由房地产泡沫现象引发房地产政策调控的思考

XCLW32382  由房地产泡沫现象引发房地产政策调控的思考  (字数：10520)

摘要

随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产业在近几年得到了迅速的发展，而房地产业的过度增长，脱离了实际经济基础的支撑，就可能会引发房地产泡沫，并且房地产泡沫在很多情况下都是以破灭的形式结束的。房地产的泡沫易导致严重的经济危机，极大的危害整个国民经济，这些都被已发生泡沫的地区和国家广为证实。国内外的房地产泡沫的经验和教训都告诉我们必须警惕经济过热条件下房地产泡沫的产生和发展，因此只有对房地产市场进行客观正确的分析，对可能发生的房地产泡沫进行检测和识别，并采取有效的防范和调控措施，才能保持我国房地产业的持续健康发展，进而保持宏观经济和金融体系的稳定和发展。

关键词：房地产泡沫、政策调控、房地产现状、分析、可持续发展

目录

摘要 I

第1章 房地产泡沫概述 1

1.1房地产泡沫的定义 1

1.1.1泡沫经济的特征 1

1.2 房地产泡沫的形成 2

1.2.1土地的稀缺性和有限性是房产泡沫形成的基础 2

1.2.2投机需求的膨胀是房产泡沫产生的直接诱因 2

1.2.3金融机构过度放贷是房产泡沫产生的直接助燃剂 2

1.3房地产泡沫的判定 3

第2章 我国房地产泡沫的成因分析 4

2.1 需求拉上因素分析 4

2.1.1 投资性需求 4

2.1.2 自用性住房需求 5

2.1.3 强制性需求 5

2.2 供给推动因素分析 5

2.2.1 经济适用房与中高档商品房供给 5

2.2.2 低收入住宅的供给严重不足 5

2.3 土地管理制度分析—根源因素 6

2.3.1 中国地产泡沫形成的表象和直接原因 6

2.3.2 土地市场和价格体系的混乱扭曲 6

2.4 地方政府的政策扰市 7

2.5 房地产所产生的暴利影响 7

2.5.1 我国房地产市场的垄断性 7

2.5.2 房地产企业存在严重的偷税漏税问题 7

2.5.3 房地产企业的高财务杠杆 7

第3章 政府对房地产泡沫采取的治理对策 8

3.1 打压房地产暴力 8

3.1.1 规范政府行为 8

3.1.2 完善商品房预售制度 8

3.2 央行货币政策调控 9

3.2.1 实施差别化利率政策 9

3.2.2 合理界定不同性质的住房按揭贷款的使用范围 9

3.2.3 实施差别化的首付款比例制度 9

3.2.4 控制信贷投量和投向，推动合理的住房供给结构形成 10

3.2.5 强化信贷审查力度，遏制投机性住房需求 10

3.3 房地产泡沫根源治理--土地调控 10

3.3.1 土地供应总量调控 10

3.3.2 土地制度的完善 11

3.4 供给结构调节手段与合作建房 11

3.4.1 房地产总量和结构调整结合 11

3.4.2 合作建房“乌托邦”畅想 11

3.5 税收政策调控 11

3.5.1 征收物业税对房地产市场的影响 11

3.5.2 有关我国物业税征收的特殊国情 12

3.5.3 关于征收统一规范的房地产税的设想 12

第4章 从房地产泡沫到政府政策调控的思考 13

第5章 结论 14

参考文献 15

致谢 16