[摘要]：
美国次贷危机对我国银行应对房地产危机发出了警报。我国房地产企业的资金来源主要是银行的贷款，房产也是信贷过程中最重要的抵押品，可以看出房地产与银行信贷业务是血肉相连的。低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展，内外信息不对称造成房地产信贷风险等是我国房地产信贷存在问题。本文通过介绍我国房地产信贷发展的现状，提出我国政府应该从信用监管、完善房贷相应政策、合理放贷等方面进行改进。
关键词：信贷风险；房地产周期；次贷危机；风险防范
[正文]：
引起美国次级房贷危机的直接原因是美国贷款利率的上升和房地产市场的降温。利率上升,信用不好的贷款者还款压力增大,出现大量违约现象;房地产市场的降温,使贷款者难以将房屋出租或出售,即使出售也不足以偿还贷款本金和利息。从而产生了银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的产生。美国次贷危机对我国商业银行房地产信贷管理敲响了居安思危的警钟。
一、房地产信贷危机与次贷危机的爆发
美国的次级按揭贷款起步比较早，2001～2005年，受低利率的货币政策影响，美国房地产市场高度繁荣，美国人的购房热情急升，次级按揭贷款的需求快速增加。次级按揭贷款余额从2002年的1670亿美元增长到2006年的6000亿美元左右，占全部按揭贷款的比例从2002年的7%提高到2006年的21%。随着经济的回升和住房按揭市场的扩大，按揭资产证券化快速发展。美国次贷危机的原因主要归结为：
（一）信贷门槛的放低
贷款机构为扩大市场份额已在激烈的竞争中站稳脚跟，盲目地降低贷款条件，给信用等级较低的借款人开辟门路，许多放贷机构甚至不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明。由于信用较低，通常贷款利率比一般抵押贷款高出2%至3%，从而给信贷违约埋下了危机的种子。
（二）利率的不断上升
美国经济出现衰退后，美联储加大降息力度，于是刺激了信贷消费。但从2004年6月至2006年6月间，美联储连续17次调高利率水平，基准利率从1%调到5.25%，导致以浮动利率为主的次级抵押贷款利率不断提高，利率的大幅攀升加重了购房者的还贷负担。在不堪重负的情形下，违约现象大量出现。
（三）按揭贷款证券化的不规范
由于按揭贷款证券化市场的迅速发展，吸引了众多以追求高额利润为目的的投机者。随着资产证券化的不断深化，最终的投资者及其投资的证券与基础资产的隔离越来越远，结构化的金融衍生工具具有信息过滤作用，使得最终的投资者所投资的证券与基础资产的对应关系日益模糊，导致最终的证券投资者很难对所投资的证券进行风险评估。结果利益相关者一损俱损，一荣俱荣，为危机的爆发埋下了隐患。
二、我国房地产信贷的发展现状
自从 1998 年我国实施扩大内需的政策以来，城市化与消费结构升级，带动了房地产业迅速发展。房地产业属于典型的资金密集型行业，其发展离不开国内金融行业的大力支持，最近十年来，房地产行业的发展可谓如火如荼。1998—2009 年个人住房贷款年均增长率达 125.7%，对房地产开发企业和建筑施工的贷款年均增长率达28.3%。2009年，我国的房地产信贷额度随着房地产价格的飙升而大量增加，据央行公布，2009年全国新增信贷9.59万亿，其中用于房地产的信贷超过两万亿，占全国信贷总额的两成，而这两万亿房地产信贷中又有70%是投放到个人消费性住房贷款。银监会在2009年年报中指出，我国房地产贷款余额为7.33万亿元人民币，同比增长38.1%。房地产信贷占信贷总规模的比例迅速增大，这种过快增长意味着其中会有一部分是不审慎的投机行为；在房地产市场上行的阶段，一些还款能力弱的投资者也会参与到房地产市场中来。如果房价出现滑落，商业银行的信贷风险会大大加剧。
房地产业极度依赖银行，其风险也通过信贷导入银行。 近几年来，我国经济的飞速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高以及政府实施扩大内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体来说我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。对于中国这样一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤其重要。央行称，将继续实施适度宽松的货币政策，积极引导金融机构均衡放贷，进一步优化信贷结构。数据显示，2009 年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增 5764 亿元;年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4 个百分点。个人消费性住房贷款累计新增1.4 万亿元;年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4 个百分点。房地产贷款合计占各项贷款新增额的20.9%。 浅析美国次贷危机对我国房地产信贷的影响和启示(一)相关范文
