㈠房地产价格增长过快，投资与投机性需求相应增加，市场风险加大
据省城调队统计资料显示，杭州市的商品住房从1998年的3278元/平方米到2002年上半年的4749元/平方米，涨幅达44.8%。房价上涨价要是由以下几个原因：首先是供需矛盾突出，市区住房较为紧张；其次是土地的稀缺性导致市区商品房土地价格的上涨；三是环境建设投入加大，使建设成本增加，提高了总体房价；四是楼盘中大户型设计较多，提高了商品房均价格； 五是存在部分投机因素，造成市场人为紧张，并有“炒作”行为；六是部分开发商的自我约束不够，违规开发，虚假广告，违规销售以及面积不实等现实还相当程度存在。这些因素造成了杭州房价从2000年以来房价猛涨。
2000年和2001年，杭州市银行系统对房地产开发企业的贷款余额分别是249亿元、387亿元，而房地产投资分别为102亿元、104亿元，2001年个人住宅贷款余额为261亿元，而当年各类房地产交易金额为319亿元，其中存量房交易26.5亿元。虽然房地产投资与消费的稳步增长都与银行信贷支持密不可分，而且目前贷款的质量也比较好，但由于银行贷款在房地产建设和消费过程中占的比例较大，一旦房地产出现问题，银行将有很大的风险。
目前对房地产开发商来说，拥有土地开发权是最重要的。市场的导向使一些公司、企业将资金转移到房地产业，土地价格进一步上涨。最终导致房屋价格飞涨，价格转嫁、炒楼花等违规操作越来越使房地产经济中泡沫成分出现。这些标志着房地产市场的风险在积聚。目前一些楼盘一开盘就只有10%的差房可供选购，90%的房屋已进入二级市场，以更高的价格出售。这种炒作会加大房地产市场的风险，使泡沫成分增加，也影响了二级市场房价的真实性。通过炒作，部分人得利，而使真正需要购买住房的老百姓买不起或买不到房子。市场变形，风险逐步加大。
㈡政府宏观调控力度不够，片面追求土地经济效益的最大化，加速了房价上涨
一是政府缺乏对房地产业发展的统筹规划和政策支持，法制建设滞后，产业政策不到位；二是体制不顺，监管乏力。建房计划政出多门，多头管理，甚至互相扯皮，造成房地产市场监管失控，给不法企业逃避监管、逃避税费提供了可乘之机；三是土地资源配置不够优化。国土资源配置市场化程度低，出让行为还不够规范，随意性大，透明度不高。
土地、资金和市场是房地产业的基本要素，土地价格的变动直接影响房屋价格。由于土地是不可再生的国有公共资源，像普通商品一样，交易方式正转向市场化的拍卖和竞标。但是，作为国有公共资源，它与学校、医院等公共资源一样，承担着一定的社会效益。因此，国土资源使用权的转让、出让不能像一般的商品那样，通过招标、拍卖来无限制地赚钱。
近几年来杭州市政府通过建立土地收购储备制度，加强了对老市区房地产市场的宏观调控，但仅18.22%的土地使用的这种调控能力对整个市区来讲显得极为有限。市场分割使房地产供给失衡，老市区供给严重不足，余杭区供给过大。1999年到2001年，老市区共推出房地产用地11538亩，其中商品房用地7859亩，占68%；经济适用房(包括市政拆迁用房)用地3679亩，占32%。而仅余杭区，从1999年到2002年底，签订出让合同转用、征用的房地产用地31405亩，4年分别为694亩、9774亩、16888亩和4049亩。(注3)
而部分开发商在这种“购房热”和“圈地热”的氛围下，头脑不冷静，导致投资不理性，以为只要取得土地就有钱赚，不论地价多高都敢开发，导致了“圈地热”，加剧了土地供应的紧张状况，导致了房地产“三外”(外行人、外地人、外来投资)现象的加入，使土地价格大幅度上扬，由于土地成本是房价构成的主要部分，致使房价上涨过快。
㈢总量性、结构性供求失衡，造成大量商品房空置
2000年年底，杭州市空置商品房达100万平方米，目前还呈现出增加的趋势。这种局面，意味着大量的资金沉淀在空置房上无法收回，意味着许多房地产开发公司的经营状况受到影响，银行的信贷质量受到威胁，增加银行的坏帐，影响资源的优化配置。造成这种局面主要有两方面原因：
