物业管理发展到今天,仅仅二三十年的时间.进入21世纪,各个行业逐渐开始出现物业管理,物业管理也逐渐在市场中占一定的经济比例。物业管理公司也逐渐实行法制化和区域化管理,初步实行市场化运作,并不断实行品牌经营和集团化发展,逐步迈入高科技新领域。物业的智能化也越来越常见。物业管理如何实现效益的最优化如何予管理于服务中如何在现有的物质经济条件下创造出更大的经济价值等等问题是近年来人民关心的热点，特别是物业管理的模式,各种观念不断翻新。物业管理模式是当今物业管理行业中讨论最为多的话题。的确,如何在现有的经济政治条件下,特别是在我国这样社会主义特色的经济政治条件下寻求到好的合适的物业管理发展模式对我们的管理和服务工作不仅仅是推动问题了。
我们知道物业管理是在城市房地产开发经营中发展起来的一种综合性经营服务，是房地产开发的延续和完善，也是房地产市场、房地产业体系的重要组成部分。但是，由于建国以来，我国的城镇住房管理长期实行计划经济条件下的行政管理体制，物业管理起步较晚，民主意识不够强，一些地方政府有关部门对物业市场的管理欠缺有效的手段，业主之间以及业主与物业管理公司之间产生的纠纷越来越多，有的甚至成为了房地产业发展的障碍。而物业管理企业的起点低，物业管理理念落后，规模效益差，也成为我国现阶段物业管理发展的一个较为突出的问题.随着市场经济的发展,如何选择物业模式是一个公司良好发展中必要探讨和决定的首要问题。适合自己公司定位的物业模式在很大程度上决定公司的发展前景。
2.1 我国物业管理的模式
2.1.1 传统的房管模式
传统的房屋管理模式是一种行政性、福利性房管模式。是由政府机构——各地区房管部门及其下属的事业单位——房管所(站) 传统房管采用行政手段为主直接进行福利型的封闭式管理，管理单位长期不变。房管房屋绝大多数是国家或单位所有，属公产，其产权关系单一，使用人不是产权人。房管以单一的收租养房为主要内容,租金低廉，管理内容单一。房屋修缮问题很难及时处理,修缮后的费用一般由国家承担.长期如此,房屋的修缮问题一般很难得到处理.为此,在传统的房管模式下,物业管理这一名词不存在,房屋修缮等类似的工作一般形同虚设。居住者往往采用偷梁换柱的方法即通过房管部门获得房屋后租授给其他没有住房的人们,然后自己再租赁国家或单位的公房。甚至到80年代初某些地区的房租仅为两三元每月。
在传统的房管模式下,国家每年用于旧房修缮的费用占据用于居民住房基金的大部分费用。上海北京等大城市,出现住房紧缺的现象.住户往往都是三世同堂甚或四世同堂。可是住房新建能力在大量的旧房维修和改建上却消耗太多。这与现在的物业管理化住宅区相比其缺点主要有以下三点1)物业维修困难,物业保养能力几乎没有,物业在很大程度上处于严重的日益破坏状态;(2)国家用于住房的投资额较大.在传统的房管模式下,国家每年的投资都在增加,可是,住房环境和住房面积却日益减少。住房问题呈恶性循环状态.群众在现实环境中有很多都钻制度的空缺,大发政府的财,可是政府却无力管理也无人管理;(3)影响精神文明建设的发展,制约经济的增长.住房环境的恶化在很大程度上影响人们就业教育的发展.特别是经济发展.长期把资金投资于不能合理利用的住房方面,福利住房使的人们在住房消费上意识淡薄,住房消费较低,在整个经济环境中是个制约因素。
实行规范化的物业管理后,这些问题基本上得到解决。无锡中房物业管理服务的社区锦绣花苑无论在环境还是在文化环境的塑造上均比以前传统的房管模式下先进了很多。小区的控制系统均采用智能化控制,物业得到保养,并在一定程度上达到增值的目的。
2.1.2 福利模式
我国的物业管理主要是伴随住房制度改革、土地使用制度改革和住房生产制度改革的发展而在全国逐步推行，其最初的基本模式是谁开发谁管理。物业管理权很少流动, 基本上都是采取了谁开发谁管理的做法。无锡中房物业管理公司主要管理的是中房开发的十大小区,修缮基金主要来源于总公司即房地产公司。该物业管理公司-------银杏苑管理处吴主任说分区的修缮费用低于1000元,一般由小区自己负责,高于这个数字或者公司规定的大中小修理之类的一般均上报总公司报销或者要求拨款。目前,这样类型的物业管理公司在我国较为常见.物业管理公司的规模大小取决于房地产开发公司,即开发公司的规模大物业管理公司的规模也较大。无锡中房物业管理公司性质属于房产开发公司下属公司,最初只是一个房管部。随着中房的发展,逐渐蜕变成较大的物业管理公司, 公司为二级资质企业。目前该物业管理公司主要负责中房开发的10大小区的物业服务工作,10个小区的名单如下: 银杏苑,月绣花苑,汤巷,怀古。石子街,主姓巷,沁园,西横街,锦绣花园,宁海里一区,二区.该公司在无锡地区属于较早建立的物业管理公司, 也是无锡地区的社区实施物业管理专项服务的第一家,在一定程度上推动了无锡的房改工作和经济发展。
