浅谈适合我国的物业管理模式的发展

江苏省物业管理现状透视
　　在江苏省内,物业管理公司大小不一,仅苏州地区就有大小物业管理公司近200家.各公司的经营和管理模式均包含在第三章的各种模式中.它们在共同服务于房地产这一特殊行业的同时还为工业农业和各种服务行业提供便利的服务。
　　2002年全国评选示范小区中江苏省内只有常州市藻江花园(常州广安物业管理有限公司)一家获得此荣;评选的示范大厦江苏有四家:南京市华泰证券大厦 (江苏长江物业管理有限公司 ),南京市供电公司电力生产调度大厦(南京电力物业管理有限公司 ),无锡市银辉城市花园(无锡市银辉物业有限公司 )和徐州市供电公司科技生产综合楼(徐州苏源方兴集团物业管理有限).与示范小区相同的是示范工业区也只有一家:南京市轻油制气厂(南京公用物业管理有限责任公司).目前,我省的物业管理在小区服务上较北京上海等地区弱(标准小区:北京5个,上海4个)。
　　江苏物业管理服务从总体上来看苏州无锡南京徐州等较大城市的水平较高.特别是近几年来,苏州无锡的大小物业管理公司相继成立,专业物业管理公司也逐渐崭露头角如无锡的慧鸿物业管理公司,苏州的如昆山志远物业管理发展有限公司.公司规模虽小但是其发展速度不容小视.( 无锡慧鸿物业管理公司资产的年增长率为58.33%,昆山志远物业管理发展有限公司资产的年增长率为50%.).这些地区的写字楼物业管理水平较高.由于经济发展的原因,这些地区楼宇只能化设施交好,设备设施齐全.例如无锡东方广场的写字楼(由上海陆家嘴物业管理公司无锡分公司管理)的电信系统,监控系统,水电系统均采用国内先进的技术进行施工的.专业的物业管理在这样的水平下很容易发挥自己的专业特长,实行专业化管理服务。
 不过,从目前来看,我省物业管理的规模化,专业化,社会化,规范化还有待于进一步发展.省内的物业管理公司基本上是大小不一,各管一片.就无锡市而言,各个房地产几乎都有属于自己的物业管理公司,无锡银灰楼房地产开发公司下属单位是无锡银灰楼物业管理公司,润地利房产开发公司有润地利自己的物业管理售后服务部.物业管理模式在无锡是呈多样化的:专业公司有上章提到的慧鸿物业管理公司,陆家嘴物业管理公司等为代表;福利型物业管理公司有中房和桑达苑物业管理公司等为代表;传统的房改式现在基本上不存在了.目前,房产下属公司式的物业管理在市场上还占很大一部分比例. 这样看来,物业管理在未来的发展道路上走规模化道路还很艰难。
3.2 国内物业管理的发展模式初探
　　江苏在我国属于经济发展大省.江苏的经济发展在一定时间内尚属于较先进的,因此,这地区的物业水平在一定程度上反映出国内物业发展的水平和物业模式的型式.目前,我国物业管理的模式在很大程度上和江苏的物业模式的类型大体上相一致。
　　由于我国现实的经济文化水平,物业市场还没完全实现,物业管理存在着:物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大; 规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足; 物业市场发展缓慢，竞争机制尚未成熟等市场经济特点.因此,在选择物业管理模式时要结合本地区的经济文化条件,甚至民族特色,确定自己的市场定位,从而选择与自己相适应的物业管理模式。
　　在未来的几年里,专业化的物业管理公司将会不断增多.小区和写字楼工厂等可以选择专业化和自管式相结合的物业管理模式.通过招投标的方式,来实现小区等的物业管理服务.这种方式适合单个的或规模较小的物业区.它很容易通过合约的形式明确双方的责权利关系.业主自营式物业管理公司一般多为组织结构形,即专业化的业务通过合约授权给专业公司进行管理服务.公司只是负责组建管理机构进行小区或写字楼行政管理工作.目前在我国并不多见.相信在不久的未来,随着人们的物业权益意识的不断增强,业主自营管理自己社区的物业管理工作将会不断增多。
　　随着科学技术的不断进步,高层楼宇不断增多,楼宇的智能化水平也不断增长.设备的智能化需要专业人才操作和维护,专业化的物业管理公司可以从这方面着手加强自己公司人员的专业化素质,提供各种科学技术的专业服务.这样公司可以以最优的管理逐渐占领市场.因此,专业化的物业管理公司可以根据这一特点扩展自己的业务面,从而扩大自己公司的规模,实现规模化,专业化,科学化,市场化.目前,从全国范围内看,高层楼宇的物业管理服务水平较社区物业管理高,且品牌容易塑造.接管科技水平较高的楼宇在很大程度上意味着公司可以塑造良好的形象.如锦绣花园,东方广场等科技水平含量较高的楼宇在无锡地区小有名气,上海的金茂大厦在全国名声广播。
 目前,国内大凡负责社区的物业服务的公司,多半处于亏空状态.物业收费难在全国范围内是首要解决的问题.许多物业公司纷纷采用不同方式进行收费管理,收效如何,单看亏损的公司败阵下来的撤离小区的现象就可知了.收费实行技术化管理不失为一种方法,但是治标不治本.我们应该从根本上来看待这一问题.许多市民过去长期处于传统房管模式的管理,收费现象几乎为零.长期的政策和心理的作用,使市民一时难以接受每月还要付一定的物业服务费用.为此,不断加强物业管理法制力度,明确收费标准和规定,使人们觉得有法可依.同时,不断实行物业管理自主化,即业主花钱买服务,这样既可以明确双方的责权利关系又可以使业主放心地明白自己出的物业费到底为何物。
 
 总结
 从整体上看我国物业管理发展速度和质量均呈良好的势头.各地物业管理可以针对具体的经济文化环境实行适合自己的物业管理模式,同时,结合新加坡的共管式物业,学习美国英国等国的专业化科学技术,不断规范我国的物业市场,从而促进我国的物业管理专业化模式的发展,繁荣我国的物业市场.物业管理会在不久的时间走上专业化.规范化.社会化.市场化的道路。我国的物业管理从80年代开始兴起于沿海地区,经过二十几年的发展形成了今天独具特色的百家割据百花齐放的局面。
 物业管理在现在这样高速发展的社会已逐步展现其重要性。无论工厂还是社区,无论是自然环境还是社会生活环境都逐渐地依赖物业服务这一行业.相信在不久的将来物业管理将是各行业资源优化发展不可或缺的有力后勤服务甚至是企业经营的品牌必需服务。

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