1、结构性供过于求。由于高档豪华的房地产开发利润率要比普通住宅高出许多，不但是开发商热衷于高档豪华房地产开发，连金融机构资金的信贷方向也向高档豪华房地产大幅度倾斜，而政府缺乏有力调节的时间和空间，造成一方面居民尚未解决住房问题，另一方面，却积压了大量的空置商品房。
2、现房地产市场的一大特点是卖“期房”，许多开发商以此来解决自有资金和银行借贷资金不足的问题，而房屋产权过户要等待有减免税费机会的“房展会”之后办理。这也是导致一定时间内空置率上升的原因。
㈣房屋的设计、布局不合理，科技含量低，造成资源的浪费和破坏。
长期以来，杭州市在房屋设计上往往对“发展”因素考虑不足，致使许多住宅区房屋外型设计普遍存在平面形式单一，方型塔和长条板楼偏多的现象。这种千篇一律、缺乏个性的建筑模式不但违背了杭州市地区间千差万别的现状，而且很难形成因地制宜、与城市背景相协调的合理布局，结果造成了当地自然资源的浪费和破坏。而在房屋室内设计上，不是盲目追求大面积，忽视功能质量，就是结构设计缺陷多，布局欠当，使用不便，使居住功能与现实需求严重脱节，造成面积浪费。另外，房屋的科技含量低，一是体现在建筑材料的利用方面，有相当部分直接来自于自然环境(比如木材、红砖等)；二是结构设计不合理，需求材料数量多、质量不高、技术粗糙。这样不但存在着资源的浪费，同样也存在质量安全的隐患。
三、杭州地区未来房地产业发展的对策和建议
在乐观的前景下，并不是没有可以改进的地方。杭州房地产业要想继续保持健康快速持续发展，避免出现泡沫经济，建议做好以下几点。
1、规范土地管理与规划土地管理的关系，提高城市规划的科学性。
改革目前城市土地管理制度，特别着重改革城市土地使用上的行政划拨制度，严格界定行政划拨供地范围，逐步提高竞争性土地出让的比例；同时，应加快编制城市体系规划，在城市体系规划的控制下，编制城市规划。城市规划要与土地利用总体规划相适应、相衔接，城市用地规模不得突破土地利用总体规划。对项目不符合总体规划的一律不批给土地，土地不经过规划设计的一律不准开发，不按规划乱占地、乱开发的，应该进行梳理和整治，并且严禁土地使用权的炒作。严格控制开发用地的供应总量。政府必须根据商品房的市场需求量，来确定土地的供应总量，避免盲目扩大商品房开发规模，这样才能稳定地价、房价，开发商、投资者和消费者等市场主体才会有投资信心。
2、采取有效措施，大力促进空置商品房销售。
首先，要进一步深化城镇住房制度改革，加快住房分配货币化方案的实施，全面落实住房分配货币化的各项政策，确保补贴资金及时到位，支持居民购房。其次，理顺房地产价格构成体系，清除不合理收费，逐步建立符合市场经济体制的房地产价格体系，降低房地产价格与居民收入间的差距。第三，鼓励各种有益的房地产金融创新，促使金融机构信贷方向逐步从单纯支持企业开发转向支持住房消费与支持住房建设并重，提高居民的购房能力。第四，促进房地产中介服务的健康发展和积极推行社会化、专业化、企业化、经营化的住宅小区物业管理体制，让居民在放心、舒心、称心的宽松环境下购房，消防后顾之忧。第五，建议对空置商品房的不同部分，采取不同的盘活政策。积压房，由于规划、设计、结构度不合理，其处理需要金融机构、地方政府配合。处理原则是，政府让费，银行让息，企业让利，对空置房分类，分别采取不同政策：对烂尾楼盘(主要是写字楼)予以拍卖；对价格偏高、出售困难的住宅项目减免税费，可考虑先免滞纳金，再减免税和地价，否则，开发商负担越难消化；对设计、结构陈旧的积压楼盘，可考虑政府收购用作廉租房。
3、规范经济适用房建设，平抑房价上升。解决好经济适用房供应问题。
在当前，在房价收入比较高的地区，解决大量中低收入者的购房承受能力，经济适用房起着不可替代的重要作用，对平抑房价，防止出现新的房地产热也有重要作用。所以要尽快制定规范经济适用房的有关政策。
首先，应明确经济适用房建设用土地实行招投标拍卖制度。以“质量最好、造价最低”为原则，获取土地，确定建设单位，这无疑将最大程度地减少房地产开发商的“灌水”机会，只要把造价拉下来了，房价也就自然降下来了。 中国（杭州地区）房地产业发展趋势研究(三)相关范文