这类物业管理公司在接管物业时无须担心物业的来源,物业在接管和验收的过程中也较为简单方便.前期介入活动也较为容易进行.物业的基本资料来源广泛,涉及的面一般较多。中房物业锦绣花园的负责人说该小区在最初的接管验收时所做的工作非常多,无论在智能化系统处理上还是在楼宇本身的技术监控上和基本设施的技术质量上,他们都从最初的施工开始都有了一定的了解和实际操作控制经验,所以在以后实际的管理服务中对于大厦本身的技术问题一般上没较大出入,系统的监控基本上没意意外技术漏洞出现。
这类福利型的物业管理模式在一定程度上比传统的房管模式较为先进。这种谁开发谁管理服务的模式解决了长期以来住房无人管理的现象,住房环境得到大大改善。房屋修缮基金不再需要国家支出,直接由开发公司支出。住房在这样模式条件下完全是市场化的,消费者可以根据自身的经济文化条件选择适合自己的居住环境。物业管理在这样模式下的优点是1)技术问题了解较容易,物业设施的资料获得较渠道直截便利,物业资料较齐全。(2)物业修缮费用来源较稳定,公司很容易采取零收费管理来解决物业管理中出现的各种问题。(3)物业公司没有太大的生存危机感,公司发展直接由开发公司的规模决定。这类物业管理可以说是房地产开发公司的售后服务部.物业管理公司服务的小区环境的好坏与否直接与开发公司开发本身的品牌效应有关。同时在开发小区的档次处理上也取决于开发公司,物业管理只是辅助开发公司做好售后服务工作。因此,这类福利模式在很大程度上存在以下的不足:(1)前期介入接管验收质量存在问题的可能性几率较大,开发商在处理自己工程技术问题上很容易选择适合自身发展的方式。(2)物业管理服务质量有待于进一步提高.目前,从全国来看,物业管理这一行业的投诉大幅度上升，几乎占房地产总投诉量的85％。而且还在逐年升高。福利型的物业管理公司在服务质量上和专业化物业公司相比其服务态度更容易打折扣,投诉率也较高。(3)物业产权问题纠纷不断。由于是开发公司开发的小区和楼宇,在公共设施产权管理上常常纠纷不清。业主对于产权纠纷的投诉率也较高。产权纠纷案例:东方广场(陆家嘴物业管理公司管理的)大厦的公共过道空调费用的处理上各租赁者反映呼声较大:物业管理在公共过道不开空调(原建设施工设计时没设过道中央空调) ,但物业管理费用照收不误!(4)不利于物业管理的市场经济化.福利式物业管理一般和家族企业关系密切,属于房地产下属的物业管理公司.房地产开发的小区楼盘之类的都交于其子公司管理,这样许多优秀的物业管理公司便无法加入其中.招投标活动在这样的模式下形同虚设,市场竞争力在这里没有丝毫发挥的余地.没有竞争管理在很大程度上是很难有更大的进步的.这样,物业管理很难完全市场经济化。
因此,在很大程度上专业化的物业管理公司的需求量也在相应的增加,专业化物业管理公司逐步建立起来。
2.1.3 自营式
自营模式的物业管理公司一般属于专业化的物业管理公司.公司可以是提供一种服务,也可以是提供综合服务.单一的专业物业管理公司一般从事于保洁,绿化,保安,消防,墙体修缮,装饰装潢等工作.综合性的专业物业管理公司除了负责以上一种或多种服务外,还接管一定量的社区,写字楼,工厂.它根据接管经营的方式不同又可以分为:独立经营型物业管理公司,业主自管型物业管理公司和委托式物业管理公司。
1. 独立经营型物业管理公司
这类公司是投资者自己注册建立的,像餐饮业一样,经一定的注册程序建立起来,从事专业化的物业服务.一般属于私营物业管理公司.现在民营公司在全国范围内颇多.在香港,私营物业管理是它的主要模式。英国美国这样的物业管理公司随处可见.无锡这样的专业物业管理公司如慧鸿物业管理公司,该公司成立于1999年,注册资产仅为60多万元,原有职工15人,主要负责墙面清洗工作,现有资产200多万元,职工人数多大100人,业务扩展到保洁保安消防维修及小区和写字楼的物业管理.苏州的如昆山志远物业管理发展有限公司.该公司成立于1995年.公司的前身仅是由7人组成的注册资产为10万元的规模较小的保结公司,现有资产50多万,职工人数为118人,公司负责的业务处保结外还包括绿化,市容建设,小区物业服务等 。
2 业主自管型物业管理公司
