基于以上分析可知，在未来一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，珠海楼市的成交低迷必将导致销售额环比下降、房价下降的大势的继续。在2010年下半年，商品房市场回调、房价下降的大势将进一步强化，珠海商品房价也将受低迷市场的影响出现一定的下降。当然，2010中国的房价不可能再出现2008年的下降规模，因为，国家不同意，地方政府不同意，银行不同意，房地产企业不同意，中国广大有房阶层也不会同意。
珠海房地产二级市场商品房市场供需矛盾突出，市场失衡较严重。近年来进入珠海开发房地产项目的发展商不断增多，房地产实力不断增强，房屋品质不断提升，住房建设规模不断扩大。2008年全市商品房施工面积首破1000万平方米，达1144万平方米，比上年增长28.7%，建设规模创历史新高。
据房地产网站统计，2010年珠海市区新房平均价格为9516元，珠海西区新房平均价格为4023元。二手房方面，珠海市区二手房交易价格平均在8322元，珠海西区二手房平均价格是 3530元。国家新政包括一系列利好政策下，珠海新房、二手房价格不降反升。珠海作为全国宜居住的城市之一有着其独特的地理优势。
珠海商品房市场发展的障碍
受全国房地产市场不景气，广州、深圳等周边城市房价下跌，珠海市购房入户政策调整等因素影响，珠海商品房市场政策全面铺开，但供应量持续下滑。从2009年上半年珠海商品房量价齐升，市场明显回暖。虽然面临着二套房贷收紧等政策因素影响，但下半年珠海商品房地产市场波动不大，同时量价涨幅将趋缓。
随着人们经济、生活水平的提高对商品房的设计、安全及工程质量提出了更高的要求。而近几年来，商品房的建设质量也越来越受到人们的关注。而有些房地产商为了节约成本，对房屋的质量也在同步下降。一些住房企业也纷纷出现质量问题。2009年7月珠海市香洲区新村村民25名回迁户不满房屋质量状告珠海规划局。这些产品 质量问题一次次推向人们的视野。
另外市民对商品房的物业管理服务不满意。原因主要有以下几方面：一是少数物业服务公司重收费、轻管理、服务不到位。一些物业小区管理不善，值班人员经常脱岗，传销、收废品闲杂人员自由出入，给小区安全带来隐患。归纳起来主要还有绿化的维护保养不到位、卫生清洁、小区封闭式管理、车辆乱停乱放等共性的问题；二是物业管理市场化进程缓慢，管理模式专业化程度低，服务难以上档次和水平；三是部分小区收费偏高，物业收费价格不科学、不合理。
珠海商品房市场占有率状况
上半年全市商品房销售面积110.6万平方米，同比增长11.4%，增速平稳，但环比去年下半年增长了70.1%，其中3-6月月均商品房销售面积24.1万平方米，比去年下半年月均销售面积10.8万平方米，增长了123.2%，市场明显回暖。
目前房地产市场仍处于去库存化阶段。上半年全市商品房空置面积84.1万平方米，同比增长77 .7%，其中住宅空置面积47.3万平方米，同比增长1.8倍。从商品房空置年限看，周转房(空置一年以内)空置面积27.2万平方米，增加14.3万平方米，增长1 .61倍；滞销房(空置1-3年)空置面积24.1万平房米，增加10.1万平方米，增长72 .7%；积压房(空置3年以上)空置面积32 .9万平方米，增加12.4万平方米，增长60.4%。近两年珠海房地产竣工楼盘不断增加，市场供应不断增长。
珠海商品房市场营销分析
营销分析方法和依据
一手商品房政策全面铺开，市场供应量持续下滑。2010年上半年，珠海新增商品房供应面积为89.23万平方米，同比增加15%。4月新政出台之际，珠海出现集中推盘潮抢市场预热，4月供应量猛增至30.98万，环比3月份多增121%，此后的5、6、7月份，政策开始全面铺开执行，市场骤然步入冷淡期，各项目或延迟推盘，或拉长施工进度，市场供应开始逐步下降，6—7月份，香洲区一共仅2个项目获得预售许可，总供应量不到5.5万平方米。这种现象将持续至8月份。(数据来源：百脑会地产机构)。
图1 上半年珠海商品房供应量走势
图2 6月房地产信息综合报表
根据《6月份的房地产信息综合报表》数据显示，全市商品房住宅成交679宗，均价每平方米8081元，面积92318.6平方米，环比5月份呈“量价齐跌”态势，分别下降了137宗、405元和16654.65平方米，市中心区香洲区每平方米成交均价为9341元，比上月下降了962元降幅近一成。(数据来源：左岸地产) 全市商品房预告登记1251宗，总面积为134541.37平方米，均价为每好他平方米9897元，与5月份相比均业有下降，其中香洲区的预告登记均价为每平方米11896元，比上个月下降了整整2023元，下降的幅度达到15%，金湾区和斗门的预告登记均价也有所下降，其中斗门区域每平米下降了1000多元。(数据来源：左岸地产)
