保障性住房建设成后物业管理模式的研究

摘要：住房问题是一项重要的民生问题，党中央、国务院高度重视、解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来,我国住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。 近年来,随着我国加大经济适用房、廉租房等保障性住房的建设力度,各地陆续建成了数量可观的保障性住房社区。这项政府为民办实事工程极大地改善了低收入群众的居住条件,赢得了社会群众的广泛赞誉。其中保障性住房的物业管理工作涉及千家万户,事关人民群众居住条件、居住环境改善,关系社会稳定,得到广泛普及。但是,在这些保障性住房社区建成之后,普遍出现了物业管理方面的问题，如保障性住房物业管理相对滞后,制度不够完善,政策措施还不配套,低收入家庭住房困难，得以妥善解决。 

正"十二五"期间,以廉租住房、经济适用住房、配套商品房和公共租赁住房为主体的某住房保障体系将得到进一步完善。在不久的将来,将超过百万套的保障性住房进入物业管理市场，如何按照"政府主导、法律支撑、资金保证、税收减免、市场运作、社会参与、住户满意"的原则,探索保障性住房物业管理的组织形式、管理方式和运行模式,对物业管理行业的健康发展有着极其重要的作用。

我国尚未形成一套成熟有效的保障性物业的管理和运营模式,因此,有必要加快保障性住房物业管理模式的研究,以便解决保障性住房住户入住后能够安居,巩固保障性住房建设的成果。本文通过对深圳、广州、上海、河南等国内保障性住房进行调研、比较、分析，梳理保障房物业管理普遍存在的共性问题，同时参考香港以及英国等国外保障性住房成功经验，并结合国内的实际情况和个人多年相关工作经验，探讨当前形势下的保障房物业管理模式，分析各种模式的优势和劣势，并认为“准市场化模式”是一种比较有效的保障性住房物业管理模式。

关键词：保障性住房、物业管理、模式

目录

摘要………………………………………………………………………………………………1

第一章 绪论……………………………………………………………………………………3

1.1国内外保障性住房物业管理模式现状分析………………………………………………3

1.1.1 国内现状…………………………………………………………………………………3

1.1.2 国外现状…………………………………………………………………………………4

1.2 问题的提出和研究意义……………………………………………………………………5

第二章  保障房的分类、特点……………………………………………………………………5

2.1保障房的分类………………………………………………………………………………5

2.1.1限价商品房………………………………………………………………………………5

2.1.2经济适用住房…………………………………………………………………………5

2.1.3廉租房……………………………………………………………………………………5

2.1.4公租房……………………………………………………………………………………6

2.2 保障性住房的共性…………………………………………………………………………6

2.2.1主体的特殊性……………………………………………………………………………6

2.2.2所有权的不完整性………………………………………………………………………6

2.2.3 保障性…………………………………………………………………………………7

第三章 保障性住房物业管理中存在的主要问题及其对策建议……………………………7

3.1存在的主要问题…………………………………………………………………………7

3.1.1保障性住房物业管理政策法规缺失……………………………………………………7

3.1.2价格机制不合理…………………………………………………………………………7

3.1.3缺乏市场竞争机制………………………………………………………………………9

3.1.4 物业费收缴率低…………………………………………………………………………9

3.1.5居民文化水平普遍较低…………………………………………………………………7

3.1.6配套商业或补贴少………………………………………………………………………10

3.2 对策建议………………………………………………………………………………10

3.2.1建立一套完善的保障性住房物业管理政策法规体系…………………………………10

3.2.2做好保障性住房的建设与物业管理工作………………………………………………10

3.2.3创建保障性住房物业管理新模式………………………………………………………11

3.2.4政府购买服务给予财政补贴和税收减免………………………………………………12

第四章  保障性住房物业管理模式设计………………………………………………………12

4.1保障性住房物业管理模式设计原则………………………………………………………12

4.1.1 政府的适度干预…………………………………………………………………………12

4.1.2 物业管理与社会管理有机结合………………………………………………………12

4.1.3 市场化…………………………………………………………………………………13

4.2 保障性住房物业管理模式的构思…………………………………………………………13

4.2.1从政府的角度分析…………………………………………………………………13

4.2.2从开发商角度分析…………………………………………………………13

4.2.3 从保障人群角度分析…………………………………………………………………14

4.3 保障性住房“准市场化”物业管理模式的结构…………………………………14

4.4 保障性住房“准市场化”物业管理模式的运营过程………………………………14

4.4.1物业服务企业的选择…………………………………………………………………14

4.4.2准市场化的运营模式…………………………………………………………………14

第五章  保障性住房“准市场化”物业管理模式配套体系…………………………………14

5.1规范的监管考核机制…………………………………………………………………15

5.1.1 主管部门的监管…………………………………………………………………………15

5.1.2 地方政府的监管…………………………………………………………………………15

5.1.3 保障人群的监督…………………………………………………………………………16

5.2有效的激励机制…………………………………………………………………………16

5.2.1报酬激励…………………………………………………………………………………16

5.2.2声誉或荣誉激励…………………………………………………………………………16

5.2.3聘用与解雇激励…………………………………………………………………………16

5.3 完善的补贴机制…………………………………………………………………………13

5.4科学的定价机制…………………………………………………………………………17

结束语…………………………………………………………………………………………18

参考文献 ………………………………………………………………………………………19

致谢…………………………………………………………………………………………19