目前这样的物业管理公司在国内并不多见.在日本自管物业管理公司很多,大体上属于社区型的,一般规模不大.他们根据具体法规政策设立自管公司,组织成员进行分工管理本社区日常事务.社区的具体服务项目可以通过招投标和合约的方式选择专业化的物业管理公司来负责.这样既可以及时处理社区存在的问题又可以有效利用社区资金.这种方式在我国已经开始引起业主们的注意.(王海进言物业管理模式的18条提议关于建立业主自治式物业管理公司在国内就掀起物业模式的新话题: 只要达到政府制定的标准，业主怎样对物业实施管理都是业主自己的权利，是聘请一个统一的物业公司，还是聘请不同的服务公司，还是业主自己招聘工人亲自管理等等，都由业主自己表决决定。随着专业化物业管理公司的出现,此种物业管理模式的可行性将不断增加。
3 委托型物业管理公司
这种模式目前在我国很常见,特别近几年,专业物业管理公司不断出现,民营物业也不断冲击市场。人们的物业管理意识逐渐增强和物业管理法规条例的不断完善,越来越多的关注自身的物业主权利.业主可以通过业主委员选择适合自己社区的物业管理公司来负责社区的服务工作,通过签约合同确定双方责权利关系,来处理社区的物业服务工作.这样的方式已经是现在选聘物业公司的主要方式了.在上海北京深圳等地区是很常见处理社区服务的方式.业主出钱,物业公司服务.这一方式同时也是解决目前物业市场上收费难的有效方式.花钱买服务,物业管理也不例外。我个人认为,这种模式的发展市场将很大.和餐饮服务业一样,物业管理也不例外,什么样的价位提供什么样的服务,既公平又合理合情。
总之,相对于房管和福利型两种物业管理模式,自营式物业管理模式的发展优势较大。随着物业管理法规政策的不断健全,这种管理方式将不断发挥自己的优势,占据更大比例的市场。
2.2 国外物业管理的优秀模式
模式在经济学上的含义是一种标准,一种规范,一种系统,是由一些局部形成,在发展中按照一定的价值观和标准,对其内在规律性的系统揭示和整和.在物业管理这一行业,我认为此种定义同样能够表达模式这一含义.我们可以根据不同的环境不同的物业管理体系在适当的时候对不同的物业和环境进行整和,从而使综合效益达到最大。
在经济和体制环境中找到一种适合自己国家的发展模式,在很大程度上来说往往是一个瓶颈问题.解决好这一问题,经济的发展才可以更顺畅更迅速.物业管理的模式问题也类似于这一问题.我们如何在经营和管理中摸索出适合自己的发展模式,往往决定很多待以解决的关键问题究竟如何才得以迅速经济的解决.从英国,美国,日本,新加坡等国的物业模式,我们不难看出这一问题的度的含义。
2.2.1 英美两国的物业管理模式
1.英国
英国是物业管理行业的最早发源地.现在,物业管理属于英国的社会服务行业,任何有资格的个人和企业都可以注册并开办这样的企业.他是一种服务,和餐饮服务业一样,只要在服务的标准上达到一定的要求均可开办.物业管理在英国可以说完全市场化,物业管理在英国一般属于专业化的,业主可以根据小区自身的情况委托或者选聘物业管理公司。
2.美国
比较成熟的物业管理开始于美国,专业化的物业管理在美国一般属于很常见的,这样的企业和英国较相国设有专门的物业管理机构并拥有一批高素质的专业人员,各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的物业管理一般是专业化的.美国的智能化楼宇在世界各国物业管理中属于特具特色的.因为其国内智能化水平较别国高.美国在写字楼的物业管理服务上是很出色的。
2.2.2. 日本,新加坡的物业管理模式
1.日本
日本的物业管理公司由居民管理委员会选雇，居民委员会的成员由所有业主轮流担任。委员会负责了解业主的意见、要求，监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理帐目。委员会所有成员的工作都是尽义务，没有报酬。公众积极参与物业管理，业主接受花钱买服务的管理形式。业主如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。专业的物业管理公司在日本级是常见。
2.新加坡
新加坡的物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局1974年就提出了“共管式公寓”的概念，对政府建造的公共设备、设施及建筑附属物共有产权实行共管。例如小区内的游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业主卡免费使用。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。
由此可以看出,各国的经济条件和政治环境不同物业管理所采用的模式也各不相同.在选择物业管理模式上要根据自己的需要,从而找到适合自己发展的物业模式.我国的物业管理环境和日本新加坡较相象,在选择物业模式时应根据实际条件借鉴和参考经济环境和各条件相似的国家的物业管理模式,从而缩短摸索的路程,可以更好的发展我国的物业管理事业。