国的大动作清晰地表明他们尽力拓展在华的市场和吸引国内优质客户的决心，我们可以利用其大幅扩张的势头与之进行沟通和交流，争取获得外资银行的融资。
三、我国房地产企业融资存在的问题
目前我国的房地产融资体制在市场的广度和深度以及风险管理等方面都与发达国家存在较大的差距，主要存在以下几方面的问题：
1、房地产企业融资渠道单一
我国房地产企业的融资渠道单一，直接融资渠道有限，市场容量小。我国房地产市场开发以大规模的住宅小区建设为主要形式。这种开发模式投资周期长，资金规模大，对融资的依赖性强。在直接融资市场不发达，公开上市、发行债券等渠道不畅的情况下，房地产开发企业不得不大量依赖银行贷款。商业银行是房地产行业的主要资金提供者，由于缺乏完善的风险分担和转嫁的机制，商业银行也成为了风险的唯一承担者。改革开放以来我国初步形成了以商业银行为主体, 其它金融机构广泛参与的房地产金融体系, 但是由于房地产金融体系还不完善, 房地产开发的融资渠道单一, 房地产开发资金过多依赖于银行贷款, 使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。房地产开发资金约有 60%来源于银行贷款, 房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在目前的房地产市场资金链中, 商业银行基本参与了房地产开发的全过程。其它融资渠道如信托, 房地产债权, 房地产股权融资, 住房资产证券化等融资方式所占的比例很小, 市场容量不大。
2、房地产金融市场发育不完全
现在，我国的房地产金融市场尚不完善，房地产金融发展很不平衡，服务能力整体薄弱。我国现有房地产融资渠道以银行信贷为主，其他方式发展相对滞后，在产品品种利率自主权和抵押品种方面都与发达国家有很大差距。同时，房地产金融机构范围狭窄，只有银行能经营房地产抵押贷款，房地产金融机构定价能力还不足，不能根据借款人的信用来浮动利率，无法体现对不同开发资质的企业贷款利率的差距。
此外，目前我国的资产证券化还处在试点阶段，包括风险预防、风险计量、风险分摊、风险转嫁等要素在内的一套完整的房地产信贷风险管理体系有待建立和完善。住房按揭贷款支持证券远未发展起来，绝大部分按揭贷款是作为商业银行的长期信贷资产而存在于银行的资产负债表内，直接造成了银行资产与负债期限的错配。同时，由于我国现行的住房按揭贷款大都采用浮动利率，利率风险由借款人承担，使得商业银行对于住房按揭贷款的利率管理重视不够，潜在风险加剧。
3、房地产融资的法律法规不完善
虽然政府已对我国房地产业加以重视, 近年来出台了一系列有关房地产金融等方面的政策、 法规, 但仍未形成一整套科学有效的体系, 缺乏相互一致性与协调性, 操作困难, 直接影响房地产融资渠道的正常开展。
此外，现行房地产法律法规与世贸规则存在一定冲突。国内金融机构与外资在华的金融机构适用的法律和享受的待遇不同, 不符合国民待遇原则。目前我国主要用5商业银行法6 5证券法6 5保险法6等基本金融法律对国内金融机构进行规制,虽然这些法律也适用外资及外国金融机构,但是它们主要受5中华人民共和国外资管理条例6和5在华外资银行设立分支机构暂行办法6等专门法规的约束。在业务范围,市场准入,税收等方面,内外资金融机构在法律上享有不同待遇。
4、土地储备制度存在隐性风险
土地储备制度是由城市政府委托的机构,如土地储备中心通过征用、收购、置换、转制和到期回收等方式将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,再根据城市总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划及城市经济发展的客观需要, 通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。由于土地的稀缺性,土地的价值随着房地产的发展容易提高,因此储备土地往往需要大量资金,而资金的获取主要来自商业银行的贷款这种单一的渠道会滋生许多风险,如利率风险,本息返还风险等。土地招挂拍的市场化运作也大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业太多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
四、我国房地产企业融资途径创新的对策
（一）降低对于银行信贷的过分依赖，推动多元化的融资
从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行信贷的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，多数房地产企业融资其实已经难以继续依赖银行贷款，这就把金融创新“逼”上了台面，多元化的融资途径已经成为了我们解决房地产融资问题的必经之路。
