2010年，政府为了控制房价的疯涨，防止房地产泡沫过大以至破灭，连续出台多项政策，这其中就包括严格控制银行房地产信贷的发放额度。各银行也出台了具体的管理措施，积极促进房地产市场平稳回落。例如中国银行就推出了房地产信贷管理的四大措施：严格执行动态差别化个人住房贷款政策；坚持对房地产开发贷款有保有压、有进有退；三是动态评估、适时调整土地储备贷款额度；四是加快创新扩大个人消费信贷领域。在严格执行动态差别人人住房贷款政策这项，对已利用贷款购买一套住房，又申请贷款购买第二套住房的家庭增加其首付比例至50%，且提高其贷款利率；暂停发放第三套及以上住房贷款；同时为了防范信贷资金违规流入房市和股市，还不得发放无指定用图的个人贷款。
尽管2010年经济的发展环境略好于2009年，且政府开始控制房地产信贷的规模，但是房地产信贷属于中长期贷款不可能在短期内收回，而且由于房地产市场存在周期性波动，不确定性因素较多，商业银行的信贷还是存在很大的风险。
三、我国房地产信贷存在问题及原因分析
（一）低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展
1997年东南亚金融危机以后，为刺激经济的发展，中国人民银行通过降低利率和调低存款准备金率等宽松的货币政策来提高金融对经济增长的支持，同时，从房地产市场来看，1998年我国开始实施住房制度改革，大量具有住房需求的个人涌入到房地产市场，在宽松的货币政策下，住房开发成本低，市场大量需求刺激了房地产市场的快速发展，尤其是个人住房按揭贷款快速发展并迅速成为各大金融机构的业务重点，房地产开发贷款增速明显加快。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点。个人消费贷款增速显著提升。2009年全年，全部金融机构人民币个人消费贷款累计新增1.8万亿元；年末余额同比增长48.6%，增速比上年末加快34.6个百分点。其中个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点。我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。
（二）贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患
近年来，在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。上海银监局提供的数据表明，2008年12月末，全市中外资银行机构商业性房地产不良贷款余额61.69亿元，比年初增加10.36亿元；不良率1.04%，比年初上升0.15个百分点；2009年1月末，房地产不良贷款余额升至65.5亿元，不良率升至1.08%。
（三）我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制
为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试，与美国的金融创新不同，我国的住房抵押贷款尚未证券化，不良贷款的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信用风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险控制能力低下，相当部分贷款的发放是基于未经证实的或者虚假的收入证明文件，金融机构认为如果借款人违约，只要处理抵押物也就是房产就可以较好的挽回损失，基于这种重视抵押物价值，而轻视还款来源的观念指导下，国内很多金融机构为争取客户资源，抢占市场相继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个金融创新产品。同时，我国部分商业银行还推出了“双周供”、“循环贷”等产品，融资便利的提供缩短了还款人的还款期限，减少了利息支出，使得借款人买越多的房产就可以获得越多的信贷额度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“气球贷”、“房贷休假”等一些前期还款压力小，后期按揭成本上升的创新产品的出现，也大大增加了住房抵押贷款资产的风险，可见，在银行内部没有相应的风险控制机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康发展的助推器。
（四）外部信息不对称
信息不对称是房地产信贷风险的主要原因。所谓“信息不对称”是指在订立契约时，参与人一方拥有的私人信息另外一方不知道且无法验证。信息的不对称会引起经济效率降低，导致签订合约前发生“逆向选择”和签订合约后发生“道德风险”。
房地产业是资金密集型产业，其发展离不开金融行业的支持。但在金融体系不健全的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问题。使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不良贷款的开发商获得贷款。房地产业利润丰厚，其平均利润率已经远远超过其他领域。过高的利润吸引开发商不择手段的寻求资金增加注入，同时他们追求高利润的本性使投资行为升温，还有些个人购房者为了谋求利益借用银行贷款进行投资。这些行为都使得房地产业“快速膨胀”，整个房地产市场处于非理性状态。从金融体系来说，房地产信贷的高回报使银行放松警惕，风险被低估，容易出现过度贷款情况。特别是在融资方式不发达的情况下，风险就会过度集中在金融体系 。 2008 年下半年，央行对部分地区的城市商业银行进行检查，共抽查贷款 20901 笔，资产金额 1468 亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。为了争夺客户房款贷款条件，盲目追求房地产信贷的市场份额，越位行为昭然若揭。在房地产信贷市场上，银行和房地产企业（或个人）是交易的双方。在房地产（或个人）企业申请贷款时，由于我国的信用体系不完善，没有建立贷款者的信息数据库，银行无法准确判别贷款人的信用级别和其贷款项目风险的大小，因此可能会通过提高贷款利率来减少其未来可能的损失。但这会使那些利润低、风险小但还贷可能性大的申请者会放弃贷款；而对利润高、风险大的贷款者来说仍然有利可图，他们会选择申请借款。结果信贷市场上出现了信誉低客户驱逐信誉优良客户的现象，也即“逆向选择”。逆向选择的发生会增加商业银行因信息不对称而产生的信息成本和加大贷款违约的风险。 浅析美国次贷危机对我国房地产信贷的影响和启示(二)相关范文
