浅谈房地产开发决策和设计阶段的成本控制

摘要

随着中国房价的不断上涨，促使政府打压房价和抑制房地产过热的政策正在逐渐完善，从而使房地产业已经逐渐远离暴力时代，这就使得房地产企业必须真正提高自身的核心竞争力才能在市场立足，而成本控制是新形势下房地产企业实现经济效益最大化，提高企业核心竞争力的关键手段之一。因此加强房地产项目开发成本控制，对于提高企业的经济效益，增加利润最大化有着重要意义。本文以房地产项目开发前的决策和设计两个阶段的成本预算进行分析，阐述决策和设计阶段的措施和特点，突出与其他阶段的不同，目的是加大房地产项目在成本管理方面的可控性，保证经济效益在企业中的最大化。

    

关键词：房地产企业；决策阶段；设计阶段；成本控制

    

  

目录

摘要 I

引言 1

第1章 房地产开发成本的构成 2

1.1土地费用 2

1.2前期工程费 2

1.3建筑安装工程费 2

1.4市政公共设施费用 2

1.5管理费用 3

1.6贷款利息 3

1.7税费 3

1.8其他费用 3

第2章 房地产开发成本控制的特点与原则 4

2.1 房地产开发成本控制的特点 4

2.1.1、成本控制的综合性成本目标不是孤立的。 4

2.1.2、成本控制的全面性 4

2.1.3、成本控制的微观性 4

2.2 房地产项目成本控制的原则 4

第3章 决策设计阶段成本管理的概述 6

3.1 决策设计阶段成本管理的原理及特点 6

3.1.1 决策设计阶段成本管理的含义 6

3.1.2 决策设计阶段成本管理的基本原理 6

3.1.3 决策设计阶段成本管理的意义 7

3.2 决策设计阶段成本管理的主要内容及类型 8

3.2.1 主要内容 8

3.2.2 传统成本管理特点 8

3.2.3 房地产投资决策的类型 10

3.3 决策设计阶段成本管理实施原则 10

3.3.1 关注市场 10

3.3.2 多方案比选，选择最优方案。 10

3.3.3 跨职能合作 10

3.3.4 掌握第一手资料，确保数据真实可靠。 10

3.3.5 满足设计深度，投资估算要求实事求是。 11

3.4 房地产开发决策阶段成本控制 11

3.4.1 房地产开发项目可行性研究 12

3.4.2 房地产开发项目投资估算 12

3.4.3 房地产开发项目评价 14

第4章 房地产项目决策和设计阶段成本控制存在的问题及重要意义 15

4.1 房地产项目决策设计阶段成本控制存在的主要问题 15

4.1.1 存在“重技术、轻经济”的现象 15

4.1.2 房地产项目限额设计没有落到实处 15

4.1.3 房地产项目设计招标制度不够合理 15

4.1.4 房地产开发项目设计周期不够合理 15

4.2 决策设计阶段对于房地产项目成本控制的重要意义 16

4.2.1 有利于房地产企业加强成本风险控制 16

4.2.2 为房地产项目整体成本控制奠定基础 16

4.2.3 可以有效促进房地产行业的良性竞争 16

4.2.4 不重视决策阶段的成本控制 17

4.2.5 只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制 17

4.2.6 决策是房地产开发成本控制的关键 18

4.2.7 设计是房地产成本控制的重要环节 18

第5章 房地产开发决策设计阶段成本控制的措施 20

5.1 投资决策阶段 20

5.1.1、组织优秀的项目团队 20

5.1.2、进行详细的成本分析 20

5.1.3、融资控制 22

5.2 设计阶段成本控制的方法 22

5.2.1开展限额设计有效控制造价 22

5.2.2加强设计出图前的审核工作 23

5.2.3材料选型的成本管理 24

5.2.4设计计费方式变革和奖惩制度 24

5.3 招投标与合同洽商阶段 24

5.3.1招标阶段控制造价的主要方法 24

5.3.2、合同管理体系中的成本控制 25

5.4 施工阶段的成本控制 25

5.4.1、合理控制工程变更 25

5.4.2、严格审核承包商的索赔要求 26

5.4.3、搞好材料设备的加工订货 26

5.5 结算阶段的成本控制 26

第6章 结论 27

参考文献 29

致谢 31