1、推动房地产证券化
房地产证券化集融资与投资于一体，是融资方式的创新，又是投资工具的创新。在资本市场是融资机制，在房地产市场是经营机制。房地产证券市场的完善，要以证券市场为依托，以房地产业为主导，由房地产企业直接发行债券或股票而进入证券市场，或由房地产企业通过横向兼并的方式与现有上市公司相融合，从而进入证券市场。
在具体的操作过程中，比较适合我国现有国情的就是利用国有资产重组和改造的改革机遇，由政府出面成立金融证券公司，收购各银行的房地产开发贷款或直接成立房地产投资基金向房地产开发市场投资。与此同时，在证券市场上，发行房地产贷款债券或投资债券。
2、发展并规范民间信贷
随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。2008 年全国居民储蓄存款达到20 万亿元，而银行由于种种原因使得存贷差越来越大，这就意味着相当多的资金找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置资金也愿意投入到这个行业。而在当前银行信贷收缩情况下，许多房地产企业不得不通过民间“高利贷”形式拆借资金。政府应通过“地区试点、逐步放开”的方式培育民间金融机构，规范民间借贷市场，以消除目前“地下”金融无序发展的状态，将居民闲置资金合理有效地引入房地产行业，以弥补当前信贷收缩情况下房地产企业融资无门的局面。
（二）加强对房地产企业和房地产上市的监管
房地产企业上市，使一些优秀的房地产企业多了一条融资渠道，也将使企业的财务、经营状况更透明、市场行为更规范。但同时，我国现有的房地产企业普遍存在操作不规范、核算标准不统一、管理水平低等问题。因此，应做好房地产企业上市的审核工作，确保上市的是信誉、效益、管理等方面皆优的大型房地产企业，真正体现通过上市来带动房地产业发展的目的。同时，对政府主管部门和证券监管机构而言，应在管理职能、管理手段等方面尽快与国际接轨，依法创造公平、公开、公正的竞争环境，规范房地产市场和相关证券市场，维护市场秩序，保护投资双方的合法权益，促进房地产业和证券业的健康发展。
房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，是天生的信用担保品，他们的有效结合，将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量与效率。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
五、结论及建议
虽然我国房地产已发展为一个支柱产业，在经济发展中起到了举足轻重的地位，但其发展仍处于较初级的水平，我国房地产市场处于一个不发达、不完善的市场。在我国，房地产受国家政策的影响太大，基本上是市场跟着政策走。而房地产融资需求量巨大，且其融资过于依赖银行贷款，而银行是否向房产商发放贷款则受房地场市场的影响，因此国家政策住到了房地产市场的走向，而房地产市场的兴衰则进一步决定了房地产融资的难易程度。
房产商融资的渠道不少，他们可以通过银行信贷、房地产信托、资本市场、私募股权基金以及外资银行及其券商融通资金，但是在中国，我国的房地产金融市场尚不完善，房地产融资主要还是依赖银行信贷，这就使得房地产企业的融资渠道过于单一化。
因此，要发展房地产行业，就必须降低其对银行信贷的过度依赖，应完善我国的房地产金融市场，推动房地产融资的多元化。中国应该向西方学习，推动房地产证券化，扩大融资渠道，以满足房地产行业的巨额资金需求。此外，国家还应该加强对房地产企业和房地产上市的监管，规范房地产市场和相关证券市场，维护市场秩序，促进房地产业金融市场的健康发展。
【参考文献】
[1] 中国经济信息网的《2008年中国房地产行业年度报告》
[2] 中国经济信息网的《2009年中国房地产行业年度报告》
[3] 中国央行2009年第三季度《中国货币政策执行报告》
[4] 胡敏娟，施兴翔，周轶群.我国房地产融资渠道的分析和方法研究[N].经理日报，2007（B2）.
[5] 白铁苓.房地产企业融资新解.民营经济，2009(1).
[6] 刘枫.当前房地产开发融资困境及对策.合作经济与科技[J]，2009(7).
[7] 张明，周世伟.银行监控房地产金融风险的关键[J].市场周刊.财经论坛,2008(04).
[8] 王轶姝.我国房地产企业融资问题研究[J].中国商界.2009(4).
[9] 宋佳佐.宏观调控下房地产企业融资途径探讨[J].大众商务.2010(2).
现行政策下中国房地产企业的融资途径探讨(三)相关范文