二手商品房市场6月价格维持稳定态势
图3 二手商品房交易价格走势图
根据《二手商品房交易价格走势图》，分析可见6月份二手商品房价格维持稳定态势，与一手商品房价格明显下降相比，二手商品房价格则无太大变化，6月份全市二手商品房销售均价4514元，前一个月的二手房均价是4543元，只有几十元的差好别。香洲、金湾、斗门三区的二手房均价同样变化不大。(数据来源：市房地产登记中心)。
卖方市场营销环境的要求
商品房营销产品策略（Product）
是商品房营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。商品记市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。
2. 商品房营销价格策略（Price）
商品房的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品价格的形成过程与房地产产品定价的方法，灵活运用各种定价的策略是开展商品房市场营销活动的主要手段。
商品房促销组合策略（Promotion）
商品房市场营销不仅是生产房地产产品，并制定出合乎市场需求的价格占领市场，房地产企业还必须同现时的潜在的消费者进行沟通，每个房地产企业都承担起了沟通与促销的职责。
买方市场营销条件的要求
买方市场是在供需关系中买方处于主动地位，成为主导方面的市场。一般地，买方市场对消费者有利。消费者在宽松的市场商品选择环境中可以货比三家，购得价廉物美的商品，并在商品价格不断下降过程中无形中提高实际收入，实现更大的消费满足。他主要有以下特征： 1. 行业平均利润率下降。 2. 企业分化加剧，真正的品牌企业优势凸现。在买方市场条件下，市场竞争将促进优胜劣汰。生产和效益向少数优势企业集中，多数中小企业经营日益困难 3. 以土地为中心的赢利模式向产品和服务为中心赢利模式转变。房地产开发鸡犬升天的时代一去不复返。 4. 房地产市场第三方势力的走强，与以往不同，初级阶段的房地产市场是政府主导，开发商唱戏的市场，而买方市场里，终端消费者成为新的强势力量，开始拥有话语权。 5. 资源效应的合理发挥，从开始的单纯考虑经济效应向社会效应和经济效应并重的开发模式转变。 6. 市场细分更明确，专业分工更合理。（四）政府住房保障体系对商品房市场的影响
最近珠海市政府有关住房保障意见即将出台——保障房的建设已迫在眉睫。在中低收入者以及外来务工人员不断地望房兴叹时，最新出台的珠海市三年住房建设规划明确提出了三年将建设166.2万平方米的保障房，而保障房适应的人群也扩展至部分外来务工人员。如此大面积的保障房一旦完全付诸实施，是否会影响到商品房市场？
珠海没有其它城市那样的迫切需求，同时珠海政府就算要大力推进，但在资金、精力等问题上，需要一定的时间来解决，因此保障房的数量和集中度是有限的，对商品房市场的影响可以忽略。
珠海商品房市场营销对策（一）加强房地产市场的监督管理
加强房地产开发的全过程监管，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为，重点查处囤积土地、恶意炒作等行为，严格按照有关规定收回闲置土地的土地使用权。加强房地产中介机构和从业人员的管理，坚决打击各类侵害消费者权益的行为。继续推进房地产市场管理信息系统建设，加强房地产统计体系建设和市场信息公开，遏制房地产交易中的违法违规行为。强化住房公积金归集和贷款的管理，加强商品房预售资金监管。
（二）切实提高物业管理水平
强化服务意识，提高服务水平。物业管理水平的高低和服务质量的优劣，直接影响到业主的切身利益，也关系到物业服务公司自身的发展。物业管理公司要切实强化业务培训，建立健全信息公开制度，定期向业主公布各项收支明细帐目和服务项目收费标准及依据。物业管理企业持续发展后劲不足，要吸引更多优秀的人才加盟。使企业的管理素质得以提高，进一步增加了企业的管理水平。
（三）支持住房消费，抑制住房投机
当前房地产市场交易较为活跃，一些地方投资投机性购房比重较大，为合理调节住房需求，在继续支持居民首次贷款购买普通自住房需求的同时，有必要进一步严格二套房信贷政策，加强住房信贷管理。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。
参考文献
[1]倪鹏飞，中国住房发展报告（2009—2010），社会科学文献，2009(12)。
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[3]珠海楼市月刊2010年八月刊第42期。
[4]牛凤瑞，房地产蓝皮书，中国房地产发展报告No.6，2009(12)。
[5]王志纲，大盘时代，人民出版社，2007(3)。